تاکنون چندين قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر يک با توجه به شرايط اقتصادي و اجتماعي زمان خود، سعي کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.
اگر چه ممکن است قرارداد اجاره اي پيدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانين قبل از آن باشد، بر تمام قراردادهايي که از سال 1376 به بعد منعقد شده ، قانون سال 1376 حاکم است. در گفت وگو با کارشناسان به بررسي يکي از شايع ترين اختلافات بين موجر و مستاحر پرداخته ايم که در پي مي آيد.
ادامه عقد اجاره بدون تمديد قرارداد
مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و گفت وگو با مالکان و مستاجران همچنين بررسي پرونده هايي که در روابط موجر و مستاجر مطرح مي شود، نشان مي دهد که بسياري از اختلافات به تامين هزينه هاي مربوط به خرابي مورد مستاجره، تقسيم هزينه هاي مشترک ميان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمديد قرارداد برمي گردد. موضوع ديگري که ايجاد اختلاف مي کند، تاخير در پرداخت اجاره بها و جبران خسارت آن است.
يک وکيل دادگستري با اشاره به ماده 496 قانون مدني از انقضاي مدت اجاره به عنوان يکي از دلايل پايان يافتن مدت اجاره نام مي برد و مي گويد: در صورتي که اجاره پايان يافت، ضرورتا بايد مستاجر ملک را خالي کند. اما در عمل موارد زيادي وجود دارد که با پايان يافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک مي ماند و مالک نيز در اين خصوص سکوت مي کند.
اين وضعيت در برخي موارد سبب ايجاد اختلافاتي مي شود. محمد نوري در پاسخ به اين سوال که در چنين فرض نسبت به ماه هايي که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقي دارد و آيا مستاجر بايد به ميزاني که در قرارداد تعيين شده است اجاره بپردازد يا بايد اجرت المثل بپردازد؟ مي گويد: پاسخ اين سوال، بستگي به اين دارد که آيا مي توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمني تمديد شده است يا خير؟ در برخي کشورها مثل فرانسه، صريحا به اين سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما بايد با استفاده از تفاسير و اصول حقوقي پاسخ را استخراج کرد.
در صورتي که پاسخ مثبت باشد، در برخي موارد که مستاجر پس از پايان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه مي دارد و موجر نيز در اين خصوص سکوت مي کند، مي توان قائل به اين شد که با تراضي ضمني طرفين قرارداد اجاره تمديد شده است.
امکان تمديد اجاره با تراضي ضمني
اين وکيل دادگستري با بيان اينکه در حقوق مدني ايران قانونگذار راجع به امکان تجديد عقد اجاره، چه به صورت صريح و چه به صورت ضمني همچنين راجع به امکان تمديد عقد اجاره، سکوت اختيار کرده است. مي گويد: حتي در بعضي از مقررات ميان تمديد و تجديد عقد اجاره تفاوتي قائل نشده است. نوري در ادامه با اشاره به قانونالحاق يک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر تصريح مي کند: در عقد اجارهاي که مدت آن به طور کامل منقضي شود و متعاقدين قصد داشته باشند که رابطه استيجاري همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشاي عقد جديدي کنند که در اين صورت عقد اجاره تجديد ميشود نه تمديد.
وي همچنين بيان مي کند: امکان تجديد صريح عقد اجاره در حقوق ايران با هيچ مشکلي مواجه نيست؛ زيرا عقد اجاره از عقود رضايي بوده و قانونگذار براي انعقاد آن تشريفات خاصي را مقرر نکرده است.
اين وکيل دادگستري مي افزايد: تجديد صريح عقد اجاره، عقد جديدي محسوب ميشود که گاهي شرايط آن، همان شرايط مقرر در اجاره قبلي است يا ممکن است بعضي از شرايط قرارداد تغيير يابد.
اما مورد بحث ما در خصوص وضعيتي است که هيچ توافقي براي تجديد يا تمديد اجاره وجود ندارد، با وجود اين مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه مي دهد و مالک نيز در اين خصوص سکونت مي کند.
نوري در پاسخ به اين سوال که در اين شرايط تکليف چيست اظهار مي دارد: در حقوق ايران هرچند که تجديد ضمني اجاره به صراحت در قوانين ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومي، امکان تجديد ضمني عقد اجاره وجود دارد؛ زيرا اعلام اراده در عقود رضايي، ممکن است صريح باشد يا ضمني.
وي ادامه مي دهد: اگر حکومت اراده باطني را بپذيريم، چگونگي ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکميت اراده باطني، موضوعي است که هم مورد تاييد فقهاي اسلامي و هم مورد تاييد اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.
اين وکيل دادگستري با اشاره به قانون مدني ايران مي گويد: دلالت بر قصد، ممکن است ضمني باشد و از اعمالي که به منظور ديگر انجام ميشود، استنباط شود. قبول پيشنهاد معامله ممکن است به طور ضمني انجام شود و اين چيزي است که هم از برخي مواد قانون مدني مثل مواد 191 و 193 استنباط ميشود و هم حقوقدانان بر آن اتفاقنظر دارند.
اما آنچه مورد اختلاف است وجود ايجاب چه به صورت صريح و چه به صورت ضمني است؛ مانند آنکه عدهاي از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پايان مدت اجاره را، ايجاب ضمني بر پرداخت اجرت بر مبناي اجارهبهاي پيشين ميدانند و براي اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدني استناد ميکنند. اما عدهاي ديگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پايان مدت اجاره را ايجاب ضمني نميدانند.
نوري تاکيد مي کند: اگر معتقد باشيم بر اينکه متعاقدين عقد اجاره را به صورت ضمني تجديد مي کنند، بايد تمام شرايط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرايط عقد جديد محسوب کنيم در حالي که با توجه به افزايش مداوم اجاره بها در کشور ما و تقاضاي فراوان براي مسکن به سختي مي توان چنين چيزي را به اراده موجر نسبت داد.
در نهايت مي توان گفت که امکان تجديد و تمديد عقد اجاره با تراضي ضمني دور از دهن نيست و در حالي که در حقوق ايران در مورد مدت اجارهاي که تجديد ضمني شده است، نص ويژهاي وجود ندارد و همچنان که متعاقدين در خصوص ساير شرايط عقد اجاره به صورت ضمني توافق ميکنند، بايد بر تعيين مدت زماني مشخص نيز به صورت ضمني توافق کنند.
وي در پايان به اين موضوع نيز بار ديگر اشاره مي کند که قانوگذار پيش از هرچيز تاکيد دارد که اگر با وجود انقضاي مدت عقد، مستاجر همچنان عين مستاجره را در اختيار داشته باشد و موجر به اين امر راضي نباشد، مستاجر غاصب بوده و يد او ضماني خواهد بود.
در اين صورت مسئول هر نقص و عيبي است که در عين مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولي اگر موجر راضي باشد، مستاجر در صورتي ملزم به پرداخت اجرتالمثل است که از عين استيفا منفعت کرده باشد.
خسارت تاخير اجاره بها
يک وکيل دادگستري درباره خسارت تاخير اجاره بها نيز مي گويد: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر اين تصرف رضايت نداشت و تقاضاي تخليه کرد ضمن تبديل يد اماني مستاجره به يد ضماني خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد يا نکرده باشد بايد اجرت المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص يا عيبي خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
علي زماني با بيان اينکه پس از انقضاي مدت اجاره تا زماني که موجر استرداد عين مستاجره را نخواهد، عين مستاجره در دست مستاجر امانت است، مي گويد: در اين شرايط همان اجاره تصرفي که به عنوان امانت مالکانه پديدار شده بود باقي است و در صورت عدم استيفاي منفعت موظف به پرداخت اجرت المثل نيست اما در صوره بهرهبرداري از عين مستاجره ضامن استيفاي مذکور به ميزان اجرت المثل است.اين کارشناس حقوق در بيان وضعيتي که مدت اجاره ذکر نشده باشد، مي گويد: در صورتي که در عقد مدت اجاره به طور صريح ذکر نشده باشد ولي مالالاجاره از قرار مثلا ماهي فلان مبلغ تعيين شده باشد اگر مستاجر عين مستاجره را بيش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضي نکند به هر ميزان که اين تصرف ادامه يابد و رضايت نيز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت المسمي را بايد به موجر پرداخت کند. بديهي است که براي ماه اول عقد اجاره لازم است و براي بقيه مدت لازم نيست و هر گاه که موجر تقاضاي خلع يد کند يا مستاجره حاضر به تحويل عين مستاجره باشد تراضي مذکور به هم خورده است.
وي متذکر مي شود: تجديد اجاره مستلزم قصد و رضا و تعيين مدت و ساير شرايط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نميتواند ضرورتا تجديد اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضايت مستاجر، تراضي حاصل شده است.
