بسته حقوقي براي مالکان و مستاجراني که با هم اختلاف دارند…
اختلافات ميان مالك و مستاجر يكي از موضوعات رايج در دادگستري است. به دليل وجود چند قانون مختلف در اين حوزه و تفاوت ميان املاك مسكوني و تجاري بايد دعاوي موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصي تنظيم و با همان دقت و توجه بررسي شود؛ در غير اين صورت مشكلات زيادي را به وجود خواهد آورد.
در ادامه در قالب بررسي يك پرونده اهميت تشخيص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار مي دهيم.
جريان اختلاف
مالك آپارتماني كه آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان عليه مستاجر خود دعواي «تخليه يد» مطرح مي كند. مالك در دادخواستي كه به دادگاه مي دهد ادعاي خود را به اين ترتيب توضيح مي دهد: آپارتماني را كه داراي پروانه مسكوني است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار كردم. در متن اجاره نامه قيد شده است كه مستاجر وجهي به عنوان سرقفلي به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده مي كرد. حال مدت اجاره پايان يافته و تقاضاي تخليه دارم.
بنابراين ماجرا از نگاه موجر يا مالك به اين ترتيب است كه مستاجر به دليل تغيير در نحوه استفاده از ملك از شرايط ضمني قرارداد تخلف كرده است و قرارداد بايد فسخ شود و مستاجر ملك را تخليه كند. مستند دعواي خواهان هم كپي مصدق سند مالكيت و كپي مصدق اجاره نامه است.
دادخواست پس از ثبت و تكميل، به خوانده كه همان مستاجر است ابلاغ مي شود و وقت رسيدگي به اطلاع وي مي رسد. مستاجر براي دفاع در برابر دعواي خواهان در دادگاه حاضر مي شود و به دادگاه مي گويد: قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظيم شده است و سال بعد آن را تمديد كرد و براي من حق كسب و پيشه در اين مكان ايجاد شده است. پس از ارايه دلايل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستين ختم دادرسي را اعلام مي كند و راي صادر مي كند.
تصميم دادگاه در مرحله بدوي و تجديدنظر
دادگاه بدوي با اين استدلال كه محل مورد اجاره داراي پروانه مسكوني است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتي با فرض داشتن پروانه كسب از اتحاديه برخلاف مقررات شهرداري است و به محل مسكوني عنوان محل كسب و پيشه نخواهد بخشيد براي مستاجر محل علي رغم فعاليت چند ساله حقي به عنوان كسب و پيشه يا تجارت ايجاد نمي كند و از آنجا كه اصولا خوانده به خواهان سرقفلي نپرداخته است و از طرفي مدت اجاره پايان يافته است حكم به تخليه عين مستاجره صادر مي كند.
خوانده كه محكوم به تخليه ملك استيجاري شده است از اين تصميم دادگاه بدوي تجديدنظرخواهي مي كند. با تجديدنظرخواهي خوانده پرونده در دادگاه تجديدنظر استان مورد رسيدگي قرار مي گيرد كه نتيجه آن تاييد راي دادگاه بدوي است. بنابراين راي قطعي كه بايد اجرا شود به اين ترتيب است كه مستاجر يا خوانده بايد ملك را تخليه كند و مستحق حق كسب و پيشه هم نمي باشد. در مرحله بررسي راي آشنايي با چند اصطلاح كه در اين پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروري به نظر مي رسد:
كپي مصدق: به طور خلاصه منظور اين است كه از مداركي كه قرار است پيوست دادخواست شود كپي تهيه شود و توسط دفاتر اسناد رسمي، وكلاي پرونده يا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهي شود. بدين ترتيب كپي مصدق تهيه مي شود و ضميمه دادخواست به دادگاه تقديم مي شود.
تخليه ید:خواهان يا همان مالك عنوان دعواي خود را تخليه يد عنوان كرده است. دعواي مشابه ديگري هم به نام خلع يد وجود دارد كه گاهي به اشتباه به جاي دعواي تخليه يد استفاده مي شود. بررسي تفاوت اين دو دعوا در بررسي اين پرونده مي تواند كاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار كند.كسي خواسته دعواي خود را «تخليه يد» تعيين مي كند كه ملك را با مجوز به فرد ديگري مي سپارد و بعد از آن به هر دليلي مانند انصراف يا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصيل مال خود را مي خواهد. به عنوان نمونه دعواي موجر عليه مستاجر تخليه يد است. در بيان تمايز اين دعوا با خلع يد بايد گفت: برعکس دعواي تخليه يد دعواي خلع يد براي زماني است كه شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. يك تفاوت ديگر ميان دعواي خلع يد و تخليه يد اين است كه خلع يد دعواي مالي است و راجع به اموال غير منقول مطرح مي شود، اما تخليه يد هم در مورد اموال منقول و هم غير منقول قابليت طرح دارد.
بررسي محتواي راي
اما در مورد محتواي راي نيز موضوع قابل تاملي وجود دارد كه در ادامه به بررسي آن مي پردازيم. اولا در اين پرونده قرارداد اجاره بين اصحاب دعوا قبل از سال 1376 تنظيم شده است و برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 كه مقرر داشته است: «از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون اجاره همه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه هاي دانشجويي و ساختمان هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.» قرارداد مربوط مشمول اين قانون نخواهد شد و حتي تمديد آن در زمان حكومت قانون سال 1376 باعث نمي شود كه تابع اين قانون شود. حق كسب و پيشه با گذشت زمان و فعاليت مستاجر در امور تجاري و در نتيجه رونق تجاري آن مكان به وجود مي آيد. مستاجر هنگام تخليه استحقاق دريافت حق كسب و پيشه را خواهد داشت و عدم دريافت وجه به عنوان سرقفلي از سوي موجر و اين كه حق سرقفلي با حق كسب وپيشه متفاوت است و ايجاد هر يك متفاوت با ديگري است براي مستاجر در اين پرونده حقي به وجود مي آورد كه دادگاه بايد آن را در نظر مي گرفت. زيرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق كسب و پيشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پايدار شده است.
قانون 56 و 76
در دعاوي كه مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال 56 و 76 بسيار به چشم مي خورد. در اين دعوا نيز تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است. تفاوت هاي ميان اين دو قانون باعث به وجود آمدن چنين موضوعي شده است. در ادامه برخي از اين تفاوت ها را بررسي مي كنيم.
1. در قانون سال 56 لازم نيست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبي عادي يا رسمي وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استيجاري يا تصرف متصرف ناشي از تراضي موجر به عنوان اجاره يا ساير عناوين براي مشمول قانون شدن کافي است، حتي اگر شفاهي باشد. ولي در قانون سال 76 براي شمول قانون بر رابطه استيجاري مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادي يا رسمي با شرايط مقرر در قانون الزامي است در غير اين صورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.
2. در قانون سال 56 هرچند در ماده 1 پيش بيني شده که در هر محلي که براي سکني يا کسب و پيشه و تجارت يا به منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود مشمول قانون است ولي با توجه به تصويب قوانين در سال 62 (محل هاي مسکوني) و مصوبات و دستورالعمل هايي در مورد اماکن خاص و غيرتجاري، عملا اماکن مشمول قانون سال 56 به محل هاي تجاري محدود شده است.
3. قانون موجر و مستاجر سال 56 اماکني که قبل از تصويب قانون به اجاره داده شده را هم در
بر مي گيرد (ماده 1) ولي قانون موجر و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره هايي که بعد از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون 76 منعقد و روابط استيجاري ابتدائا شروع مي شود را شامل مي شود.
4. اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدني و بعلاوه شروط مقرر بين طرفين نيز خواهد بود.
5. در قانون موجر و مستاجر سال 56 به صرف انقضاي مدت موجر حق تخليه را نداشته بلکه تخليه محل از يد مستاجر تابع تحقق شرايطي خاص به شرح ماده 14 و 15 قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 به محض انقضاي مدت صرفا به تقاضاي موجر، مورد اجاره تخليه مي شود.6. در قانون موجر و مستاجر سال 56 امکان اعمال تخليه براي موجر پس از ايجاد حق درخواست لازمه تقديم دادخواست و رسيدگي قضايي و دادرسي به معناي خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال 76 تخليه صرفا با درخواست و تقاضاي موجر در اسناد عادي طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمي از طريق دفترخانه و بدون نياز به دادرسي به معناي خاص کلمه محقق مي شود و اين حق را بايد بزرگ ترين ويژگي و امتياز خاص و بي نظير قانون سال 76براي موجر دانست.
7. در قانون موجر و مستاجر سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره يا سند رسمي و سند عادي يا شفاهي يکسان است، ولي در قانون موجر و مستاجر سال 76 نگرش و اعمال و اجراي قانون در اجاره با سند رسمي با اعمال قانون در مورد اجاره نامه هاي عادي متفاوت است و اجاره نامه هاي غير مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.8. در قانون سال 56 شروطي که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون سال 56 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 يکي از اصول حاکم بر روابط استيجاري شروط مورد توافق طرفين است.بررسي اين پرونده اهميت تشخيص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را بار ديگر نشان مي دهد چرا كه بسته به اينكه قانون 56 يا 76 كداميك بر قرارداد اجاره حاكم است، نحوه تصميم گيري در مورد آن متفاوت خواهد بود.
