موضوع: بررسی و تحلیل کاربردی قانون و روابط موجر و مستاجر سال 1376
در مباحث عقد اجاره کلیاتی گفته شده که در طول زمان با توجه به وضعیت‌های پیش‌آمده تبدیل شده است به قوانین خاص و اخص که الان با تنوع قانون مواجهیم.
لیست قانون‌هایی که در این زمینه هست خدمتتان عرض خواهم کرد و بعد متوجه خواهید شد که کار در عین سادگی بسیار مشکل هم هست. در بحث دعاوی روابط موجر و مستاجر مهم‌ترین مورد اینست که تشخیص بدهیم که این مورد با کدام قانون تطبیق می‌کند تا بتوانیم در موردش کاری انجام بدهیم حالا ما یا خوانده هستیم و یا خواهان دعوا هستیم و یا قاضی هستیم و یا هر شخص دیگری، تشخیص این مورد که کیس ما با کدام قانون تطبیق دارد بسیار بسیار مهم است چون در نتیجه خیلی موثر خواهد بود .
🔸️همان طوری که عرض کردم یک پیشینه تاریخی وجود دارد در شهرها و در قوانین تا رسیدیم به روابط موجر و مستاجر و آخرینش قانون سال ۱۳۷۶ هست و اولینش از سال ۱۳۱۷ شروع شده است و دلیلش هم این بوده که روابط بین اشخاص توسط دادگاه‌های شریعت ، قبل از اینکه دادگستری جدید تشکیل بشود انجام می‌شده است و توسط علما انجام می‌شد و شما اگر اجاره نامه‌های قدیمی را که ببینید تمامش توسط علما نوشته شده است و چیزی به صورتی که الان دیدیم وجود نداشته است و یک بحث اجاره بوده و روابط حاکم بر آن شرع و بعد هم در تنظیم قوانین از سال ۱۳۰۷ به بعد همان صورت منعکس شده است که رسیده به سال ۱۳۱۷ و بعد از آن و علت اینکه این قوانین به شکل جدید تایید شده است این است که بعد از سال ۱۳۰۰ هجری شمسی با توسعه شهرها و هجوم اشخاص به طرف شهرها و روستاها بحث اجاره یک بحث داغی شده است و به جهت کمبود مکان‌های مسکونی و تجاری رقابتی در تصاحب این اماکن به وجود آمده است و این رقابت باعث افزایش اجاره‌بها و به وجود آمدن تاسیسی به نام سرقفلی شده است چون تاسیسی به نام سرقفلی در شرع وجود نداشته است و حق کسب و پیشه هم وجود نداشته است و آنجا صرفا بحث اجاره طبق مسائل شرعی و در پایان مدت تخلیه بحث تخلیه وجود داشته است نهایتا قوانینی که به ترتیب تصویب شده است را خدمتتان عرض می‌کنم.
در سال ۱۳۱۷ یک قانون درباره تعدیل مال الاجاره و محدود کردن اجاره‌بها چیزی که الان قانون دنبال آن هست و متعاقبا در سال ۱۳۲۲ آیین نامه تثبیت قیمت‌ها و برای اولین بار در سال ۱۳۳۹ قانون مالک و مستاجر و شما اینجا را دقت بفرمایید. در حقوق کلمات و حروف بار معنایی دارد پس دقت کافی داشته باشید در سال ۱۳۳۹ قانون مالک و مستاجر و بعد از آن هر قانونی تصویب شد قانون روابط موجر و مستاجر بود که این موضوع خودش بحث مفصلی دارد که از حوصله‌ی بحث امروز خارجه ولی همینطوری که اشاره کردم خدمتتان که متوجه موضوع باشید چرا که در آثار حقوقی آن بسیار مهمه چرا که وقتی ما لفظ را موجر تلفظ کنیم با مالک آثار متفاوتی دارد و فقط مالکیت بر منافع کافی است و بقیه مسائل امروز مورد بحث ما نیست و بعد از سال ۱۳۳۹ قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳و آیین نامه‌های آن در سال ۱۳۴۷ و قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ و قانون موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ و آیین نامه‌ی آن در سال ۱۳۷۸ و این‌ها قوانین اصلی هست که خدمتتان عرض کردم و یک سری از آیین نامه‌های اجرایی و قوانین مرتبط در کنار این‌ها به مرور تصویب شده است.
مثلا در مورد اماکن وقفی و موقوفه ما آیین نامه جدا داریم و در مورد اجاره کشتی‌ها نیز قانون جدا داریم و یک سری قوانین و آیین نامه‌هایی که در توضیح قوانین ۵۶ و ۷۶ هست و یک قانون دیگر ماده واحده مصوب ۱۳۶۵ که این ماده واحده اضافه شده به قانون سال ۱۳۵۶ و یک ماده واحده و یک ماده هست ولی قانون بسیار بسیار مهمی می‌باشد عموما هم کسی با آن آشنا نیست .
در قانون ۵۶ ما بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه را داریم و اعم از آنکه با سند رسمی باشد و یا با سند عادی و در این ماده واحده صراحتا گفته است در قانون ۵۶ همین دلیل که عرض کردم به مستاجر یا حق کسب و پیشه و یا سرقفلی و یا هر دو تاش تعلق می‌گیرد ولی در این ماده واحده گفته شده است اماکن تجاری که به اجاره واگذار شده باشد و سندش رسمی باشد. و سرقفلی پرداخت نشده باشد به محض اینکه مدت تمام شده باشد می‌تواند تخلیه انجام بدهد و از اداره ثبت اسناد و املاک واحد اجرا اقدام کند.
بنابراین آن حقوقی که برای حق مکتسبه در سال ۵۶ وجود دارد شامل این مورد نخواهد شد و من برمیگردم به صحبت‌هایم اولا ما باید تشخیص بدهیم با کدام قانون تطبیق دارد یکی از موارد همین جاست و بسیار بسیار ماده واحده مهمیه و قوانین دیگر هم که حاکمه بر قوانین اجاره یکی هم همین قانون مدنی هست و قانون شوراها هست که الان مطابقش عمل می‌شود و یک مورد بسیار مهم مصوبات ستاد ملی کرونا اگر شنیده باشید دوستان که بحثش خیلی خیلی مفصله و ما در اثنای صحبت به آن خواهیم پرداخت مصوبات ستاد ملی کرونا و ما الان تخلیه اماکن مسکونی را شاملش می‌دانیم هرچند تا کنون محدود شده است.
و تاکید می‌کنم فقط مخصوص اماکن مسکونی و شامل اماکن تجاری و بقیه مسائل نخواهد شد و ما چیزی داریم در قانون سال ۵۶ به نام قانون حق کسب و پیشه و چیزی هم در قانون سال ۷۶ داریم به نام سرقفلی که این حق سرقفلی عیناً در قانون سال ۷۶ هم هست که به صورت تلویحی این دو مورد با هم تفاوت اساسی دارند و به صورت اصولی با هم متفاوت‌اند و نحوه محاسبه آن دو هم با هم متفاوت است و در قانون ۵۶ ما حقی داریم به نام حق کسب و پیشه و در قانون سال ۷۶ حقی داریم به نام حق سرقفلی .
که این عینا در قانون ۵۶ هم هست که این دو تا با هم تفاوت اساسی دارد و نحوه محاسبه هم با هم تفاوت اصولی دارند و در قانون ۵۶ و ۷۶ به صورت متفاوتی عمل خواهد شد.
در قانون ۷۶ ما چیزی به عنوان حق کسب و پیشه نداریم و سرقفلی داریم و سرقفلی در قانون ۵۶ هم نیست ولی عرف جامعه اینقدر قوی بوده است که این هنوز بعد از گذر سالیان متمادی بین مردم در جریان است بعضی از قضات محترم این دو تا را با هم یک چیز می‌دانند ولی عموما این‌ها متفاوت هستند .چرا که همان طوری که در قانون اشاره شده است سرقفلی پولی هست که مستاجر برای شروع رابطه استیجاری در ابتدای انعقاد قرارداد به موجر و یا مالک پرداخت می‌کند و حق کسب و پیشه در طول زمان ایجاد می‌شود و برای قیمت گذاری فاکتور‌های هست که کارشناسان این‌ها رو در نظر می‌گیرند و این‌ها عرف جامعه هست.مثل سابقه و شغل و میزان اجاره بها و مرغوبیت محل و موقعیت محلی و از این مسائل و به نرخ عادله روز هم حساب می‌شود و سرقفلی اگر اثبات شد و کسی پرداخت کرده باشد همان مبلغی که داده به نرخ شاخص حساب می‌شود و همین مبلغ را ما اگر بخواهیم بیاوریم به نرخ عادله روز یک چیز دیگری می‌شود .بنابراین سرقفلی به نرخ شاخص محاسبه می‌شود ولی حق کسب و پیشه به نرخ عادله روز محاسبه می‌شود و در قانون ۵۶ مواردی که شامل اون هست ولی در قانون ۷۶ سرقفلی به نرخ عادله روز حساب می‌شود .
بنابراین سرقفلی به نرخ شاخص محاسبه می‌شود و حق کسب و پیشه به نرخ عادله روز و و سرقفلی در قانون ۷۶ به نرخ عادله روز محاسبه می‌شود پس این دو تا با هم تفاوت اساسی دارند .
قانون ۱۳۳۹ با تصویب قانون ۵۶ دیگر نسخ شده است مگر در مورد یک ماده که در قانون سال ۵۶ تکرار شده است و بحث اجاره اماکن به صورت مجموعه‌ای می‌باشد .
بنابراین قانون حاکم فعلا از سال ۱۳۵۶ به بعد و ۱۳۶۲ برای اماکن مسکونی و ماده واحده سال ۱۳۶۵ و آیین نامه اجرایی و به اضافه مواردی که خدمتتون عرض کردم مثل قانون تملک آپارتمان‌ها اماکنی که به اجاره داده شده اعم از آنکه قرارداد اجاره داشته باشد و علی رغم اینکه ۶۰ سال و یا بیشتر گذشته است از تصویب این قانون و با توجه به اینکه خیلی از اماکن تجاری ما سابقه طولانی دارد در همین شهر اصفهان در بازار هنوز بسیاری از مغازه‌هایی که اجاره داده می‌شود مشمول همون قانونه و دانستن این قانون برای وکلای محترم بسیار مهمه البته به صورت صحیح و متاسفانه من می‌بینم که کسایی که برای مشاوره مراجعه می‌کنند مطالبی را می‌بینند که ۱۸۰ درجه با واقعیت تطابق ندارد و این موضوع باعث تضییع حقوق اشخاص می‌شود و باعث طرح دعاوی می‌شود.
🔸️دوستان باید بدانند دعوای خلع ید و تخلیه ید متفاوت است و این دو تفاوت ماهوی دارند .و اگر این دو تا را با هم طرح کردید نتیجه نخواهید گرفت .و بعضی از سابقون این اشتباه در ذهنشون بود که این دو نتیجه یکسان دارند و منجر می‌شود به رفع تصرف در حالی که ماهیت آنها متفاوت است و اگر اشتباها به جای هم طرح شوند دعوا رد خواهد شد.هر چند نتیجه آن یکسان خواهد بود ولی عملا دادگاه‌ها بهش توجه دارند و تشخیص این‌ها خیلی مهم است و در همچنین موارد سرقفلی.
در قانون ۷۶ بحث سرقفلی خیلی مهم است. در زمان‌های سابق حداقل اونقدر که من به یاد دارم بحث سرقفلی را آقایان علما حرام می‌دانستند و ذهنیتشان با توجه به مسائل شرعی این بود که بعد از پایان اجاره تصرفات مستاجر غیر شرعی است برای اینکه مالک رضایت نداشت ولی همان طوری که عرض کردم خدمتتون از سال ۱۳۰۰ به بعد بحث سرقفلی عرف جامعه را گرفت و بسیار بسیار هم قوی بود .
ولی عملا مردم این کار را انجام می‌دادند ولی این بحث دچار تشتت شد و معتقدین اعتقاد داشتند این امر حرامه در حالی که عملا بین مردم این کار انجام می‌شد قانون گذار ۵۶ برای این که مشکل این موضوع را حل کند عنوان آن را تغییر داده‌اند و گذاشته‌اند حق کسب و پیشه و تجارت و چیزی ما به عنوان سرقفلی در قانون ۵۶ نداریم و اما در مورد اجاره اماکن که قبل از این تاریخ بود مشمول قانون ۱۳۳۹ بوده و بحث سرقفلی وجود داشت و عرف جامعه این را پذیرفته بود و عملا هم انجام می‌شد.
نهایتا آنکه در دادگاه‌ها بحث سرقفلی را رعایت کردند وحق کسب و پیشه هم که در قانون هست و بسته به این مورد که کدامش به مستاجر تعلق خواهد گرفت بحث کارشناسی صادر می‌کنند و کارشناسان هم نظرشان را خواهند داد و موضوع از بحث امروز ما خارجه و همینقدر اشاره می‌کنم باز اگر فرصت باشد بعداً با توجه به این موضوع و ادامه این ذهنیت در جامعه و اینکه نهایتا ارتباط بین موجر و مستاجر و مالک و مستاجر این سرقفلی را ایجاد می‌کند ولی لازم بود قوانین و مقرراتی راجع به آن وجود داشته باشد .
ضمن اینکه با توجه به نظام جمهوری اسلامی و عرفیت جامعه و رعایت مسائل شرعی و رهبریت جامعه به دست امام خمینی «ره» همگی مسائل دست به دست هم داد. به دلیل اینکه ذهنیت جامعه بر رعایت مسائل شرعی بود و تحریر الوسیله امام هم نوشته شده بود به بحث سرقفلی اشاراتی شده بود تا سال ۱۳۷۶ و نهایتا قانون ۷۶ بر اساس همین فتوا تنظیم شد. به جهت آنکه آن موقع تشتت وجود داشت و سرقفلی را حرام می‌دانستند چون چیزی داده نشده بود و قانون ۷۶ همه را شامل می‌شد اعم از آنکه به عنوان سرقفلی پول داده باشند و یا نداده باشند و فتوا می‌گفت اگر کسی پولی به عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره داد می‌تواند از آن را در پایان به قیمت عادله روز دریافت کند و عینا همین در قانون ۷۶ دیده شده است که اصل بحث ما هم بعدش همین بود پس در قانون ۷۶ ما بر خلاف قانون ۵۶ بحث سرقفلی را داریم و قانونگذار به آن بها داده و به نرخ عادله روز خواهد بود .
در قانون ۵۶ اگر سرقفلی باشد مبلغی که پرداخته شده است در زمان تخلیه به نرخ شاخص محاسبه می‌شود ولی در قانون ۷۶ به نرخ عادله روز و ارزش روز باید پرداخت شود .چون در این قانون ما چیزی به عنوان حق کسب و پیشه نداریم .
🔸️سوال اول ماهیت سرقفلی با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد ؟
بر می‌گردیم به بحث اول ما باید اول از همه تشخیص بدهیم موردی که داریم مشمول کدام قانون هست و سپس تصمیم مقتضی اتخاذ کرد .در قانون ۵۶ هر پولی پرداخت شده باشد عنوان سرقفلی بر آن بار می‌شود .حالا تحت هر عنوانی می‌خواهد باشد.
در سابق بعضی اشخاص به جای آنکه قرارداد اجاره بنویسند قرارداد رهن تصرفی می‌نوشتند و رهن تصرفی آن بود که مغازه را به عنوان رهن می‌دادند و یک پولی به عنوان رهن می‌گرفتند.
خوب در اینجا این بحث خیلی جالبه عملا ؛در دادگاه‌ها اگر این موجر بر قراردادهای رهن اگر چیزی به عنوان اجاره بها گرفته باشد و مستاجر بتواند آن را اثبات کند دادگاه‌ها این را به عنوان اجاره حسابش می‌کنند و اون پولی را که اول به عنوان مال الرهانه دادند به عنوان سرقفلی ولی اگر به این شکل نباشد همان رهن حساب می‌شود مثل گرفتن اجراییه ثبتی و تضمین سابق و سپس در قانون ۵۶ذاکر پولی رد و بدل شده باشد مال تحت هر عنوانی می‌خواهد باشد وقتی رابطه استیجاری بود می‌شود سرقفلی و کسب و پیشه هم در طول زمان به وجود می‌آید .
ولی در قانون سال ۷۶ تصریح دارد آیین نامه و در قانون اگر پولی تحت عنوان سرقفلی فقط پرداخت شده باشد و در پایان به نرخ عادله روز دریافت می‌شود ولی امر تحت عنوان دیگه ای باشد فقط همان را دریافت می‌کند اعم از قرض الحسنه و یا پول پیش و یا هر اسم دیگری که روی آن بگذاریم .این به هیچ عنوان تبدیل به نرخ عادله روز نخواهد شد و فقط همون پول را خودش می‌تواند بگیرد .
ولی اگر به عنوان سرقفلی باشد آنوقت آثار حقوقی بر آن بار خواهد شد و عمده بحث این قانون همینه و قانون ۷۶ با این مقدمه ای که عرض کردم در مجلس پنجم تصویب شد و در یک جلسه تصویب شد و در یک جلسه هم تایید شد و به تایید شورای نگهبان رسید و از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۱ لازم الاجرا شد.و بعد از لازم الاجرا شدن این قانون کلیه اماکنی که به اجاره واگذار می‌شوند مشمول این قانون نخواهد بود و اعم از اینکه تجاری و یامسکونی و یا سایر مسائل باشد .مگر چند مورد که این قانون استثنا کرده باشد که بهش خواهیم رسید.
تنظیم این قرارداد یک تشریفاتی دارد که باید رعایت بشود و اگر این امر رعایت نشود شامل این قانون نخواهد بود.
عمده مسائل قانون ۷۶ در بحث اجرا هست و در ماده یک این قانون گفته شده است کلیه اماکن مسکونی و تجاری و و محل‌های کسب و پیشه و خوابگاه‌های دانشجویی و کلیه ساختمان‌ها ی دولتی اعم از اینکه با قرارداد عادی و یا با قرارداد رسمی تنظیم شده باشند .البته آنهایی که با قرارداد رسمی باشد.طرز تخلیه کردنش متفاوت هست از آنهایی که با قرارداد عادی هستند.
نکته مهم دیگر که وجود دارد و بسیاری از وکلا بعد از تصویب این قانون دچار این مشکل شده بودند و البته اشتباه هم بود این بود که تصور می‌کردند که اگر قرارداد اجاره ای تنظیم شود و آن شرایط شکلی مقرر در قانون ۷۶ را نداشته باشد مشمول قانون ۵۶ هست حال آنکه این موضوع اشتباه بوده است .و تصور غلطی است و در خود این قانون گفته شده است تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود بنابراین این را دقت داشته باشید که اگر مواردی مشمول این قانون نشد به لحاظ عدم رعایت مقررات شکلی مطابق مقررات قانون مدنی باید عمل شود و شرایط مقرر در اجاره بها .
پس رعایت ماده ۱ خیلی مهم می‌باشد و ترتیب و طرح دعاوی آن هم بسیار مهمه و همچنین ترتیب عملکردش و دعاوی که در اجرای این قانون مطرح می‌شود عموما در شوراهای حل اختلاف خواهد بود.
.مگر در موردی که بحث سرقفلی باشد و مطابق قانون شوراهای حل اختلاف بحث تعدیل اجاره بها و مطالبه اجرت‌المثل و مسائل اینجوری و تخلیه قانون ۷۶ در صلاحیت شورا هست اما مسایل مربوط به قانون ۵۶ باشد به طور کلی به جز تعدیل اجاره بها در صلاحیت دادگاه‌ها ی عمومی حقوقی دادگستری است .برعکس مسائلی که مربوط به قانون ۷۶ هست در صلاحیت شوراها هست .قانون ۷۶ نکته بسیار مهمش آن است که تخلیه باید به صورت فوری انجام شود و به صورت دستور قضایی هست و بنابراین این دستور قابلیت اعتراض و تجدید نظر خواهی و اعاده دادرسی را ندارد.
صرفا یک دستور قضایی است و طبق قانون هم عملا بین یک هفته تا ده روز طول می‌کشد تا تخلیه بشود پس یک دستور قضایی هست و بدون رسیدگی انجام می‌شود و یک امر ترافعی نیست که نیاز به رسیدگی و اخطار طرفین داشته باشد.
البته در قانون پیش بینی شده که اگر مستاجر ادعایی داشت در این زمینه می‌تواند این موارد را جداگانه مطرح کند و دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد ولی کلا به صورت دستور قضایی است .و این دستور به فوریت احراز خواهد شد و حالا با توجه به اینکه سند عادی باشد یا سند رسمی باشد مرجع تخلیه کردن متفاوت است.
اجاره‌نامه‌های رسمی توسط اداره اجرای ثبت با تشریفات خودش یعنی صدور اجراییه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و ارسال به دایره اجرا و ابلاغ و اجرا توسط اداره اجرا و درمورد اجاره نامه‌های عادی توسط شوراهای حل اختلاف و دستور تخلیه و اجراهای احکام شوراهای حل اختلاف انجام می‌شود و این دو تا تفاوت را اینجا با همدیگر داریم که تفاوت اساسی در اجرا داریم و در ماده ۲ قانون سال ۷۶ هم ما بحث رعایت مقررات شکلی را داریم و دقت بفرمایید دوستان وقتی یک قرارداد می‌خواهد تنظیم بشود باید این مقررات شکلی در آن رعایت شود تا این امتیار یعنی دستور تخلیه فوری را بتوان استفاده کرد .
بنابراین اگر بخواهیم از این امتیاز استفاده بکنیم باید مقررات شکلی که در این ماده و در آیین نامه گفته شده است رعایت گردد و اگر این مقررات شکلی رعایت نشد از آن امتیاز قانونی نمی‌توانیم استفاده بکنیم و در اینجا صراحتا گفته که قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و دو شاهد داشته باشد و شهودش هم بهتر است از دو طرف باشد .و مشخصات کاملا مشخص باشد و شرایط شکلی رعایت شده باشد.و اصول کلی هم از طرفی دیگر باید رعایت شده باشد مثل مدت و مبلغ اجاره بها و طرفین اجاره و قص علی هذا …و اگر این کار را انجام ندادیم باید از روال عادی شوراهای حل اختلاف اقدام کنیم .
🔸️سوال بعدی » ایا با اتمام مدت اجاره می‌توان فسخ را خواست ؟
جواب » فسخ یک چیز است و بحث دستور تخلیه چیز دیگر بنابراین فسخ وقتی به وجود می‌آید موجبی قانونی وجود داشته باشد.
ولی در دستور تخلیه ما فقط با پایان مدت استفاده کنیم و در هر مورد دیگه ای باید با سیکل رسیدگی عادی حل بشود .و در طرح دعاوی فسخ تا رسیدگی قانونی صورت بگیرد ما رسیدیم به بحث اتمام مدت اجاره بنابراین نتیجه می‌گیریم وقتی قراردادی تابع روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد به خصوص وقتی مهلتش یک سال باشد قابلیت اجرا ندارد مگر اینکه چند ساله باشد.
و تفاوت بعدی آن است که فسخ و انفساخ و منفسخ شدن تفاوت دارد ولی دستور تخلیه تفاوتی نمی‌کند.
بعضا از بی‌سوادی مستاجر استفاده می‌شود و قرارداد اجاره ای را که مشمول قانون سال ۷۶ نیست را می‌آورند و می‌نویسند این قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ هست و بعداً مستاجر هم که بعداً از سوابق متوجه می‌شود و قبلاً این کار خیلی باب بوده است و متاسفانه این کار را همکاران می‌کردند و دستور تخلیه هم می‌گرفتند که در این صورت مطابق ماده ۵ باید ابطال و توقف دستور تخلیه را درخواست نمود.
🔸️سوال بعدی » آیا قرارداد اجاره قابلیت ارجاع به داوری را دارد ؟
قرارداد اجاره قابلیت ارجاع به داوری را ندارد و در این زمینه آرا متعدد از دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی متعدد وجود دارد و دلیلش هم آن است که در قرارداد اجاره ممکن است قانون نادیده گرفته شود .و قوانین موجر و مستاجر جز قواعد آمره محسوب می‌شود .
🔸️سوال » آیا حق کسب و پیشه و سرقفلی قابل جمع هستند ؟
بله قابل جمع هستند چرا که عرفا بین مردم سرقفلی بوده الآنم هم هست و عرف آنقدر قوی بوده که در خصوص موارد گوناگون تاثیر خود را گذاشته است و در قانون ۵۶ چهار شکل قابل تصوره که یکی از آنها جمع نمودن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌باشد .
و در خصوص کارشناسان هم خدمتتان عرض کنم کارشناسان دادگستری این دو مورد را جداگانه محاسبه می‌کنند و ملاک‌هایشان جدا هست ولی بعضا قضاتی هم وجود دارند که قائل به تفاوت نیستند .
بعضی وقت‌ها کارشناسان دادگستری برای آنکه خودشان را از مسئولیت مبرا کنند می‌گویند که باید ارزش روز سرقفلی ملاک باشد حتی اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد .
🔸️سوال » آیا ما می‌توانیم سرقفلی را ببریم در قانون ۱۳۳۹ ؟جواب » خیر ؛چونکه این قانون نسخ شده است .
در خصوص تنظیم اسناد به صورت رسمی نکته ای که وجود دارد آن است که به هیچ عنوان دفاتر اسناد رسمی مبلغ قید نمی‌کنند و صرفا قرارداد را تنظیم می‌کنند پس بهتر است جداگانه اسنادی ردو بدل شود تا در دریافت حقوق خود با مشکلی مواجه نشوند .
در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ ما در مورد تخلیه و شروع بحث تخلیه بحث داریم که آنجا گفته شده است اگر سند رسمی باشد توسط اجرای احکام اداره‌ی ثبت اسناد و اگر سند عادی باشد توسط دادگاه‌ها که موضوع بحث ما در اینجا شورای حل اختلاف و مقام قضایی است که مستند به ماده ۹ قانون شوراها ما می‌توانیم بحث تخلیه را انجام بدهیم و آخرین قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ هست و جالبش اینه که هنوز هم به صورت آزمایشی اجرا می‌شود .
تنظیم آن به شکلی هست که وقتی که ما سند رسمی داشته باشیم باید موجر مراجعه کند به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی و تقاضای صدور اجراییه کند و دفترخانه اجراییه صادر کند و بلافاصله ارسال کنند به اداره اجرای اسناد رسمی و تقاضای صدور اجراییه کند و دفترخانه اجراییه صادر و بلافاصله ارسال کنند به اداره اجرای سند رسمی سازمان ثبت و اونها این موضوع را به مستاجر ابلاغ می‌کنند.و بعد از یک هفته مامور اجرا جهت تخلیه مراجعه می‌کند .و این موضوع در بحث رسمی بودن و در سند عادی باید دادخواست داد چون دستور قضایی هست و امر ترافعی نیست مشمول ماده ۴۸ به بعد آیین دادرسی مدنی نیست ولی عملا الان بدون دادخواست قبول نمی‌کنند .و شما باید تشریف ببرید دفتر خدمات قضایی و تقاضای دستور تخلیه فوری وفق قانون ۷۶ اقدام بکنید مدارکتان را هم ضمیمه بکنید و مدارک شما حالا اجاره نامه هست و اگر کسی هم بخواهد سند رسمی خود را ضمیمه کند هیچ مشکلی ندارد .
متاسفانه بعضی از مسئولین محترم شوراهای حل اختلاف فراتر از قانون عمل می‌کنند و از موجر درخواست سند مالکیت می‌کنند .در حالی که طرح این دعوا از طرف غیر مالک هم امکان پذیر است.
اگر موجر ادعای دیگری داشته باشد مثلا درخواست مطالبه اجور معوقه هم داشته باشد باید دادخواست جداگانه بدهد .ولی قبلاً در بین شعب شوراها مرسوم بود که هر دوتاشو ارجاع میدادن به یک شعبه برای سهولت کار ولی الان به شعب مختلف ارجاع می‌دهند.
رویه در محاکم نیز آن است که اجرای احکام هر مبلغ و چک یا سفته ای را از شما می‌گیرد و باید به اجرای احکام تودیع کنید تا بتوانید دستور تخلیه را اجرا کنید. ولی قبلاً علی‌رغم اینکه در قانون هم بود ولی عملا به آن توجه نمی‌شد و می‌گفتند شما برای این مسأله باید خسارت احتمالی بسپارید به عنوان خواهان و زمانی که ما ادعای مطالبه اجور معوقه را داشتیم تقاضای تامین خواسته را هم برای توقیف آن مبلغ ودیعه تقدیم می‌کردیم تا مستاجر نتواند آن پول را دریافت کند از اجرای احکام .و وقتی که این کار عملا انجام می‌شد تخلیه را اجرا انجام می‌دادند ولی اون پول را به مستاجر مسترد نمی‌کرد .
ولی اخیرا به قانون عمل می‌کنند و ماده ۴ آیین نامه به صراحت گفته است که نیازی به این کار نیست و شما یک گواهی از آن شعبه ای که به مسأله رسیدگی می‌کند می‌گیرید که چنین دعوایی به چنین مبلغی مطرح است و به اجرای احکام شورا ارائه می‌دهین و شورا از از استرداد اون مبلغ به مستاجر خودداری می‌کند تا زمان صدور حکم قطعی و دیگر بحث خسارت احتمالی منتفی است .
و تفاوت این دو مورد آن است که اگر دعوای خواهان در حالت قبلی رد می‌شد مستاجر می‌توانست خسارتش را مطالبه کند از این محل ولی با اجرای ماده ۴ دیگر این برای مستاجر امکان پذیر نیست .
زمانی که دستور تخلیه صادر شد وقت اجرای احکام و ابلاغ سه روزه به مستاجر انجام شد مستاجر تازه متوجه چنین چیزی خواهد شد و ممکن است مستاجر یک ادعایی در اینجا داشته باشد و موجر یک دعوایی را طرح کرده و دستورش را گرفته ولی خلاف واقع و مستاجر به محض مطلع شدن می‌تواند اقدام قانونی انجام بدهد چیزی که عملا اجرا می‌شود با چیزی که اینجاست در قانون عملا متفاوت است در ماده ۵ قانون گفته شده است که اگر مستاجر ادعای تمدید شدن داشته باشد و با هر حق دیگه را برای خودش متصور باشد باید بلافاصله با ارائه مدارک با همون شعبه حل اختلاف دادخواست بدهد دادخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی به این دلیل و بلافاصله شعبه دستور توقف اجرایی را صادر می‌کند و به دایره اجرا هم ابلاغ خواهد کرد .پس چیزی که در عمل اجرا می‌شود با چیزی که در قانون هست متفاوت است .
دوباره تاکید می‌کنم هر مبلغی که از مستاجر دریافت می‌شود باید عنوانش قید بشود تا همان را در موقع تخلیه به مستاجر عودت داد .مگر اینکه این مبلغ به عنوان سرقفلی باشد که صراحتا باید عنوان سرقفلی قید گردد و اگر قید نگردد بعداً ادعایی پیرامون این موضوع قبول نمی‌شود .
🔸️در خصوص نرخ عادله روز در قانون ۷۶ هم نکته ای که وجود دارد آن است که نرخ عادله روز یعنی نرخ بازار که در بنگاه‌های املاک محلی ملاک است ولی متاسفانه اشکالی که در اینجا وجود دارد دادگاه‌ها این موارد را ارجاع می‌دهند به کارشناسان رسمی دادگستری و متاسفانه کارشناسان رسمی در این زمینه قوانین و مقررات خاصی ندارند و سلیقه‌ای عمل می‌کنند. و موارد زیادی بوده است که سلیقه ای عمل کردنشان باعث تضییع حقوق موکلین شده است و دادگاه‌ها هم به هیچ عنوان این مسائل را زیر بار نمی‌روند و فقط طبق نظر کارشناس رسمی عمل می‌کنند.
نکته‌ای که وجود دارد آن است که چنانچه موجر تقاضای تخلیه کرد طبق نظر کارشناس باید حق کسب و پیشه را تهیه کند و واریز کند به حساب تا تخلیه انجام شود حالا در اینجا یک ایراد قانونی وجود دارد که قانون از این جهت ناقص است که اگر رای صادر شد موجر باید این مبلغ را واریز کند تا تخلیه انجام شود حالا موجر واریز نمی‌کند؟به نظر آقایان و خانم‌ها نظرتون چیست ؟ شاید ۱۰ سال بگذرد و طرف نیاید تقاضا کند حالا اگر الان مشکل پیش بیاید از نظر عملی همون بحث ۶ ماهه هست.و بحث به روز کردنش هم هست ولی نه از باب سرقفلی بلکه از باب خسارت اگر موجری تقاضای تخلیه کرد .
رویه عملی دادگاه‌ها اینست که مجددا ارجاع دهند به کارشناس رسمی دادگستری و با استناد به ماده ۱۰ قانون کارشناسان رسمی دادگستری بعضی‌ها این را قبول ندارند حالا نظر غالب اینست که باید مستاجر مابه التفاوت را از باب خسارت مطالبه کند. هر چند به نظر دعوای صحیحی نیست ولی عملیه چون در قانون و آیین نامه و هیچ جای دیگه این مورد پیش بینی نشده است و وظیفه حقوقدان مجاب کردن قضات در احقاق حق به شیوه صحیح است و در این مورد استدلال آن است که موجربه دلیل تاخیر انداختن اجرای رای خسارت وارد کرده به مستاجر .
🔸️مسأله بعدی آن است که مستأجری که در قانون ۷۶ سرقفلی پرداخت کرده است حق اینکه غم را واگذار کند دارد مگر آنکه این حق از او سلب شده باشد .
در بعضی از قراردادهای اجاره شرط می‌کنند که اگر مدت اجاره تموم شده باشد موکل متعهد به واگذاری ملک به همان مبلغ به مستاجر است و بدون اینکه سرقفلی داده باشد و اگر موجر خواست این شرط را منتفی کند با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی می‌تواند مستاجر را تخلیه کند و اگر هم سرقفلی را پرداخت کرده باشد که به قیمت بالاتر پرداخت می‌شود .
در خصوص بحث مالیاتی هم اگر آنهایی که می‌خواهند مالیات ندهند باید خارج از دادگاه در خصوص بحث سرقفلی توافق بکنند در غیر این صورت مشمول مالیات ۲ درصدی خواهند شد .و اگر این مالیات‌ها پرداخت نشود و بعدا اداره دارایی متوجه گردد کلیه مالیات‌های معوقه باید پرداخت گردد .
بحث دیگری که وجود دارد در خصوص توقیف و مزایده سرقفلی می‌باشد که یک مستاجر بدهکار هست و طلبکار او سرقفلی ایشان رو توقیف می‌کند حالا بحثی که پیرامون این توقیف وجود دارد آن است که یک عده ای می‌گویند اصلا قابل توقیف نیست و دلیلشان هم آن است که عینیت ندارد و حق اعتباری دارد و یک عده ای هم می‌گویند یک ارزش مادی دارد و قابل توقیف هست و چیزی که الان در اجرای احکام به آن عمل می‌شود آن است که در قراردادهای اجاره ای که در آن:
1️⃣ مستاجر حق واگذاری به غیر داشته باید 2️⃣ یا اینکه مالک و موجر با مراجعه به اجرای احکام اجازه اینکار را بدهند.
و در این دو مورد سرقفلی قابل مزایده و توقیف است .
موردی دیگری که باید بررسی گردد آن است که یک موقع مستاجر سرقفلی دارد و مدتی تمام شده است و می‌خواهد از اینجا برود و راهکار عملی ندارد .مثلا واگذاری به غیر را هم ممنوع کردن در قرارداد ظاهراً نمی‌تواند این کار را انجام دهد ولی می‌تواند با وحدت ملاک از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر دادخواست تجویز انتقال منافع را علیه موجر مطرح کند.
قانون ۷۶ هم شامل اماکن تجاری و هم مسکونی و سایر اماکن دیگر می‌شود و در بحث کرونا که تا اواخر سال ۹۸ به وجود آمد و هنوز هم وجود دارد یک کاری انجام شد در خصوص اماکن مسکونی و علی رغم اینکه قانون آمره هست و قانون ۷۶ هم آمره هست و ترتیب تخلیه را هم مشخص کرده است . مصوباتی توسط ستاد ملی کرونا انجام شد که تخلیه را ممنوع کردن و در ماه‌های اول به طور کلی ممنوع بود و در سال دوم شرایطی برایش گذاشتند و دوباره در سال ۱۴۰۱ هم شرایطی برای این موضوع پیش‌بینی کردند و طبق آن شرایط فقط می‌شود در خصوص اماکن مسکونی اقدام کرد و هر چند در مصوبه اول نوشته بود تا سه ماه بعد از اتمام کرونا علی رغم اینکه در ابتدای امسال سازمان ملل و بهداشت جهانی اعلام کردند کرونا پایان یافته است اما در ایران این مسأله رسما اعلام نشده است.و عملا ستاد کرونا نداریم ولی قانونش دارد اجرا می‌شود و در اینکه این مصوبه قانونی هست با خیر آیا خلاف قانون هست یا خیر کاری با این موضوع نداریم .و حالا بر فرض اینکه این مصوبه قانونی است و قابلیت اجرا داشته باشد .الان شوراها دارند به این عمل می‌کنند هر چند در همان اوج کرونا آرایی از شورای حل اختلاف مخالف مندرجات این مصوبه هم صادر شده است .و آخرین مصوبه‌ای که وجود دارد مصوبه شماره ۷۲ می‌باشد .
مثلا اگر فردی برای ازدواج فرزند خود منزل مسکونی را بخواهد می‌تواند تقاضای تخلیه را در شورای حل اختلاف مطرح کند و یا اینکه دو ماه بعد از فروش ملک تقاضای تخلیه را مطرح نماید و چندین مورد دیگر ..
و در خصوص این مصوبه اخیر التصویب بعد از ابلاغ یک روزه قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شود هر چند مالک راضی نباشد.
حالا که کرونا به پایان رسیده است الان بحث شورای هماهنگی سران سه قوه را داریم که بحث بحران اقتصادی هست و از سال ۱۴۰۱ به وجود آمده است ولی گفته‌اند به دلیل بحران اقتصادی شرایط تغییری ندارد و شماره و شرایط مصوبه ادامه مصوبه قبلی کرونا و با همان شماره ۷۲ بوده است .
در اینکه نفس این مصوبه قانونی هست یا خیر و آیا بر مبنای قاعده لاضرر بوده است یا قاعده لاحرج و دیگر موارد و اینکه آیا خلاف حقوق اساسی بوده است یا خیر بحث بسیار است ولی عقیده کلی بر آن است که مستند قانونی آن چیست .
بحث شرعی مسأله آن است که موجر اجاره داده و الان راضی نیست .و رضایت ندارد.و همان قانون ۵۶ هم داریم و ادامه تصرفات از نظر شرعی غاصبانه می‌شود و از آن طرف برای مستاجر به خاطر مرور زمان یک حق کسب ایجاد شده دارد .
در خصوص بحث استمهال زمانی که مستاجر بعد از تقاضای دستور تخلیه موجر تقاضای مهلت کند دادگاه ۱۵ روز تا یک ماه به او مهلت خواهد داد .ولی در قراردادهای رسمی به هیچ عنوان بحث استمهال ممکن نیست .و ماده ۱۳ آیین نامه صراحتا گفته است این موضوع را و چون مراجع اداری هستند نمیتوان از اداره ثبت تقاضای استمهال کرد.
سخنران: وکیل سعید آقا باباگلی
تدوین و تنظیم :
کمیته استخراج و تنقیح کمیسیون کارآموزی کانون وکلای اصفهان
نقل مطلب با ذکر منبع(سایت حقوقی راه مقصود) بلا مانع است.
