انتقال ملک مرهونه

اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملك مرهونه در آراء:

1- دادگاه بدوی 2- دادگاه تجدیدنظر 3-اعلام اشتباه رأی دادگاه تجدیدنظر از ناحیه سرپرست  مجتمع قضائی… 4- دیوان عالی كشور 5- دادگاه تجدیدنظر شعبه هم عرض.

1- رأی شماره 19/4/80-823 دادگاه بدوی مبنی بر محكومیت خواندگان به فك رهن با پرداخت دیون مرتهن و تنظیم سند رسمی:

«در خصوص دعوی خواهان آقای «ع -ك» به طرفیت خانم ها 1- «ط-ض» 2- «ف – ك» 3-آقای «س – ع» ورثه مرحوم «م-ع» 4- آقای «ع-ع» 5- بانك مسكن شعبه… به خواسته فك رهن شماره 118907 دفتر… تهران الزام به تنظیم سند رسمی پلاك ثبتی شماره ،4341 ذیل ثبت شماره 238400 واقع در بخش 7 تهران، موضوع مبایع نامه عادی مورخ 19/10/،74 مشتمل بر یك دستگاه آپارتمان مسكونی در طبقه همكف واحد جنوبی با كلیه مشاعات و متعلقات آن و ابطال عملیات اجرائی بانك مرتهن نظر به این كه حسب پاسخ استعلام ثبتی خواندگان ردیف اولی الی یكی مانده به آخر اصالتا و وراثتا مالك مشاعی پلاك ثبتی موضوع دعوی می باشند و نظر به این كه خواندگان اشعاری اقرار به وقوع بیع و نقل و انتقال پلاك موضوع دعوی دارند و حتی مبیع را به تحویل خریدار خواهان داده اند و نظر به این كه فك رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در محضر اسناد رسمی از تعهدات قانونی و قراردادی خواندگان موصوف می باشد و النهایه این كه پس از حصول مالكیت خواهان بر آپارتمان موضوع دعوی و تصرف وی و پس از اخذ دیون بانك مرتهن از متعهد آن (خواندگان اشعاری)، عملیات اجرائی بانك جهت وصول مطالبات برخلاف قانون می باشد. علی هذا مستندا به مواد 10 و 219 الی 223 قانون مدنی و ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی، خواندگان را به فك رهن با پرداخت دیون مرتهن و تنظیم سند رسمی مشاعی در حق خواهان راجع به خواندگان ردیف اول الی چهارم محكوم و نیز ابطال عملیات اجرایی بانك مرتهن را صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، در محاكم تجدیدنظر استان تهران قابل اعتراض می باشد و راجع به خوانده آخری غیابی و ظرف 20 روز پس از ابلاغ رأی در همین دادگاه قابل واخواهی می باشد».

2- رأی شماره 30/2/25681 شعبه… دادگاه تجدیدنظر، انتقال ملك مرهونه از مصادیق معاملات فضولی است و با رد كردن توسط مرتهن، این انتقال، وفق ماده 247 قانون مدنی باطل  می شود.

«در خصوص تجدیدنظر خواهی نسبت به دادنامه شماره 1855 مورخ 13/8/،80 صادره از شعبه محترم… دادگاه عمومی تهران با التفات به قرارداد مورد استناد، معلوم می شود كه در زمان معامله یعنی مورخه 19/10/،74 ملك مورد معامله در رهن بانك «تجدیدنظر خواه» بوده است و خواهان بدوی یعنی تجدیدنظرخواه صراحتا، این مورد را در دادخواست خود بیان كرده است و سند رهنی مربوطه به ملك مورد دعوی نیز حاكی بر این است كه قبل از انجام معامله در تاریخ 18/4/74 ملك در رهن بانك قرار گرفته است.

همان طور كه تجدیدنظر خواه دفاع نموده است و ماده 793 تصریحا بیان كرده است كه راهن نمی تواند در رهن تصرفی كند كه منافی حق مرتهن باشد كه مصداق بارز این تصرف انتقال ملك است. به عبارت دیگر تصرفات مورد نظر قانون اعم از فیزیكی و حقوقی است و یكی از تصرفات حقوقی انتقال مال است كه منافی حق مرتهن همان طور كه رأی وحدت رویه شماره 620-20/8/76 هیئت عمومی محترم دیوان عالی كشور این استدلال دادگاه را تأیید می نماید نتیجه این می شود كه انتقال ملك مرهونه از مصادیق معاملات فضولی است و با رد آن توسط مرتهن این انتقال وفق ماده 247 قانون مدنی باطل می شود. بنابراین مستندا به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی و موارد مذكور تجدیدنظر خواهی وارد و با نقض دادنامه معترض عنه، دعوی فاقد وجاهت قانونی و مردود اعلام می گردد. این رأی حضوری و قطعی است».

3- اعلام اشتباه رأی دادگاه تجدیدنظر از ناحیه سرپرست مجتمع قضائی…

بسمه تعالی
ریاست محترم دیوان عالی كشور دامت بركاته
با سلام و احترام؛

نظر به این كه رأی شماره 256-30/2/81 صادره از شعبه… دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران برخلاف قانون و شرع می باشد، نسبت به آن در اجرای مقررات ماده 326 قانون آئین دادرسی مدنی و رأی وحدت رویه شماره 629 – 29/10/1377 هیئت عمومی دیوان عالی كشور تقاضای تجدیدنظر در شعبه دیوان عالی كشور را دارم.

به خلاصه این كه خواهان آقای «ع – ك» دادخواستی به طرفیت خواندگان مفصله الاسامی در دادخواست و بانك مسكن شعبه… تهران به خواسته فك رهن و الزام به تنظیم سند رسمی پلاك ثبتی شماره 4341 بخش 7 تهران مورخ مبایعه نامه مورخ 19/10/74 مشتمل بر یك دستگاه آپارتمان مسكونی و ابطال عملیات اجرایی بانك مرتهن (خوانده ردیف آخری) تقدیم نموده كه جهت رسیدگی به شعبه… دادگاه عمومی تهران ارجاع گردیده.

دادگاه مرجوع الیه با تشكیل جلسات دادرسی و استعلام از واحد ثبتی و احراز از وقوع بیع و نقل و انتقالات قانونی و با توجه به تصرفات چندین ساله خواهان، دعوی وی را ثابت و به شرح دادنامه شماره 823-19/4/،80 حكم به محكومیت خواندگان به فك رهن (با پرداخت كلیه مطالبات بانك مرتهن) و تنظیم سند رسمی ابطال عملیات اجرایی بانك مرتهن صادر شده كه صرفا با اعتراض بانك مرتهن، (بدون اعتراض سایر محكومین) پرونده جهت رسیدگی به اعتراض به شعبه… دادگاه محترم تجدیدنظر ارسال گردیده است.

دادگاه تجدیدنظر به شرح دادنامه فوق الذكر با این استدلال كه به لحاظ رهن بودن آپارتمان موضوع دعوی و با تلقی از معامله مرهونه به عنوان عقد فضولی و رد آن توسط مرتهن و به استناد رأی وحدت رویه شماره 620 با نقض رأی بدوی حكم به رد دعوی صادر نموده است.

اما اشكالات:

اولا: دادگاه محترم تجدیدنظر در حالی كه به لحاظ رهن بودن آپارتمان، دعوی تنظیم سند رسمی را نپذیرفته، تكلیف داشته قرار رد دعوی (عدم استماع) صادر نماید نه آنكه حكم به رد دعوی كه واجد اعتبار امر محكوم بها می باشد، صادر نماید.

ثانیا: رأی وحدت رویه استنادی انصراف از مورد دارد و صرفا راجع به انتقال سرقفلی مرهونه بوده، كما این كه در رأی اصراری بعدی كلیه قضات  شعب حقوقی به این نظریه رأی داده اند.

ثالثا: اصولا معترض، بانك مرتهن بوده است و دادگاه تجدیدنظر مكلف بوده صرفا در محدوده اعتراض، رسیدگی تجدیدنظری نماید. در حالی كه به محكومیت دیگر خواندگان غیر از بانك نیز معترض شده و رأی را در كلیه موارد نقض كرده است.

رابعا: دادگاه تجدیدنظر، توجه نكرده كه حكم دادگاه بر این اساس می باشد كه فك رهن و ابطال عملیات اجرایی پس از پرداخت كلیه مطالبات بانك مرتهن می باشد كه بدیهی است پس از پرداخت كلیه مطالبات بانك، اصولا بانك نفعی در دعوی ندارد.

خامسا: اگر معامله آپارتمان مرهونه را فضولی بدانیم باید معتقد باشیم حتی اگر راهن كلیه مطالبات مرتهن را پرداخت نماید باز هم مرتهن حق عدم تنفیذ معامله را دارد. در حالی كه چنین اعتقادی به هیچ وجه قانونی نیست و مهم این كه خواهان كه ابتدا شكایت كیفری كلاهبرداری علیه فروشنده مال مرهونه كرده و فروشنده (خوانده همین دعوی) تبرئه گردیده، سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی (بدون فك رهن) تقدیم یكی از شعب دادگاه ها نموده كه قرار عدم استماع صادر شده، متعاقبا دادخواست فك رهن و الزام به تنظیم سند رسمی و ابطال عملیات اجرائی بانك، تقدیم دادگاه نموده كه با رسیدگی قانونی و با در نظر گرفتن كلیه جوانب امر (پرداخت مطالبات بانك) منجر به صدور حكم گردیده كه در دادگاه تجدیدنظر مردود، اعلام گردیده (كه رونوشت تمامی دادنامه ها پیوست می باشد) با وصف مرقوم با توجه به اینكه سال های مدیدی خواهان در آپارتمان موضوع دعوی، متصرف می باشد و ثمن آن را كلا پرداخت نموده، هیچ راه دیگری برای احقاق حق وی جز تأیید رأی بدوی متصور و موجود نمی باشد.

4-رأی شماره 204/5-5/8/81 شعبه… دیوان عالی كشور، جهاتی را كه به عنوان مواضع اشتباه عنوان گردیده، صحیح و موجه است:

خلاصه جریان پرونده:
آقای «ع – ك» دادخواستی علیه تجدیدنظر خواندگان به خواسته صدور حكم به ابطال عملیات اجرائی و صدور دستور موقت مبنی بر توقیف عملیات اجرائی با احتساب هزینه دادرسی و الزام به فك رهن با پرداخت بدهی بانكی توسط خوانده ردیف دوم و الزام به تنظیم سند رسمی ملك مورد معامله مقوم به 000/000/5 ریال با استناد فتوكپی مبایعه نامه و دادنامه های صادره از شعبات… و … دادگاه عمومی تهران به دادگاه های عمومی تهران تقدیم رسیدگی به شعبه… دادگاه عمومی تهران ارجاع شده است به شرح دادخواست توضیح داده است. طبق مبایعه نامه مورد 19/10/74 یك واحد آپارتمان از خواندگان خریداری و ثمن آن كلا پرداخت كرده و ملك را به طور تفكیك فروخته اند، بدون هیچ گونه بدهی به هر مرجعی فروخته، حال معلوم شده كه ملك در رهن بانك مسكن بوده است و خوانده این موضوع را از من پنهان كرده و بانك نیز اقدام به اقامه دعوی و نتیجتا اجرائیه صادر كه طلب خود را از ملك اخذ نماید.

علی هذا با عنایت به این كه شكایت اینجانب با وكالت وكیلم در جریان است و مستندات قانونی نیز در اثبات عرایض من وجود دارد، تقاضای رسیدگی و صدور حكم بر طبق خواسته كرده است. دادگاه در وقت فوق العاده با توجه به تودیع خسارت احتمالی دستور موقت بر منع ادامه عملیات اجرائی پرونده شماره 77/74 بانك مسكن صادر با تعیین وقت، طرفین برای رسیدگی دعوت شده اند. در تاریخ 13/3/80 دادگاه با حضور خواهان واحد از خواندگان تشكیل گردیده، خوانده حاضر در جلسه اعلام كرد ما دارای چند شریك هستیم، اگر شركاء حاضر شوند ما حاضریم فك رهن كنیم، ما قبول داریم كه آپارتمان را به نام بزنیم ولی شركاء قبول نمی كنند.

من یك دانگ و ربع مالكیت دارم. ورثه برادرم نیز همین مقدار مالكیت دارند. ما هم سهم مشاعی خودمان را به خواهان فروختیم. دادگاه اقدام به استعلام وضعیت ثبتی پلاك موضوع خواسته را از اداره ثبت نموده، پاسخ مقتضی واصل در برگ 22 پرونده مضبوط است دادگاه پس از وصول پاسخ استعلام در تاریخ 14/4/80 ختم رسیدگی را اعلام با توجه به پاسخ ثبتی خواندگان اصالتا و وراثتا مالك مشاعی پلاك ثبتی موضوع دعوی می باشند و نظر به این كه خواندگان اقرار به بیع و نقل و انتقال پلاك موضوع دعوی دارند و مبیع را تحویل خریدار (خواهان) داده اند و نظر به این كه فك رهن و تنظیم سند رسمی انتقال از تعهدات قانونی و قراردادی خواندگان می باشد، النهایه پس از حصول مالكیت خواهان بر آپارتمان موضوع دعوی و تصرف وی و پس از اخذ دیون بانك مرتهن از متعهد عملیات اجرائی بانك جهت وصول مطالبات بر خلاف قانون می باشد علی هذا مستندا به مواد 10 و 219 الی 223 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، خواندگان را به فك رهن با پرداخت دیدن بانك و تنظیم سند رسمی مشاعی در حق خواهان محكوم و نیز ابطال عملیات اجرائی بانك مرتهن را صادر و اعلام می دارد: بانك مسكن نسبت به رأی صادره معترض و تقاضای تجدیدنظر خواهی كرده است.

رسیدگی به شعبه… دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع شده است. دادگاه مرجوع الیه با این استدلال كه انتقال ملك مرهونه از مصادیق معاملات فضولی است با رد آن توسط مرتهن این انتقال طبق ماده 247 قانون مدنی باطل می شود. مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی وارد، با نقض دادنامه معترض عنه دعوی، فاقد وجاهت قانونی و مردود اعلام می گردد و آقای سرپرست مجتمع قضائی… نسبت به رأی صادره از شعبه… دادگاه تجدیدنظر استان تهران ایراداتی اعلام و چون رأی مذكور را بر خلاف قانون و شرع تشخیص داده، تقاضای اعمال مقررات ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی را نموده است. پرونده را به دیوان عالی كشور ارسال و رسیدگی به این شعبه ارجاع شده است. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشكیل گردید. پس از قرائت اوراق پرونده و گزارش عضو ممیز، مشاوره نموده، چنین رأی می دهد:

رأی :

«جهاتی كه در نظریه مورخ 4/6/81 آقای سرپرست مجتمع قضائی… نسبت به دادنامه شماره 256-30/2/81 صادره از شعبه… دادگاه تجدیدنظر استان تهران به عنوان مواضع اشتباه عنوان گردیده، صحیح و موجه است. با نقض رأی مزبور پرونده جهت رسیدگی به شعبه هم عرض ارجاع می گردد.»

5- رأی شماره 1454-27/9/81 شعبه… دادگاه تجدیدنظر (هم عرض) با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه، تجدیدنظر خواسته (دادنامه بدوی) را تأیید نموده است.

«در خصوص تجدیدنظر خواهی بانك مسكن به طرفیت آقای «ع – ك» از دادنامه شماره 1855 مورخ 12/8/80 كه در مرحله واخواهی از دادنامه غیابی شماره 823 مورخ 19/4/80 از سوی شعبه… دادگاه عمومی تهران دایر بر محكومیت تجدیدنظرخواه، به ابطال عملیات اجرائی شماره 118907 دفترخانه شماره 16 اسناد رسمی تهران و فك رهن از سند شماره فوق دادگاه، با توجه به محكومیت ورثه مرحوم «م – ع» و خانم «ط – ر» و غیره به پرداخت دیون مرتهن (بانك تجدیدنظرخواه) موضوع قسمتی از دادنامه شماره 823 مورخ 19/4/80 صادره از شعبه… كه نقض آن اعلام نگردیده ایراد و اعتراض تجدیدنظر خواه به دادنامه تجدیدنظر خواسته وارد به نظر نمی رسد.
ضمن رد تجدیدنظرخواهی مطروحه، دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.»

منبع : ماهنامه قضاوت