بررسی و تحلیل چند سوال اختبار حقوق مدنی

 

️سوالات:

حسب قرارداد میان مالک زمینی به ارزش معین با پیمانکار ساختمان، پیمانکار متعهد می‌گردد ظرف 18 ماه بنایی دو طبقه با مشخصات و نقشه معین بر روی زمین مزبور احداث نماید و در مقابل، پس از احداث بنا، مالک، سه دانگ از تمامت عرصه و اعیان را به پیمانکار منتقل کند.

 

1- نوع و عنوان این عقد چیست؟ مقصود طرفین را از طریق کدام یک از عقود معین می‌توان تأمین کرد؟

 

2- آیا این عقد جایز است ؟ چرا؟

 

3- در صورتی که زمین به پیمانکار تسلیم شود، اما پس از 18 ماه، تنها به میزان بیست درصد از ساختمان را احداث نماید، مالک می‌تواند استرداد زمین را بخواهد ؟ چرا؟

 

4- آیا مالک می‌تواند خسارات ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها را از پیمانکار مطالبه کند؟ چرا؟

 

5- هر یک از طرفین برای استیفای حقوق خود چه دعاویی با چه دلایل، مستندات و با انتظار چه نتایجی می‌توانند طرح نمایند؟

 

️سوال اول:

۱- نوع و عنوان این عقد چیست؟ مقصود طرفین را از طریق کدام یک از عقود معین می‌توان تأمین کرد؟

پاسخ: این عقد ظاهراً با هیچ عقد معینی همخوانی ندارد و هیچ عقد معینی به طور کامل قابل تطبیق بر این عقد نیست و باید یا عنوان «صلح» برای این عقد در نظر گرفته شود و یا «عقود مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی».

 

️توضیح این‌که:

الف) این عقد نمی‌تواند «اجاره‌ی اشخاص» باشد:

زیرا در عقد اجاره اشخاص در زمان عقد کار و اجرت مبادله می‌شود. در عقد اجاره اشخاص اجیر بابت کاری که انجام می‌دهد دستمزدی می‌گیرد که باید در همان لحظه انعقاد عقد مشخص باشد و با یکدیگر مبادله شود که با قالب قرارداد مورد سؤال منطبق نیست.

 

ب ) عقد جعاله:

این عقد عقد جعاله هم نیست زیرا در عقد جعاله نمی‌توان عامل را ملزم به انجام عمل نمود و در واقع کار عامل داوطلبانه است درصورتی‌که در قرارداد مورد سوال مالک می‌تواند شخص سازنده را الزام به انجام تعهد قراردادی نماید.

 

ج) مشارکت در ساخت:

این نوع عقد اصولاً دارای ماهیت مشخصی نیست و اصطلاحی است که بین عموم رایج شده که منطبق کامل بر هیچ‌یک از عقود نیست و به چند صورت قابل طراحی و اجرا است.

 

چ) مشارکت مدنی:

مشارکت مدنی مبتنی بر اشاعه سرمایه است یعنی کار باید با مال مشترک انجام بشود ولی در فرض سؤال مال (زمین) مشترک نیست و تعلق به مالک دارد که مقرر می‌شود بعداً چیزی از آنچه ساخته می‌شود به سازنده بپردازد.

 

ح)بیع معلق:

بیع معلق نیز با این قرارداد انطباق ندارد زیرا در قرارداد گفته‌شده نمی‌شود که ساختمانی که بعداً ساخته می‌شود مورد خریدوفروش واقع می‌شود بلکه مقرر شده‌است اگر ساختمان با شرایط خاص و در مهلت معین ساخته شود، مالک متعهد است سه دانگ آن را به سازنده منتقل نمایند.

 

خ) پیمانکاری:

پیمانکاری نیز ماهیت مشخصی ندارد و چه‌بسا گاهی اجاره اشخاص است. یعنی درواقع در قبال کار شخص به او دستمزدی پرداخت می‌گردد که با مورد سؤال تطابق ندارد.

 

د)عقد استصناع:

در خصوص عقد استصناع در فقه و حقوق اختلاف است که آیا چنین عقدی صحیح است یا خیر؟ و یا با بیع سلف مطابقت دارد؟ درواقع عقد استصناع نوعی بیع سلف است با این تفاوت که فروشنده باید شخصاً مبیع را بسازد. پس استصناع یک عقد مستقل نیست زیرا استصناع هم بین بیع و اجاره مردد است.

 

ذ)وکالت:

این عقد قطعا وکالت نیست زیرا سازنده به نیابت از مالک (موکل) کار انجام نمی‌دهد.

پس بنابر آنچه گفته شد عقد مورد سوال یا صلح است و یا عقد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی.

 

️سوال دوم:  آیا این عقد جایز است؟ چرا؟

 

️پاسخ: ازآن‌جایی‌که عقد شرکت در قانون مدنی جایز شناخته‌شده این شبهه به وجود می‌آید که آیا عقودی مانند مورد سوال هم جایز است یا خیر؟ براساس قاعده اصاله اللزوم تمام عقودی که عنوان عقد بر آن‌ها صدق کند اصولاً برای طرفین لازم‌الاجراء هستند. غیر از آن‌چه که قانونگذار آن‌ها را استثنا کرده و آن‌ها را جایز شمرده است و لزوم و جواز جزو احکام است و قانون‌گذار باید آن را تعیین نماید. البته عقود اذنی چون به تعبیری از دایره عقود به‌معنای دقیق کلمه خارج می‌شود (زیرا در آنها تعهدی نیست و صرفاً اذن است) از موارد استثناء از اصل لزوم می‌باشند. لذا بنا بر آن‌چه در پاسخ به قسمت اول سوال گفته شد این عقد مبتنی بر ماده ۱۰ قانون مدنی است و عقدی است لازم.

 

️سوال سوم:

در صورتی که زمین به پیمانکار تسلیم شود، اما پس از 18 ماه، تنها به میزان بیست درصد از ساختمان را احداث نماید، مالک می‌تواند استرداد زمین را بخواهد ؟ چرا؟

 

️پاسخ: در خصوص این قسمت از سؤال منظور طراح این بوده که آیا با چنین شرایطی قرارداد قابل فسخ است یا خیر؟ در این مورد چون صراحتاً شرط فسخ در قرارداد قید نشده و مدت زمان ۱۸ ماهه درنظرگرفته‌شده، صرفاً زمان انجام تعهد بوده تا چنانچه تعهد (ساختمان) توسط متعهد (سازنده) انجام نشود متعهدله بتواند علاوه‌بر الزام وی به انجام تعهد، پرداخت خسارت را نیز از وی مطالبه نماید. البته باید توجه داشت که مدت ۱۸ ماه درج شده در قرارداد به‌منزله مدت قرارداد نیست که با سرآمدن آن عقد تمام شود و صرفاً زمان اجراست.

 

️سوال چهارم:

آیا مالک می‌تواند خسارات ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها را از پیمانکار مطالبه کند؟ چرا؟

 

 

️پاسخ: در مورد این سوال مسلماً نمی‌تواند! چون قرار شده سازنده آن را بسازد و وقتی ساخت مالک بخشی مشخص از آن به وی منتقل نماید. و افزایش هزینه‌های ساخت هیچ ارتباطی با مالک ندارد چراکه سازنده است که در هنگام انعقاد عقد براورد هزینه می‌کند. حال اگر از بابت تأخیر، افزایش قیمتی شامل مصالح و دستمزدها بشود، این افزایش متوجه سازنده است و نه مالک! مالک صرفاً موظف به انتقال سهم مشخص‌شده در قرارداد به سازنده است، خواه این ساختمان با مبلغ برآوردی سازنده انجام شود یا بیشتر از آن. درهرحال افزایش قیمت‌های دستمزد و مصالح ضرری را به مالک وارد نمی‌آورد و لذا حقی هم برای مطالبه افزایش قیمت‌ها نخواهد داشت.