مرسوم است که مستاجر در عقد اجاره مبلغی را با عنوان رهن در اختیار موجر قرار می‌دهد و در مقابل مبلغی کمتر برای اجاره می‌پردازد. در خصوص این مبلغ دو سوال مطرح است. آیا این مبلغ واقعا رهن است؟ و سوال دیگر اینکه آیا پرداخت چنین مبلغی مشروع است؟
به نظر می‌رسد ماهیت پول پیش، همان قالب قراردادهای خصوصی مشمول ماده 10 قانون مدنی است که در چنین فرضی، نه‌تنها این قرارداد خلاف قانون و نظم عمومی نیست بلکه توافقی است که در اغلب موارد به‌نفع هر دو طرف عقد اجاره است. مثلا اگر مال‌الاجاره خانهای از قرار ماهی 200 هزار تومان باشد، موجر و مستاجر توافق میکنند که بنا بر عرف بازار در مورد اجاره و رهن منزل (آنچه امروزه متداول است)، مستاجر مبلغی را به‌عنوان پول پیش بدهد و بقیه مبلغ اجاره را هر ماه پرداخت کند.
پول پیش؛ قانونی و عرفی
توافق میان موجر و مستاجر، یک قرارداد خصوصی معتبر و نافذی است که نه‌تنها بقای عقد اجاره را خدشه دار نمی کند، بلکه در بطن عقد اجاره نیز، طرفین یک نوع عقد معوض خصوصی و معتبری را با یکدیگر منعقد کردهاند که در لزوم و نفوذ آن تردیدی وجود ندارد. علاوه بر اینکه، نه‌تنها «قانون» آن را منع نکردهاند بلکه «عرف» نیز آن را پذیرفته است و به هر حال، فرقی هم نمیکند که ماهیت آن چه باشد، تنها باید گفت که در قالب عقود معین نمیگنجد و ماهیت خاص خود را دارد، همان چیزی که ماده 10قانون مدنی نیز آن را معتبر و نافذ شمرده است.
پول پیش؛ نفع موجر یا مستاجر؟
به نظر می‌رسد در فرضی که مستاجر اندوختهای بدون مصرف در اختیار دارد و در مقابل از توان پرداخت مال‌الاجاره بیشتر عاجز است، به نفع اوست که آن اندوخته را به موجر داده و در عوض اجاره‌بهای کمتری بپردازد. موجر نیز در مدت اجاره از پول فوق، فایدهای میبرد یا به وسیله آن از بانک وام میگیرد و یا دیگری عملیات بر روی آن انجام می‌دهد و در عین حال، تصرفات موجر در پول پیش مستاجر مجاز بوده و از سوی مستاجر ممنوع نشده است. به‌عبارتی، براساس یک توافق ضمنی هر دو به عملیات مزبور رضایت دادهاند و در نهایت، موجر کل مبلغ دریافت شده را به مستاجر برگردانده و در عین حال از منافع آن نیز بهره‌مند شده است.
تفاوت پول پیش با رهن
شاید این سوال ایجاد شود که چرا مبلغی را که در ابتدا پرداخت می‌شود، رهن نمی‌دانیم؟ در مورد رهن نبودن پول پیش در قراردادهای اجاره، بعضی به ماده 774 قانون مدنی استناد کردهاند که: «مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.» ولی پول پیش عین نیست و دین است.. حال آنکه به نظر می‌رسد پول، عین است. اگر عین را شیء خارجی قابل لمس بدانیم که به حس درمیآید، پول نیز همین وصف را دارد و در عالم خارج قابل لمس کردن و شمارش کردن است و به هیچ‌وجه نمیتوان خود پول را با ثمن بیع و… مقایسه کرد. آنچه به‌موجب بیع بر عهده و ذمه قرار میگیرد و ثمنی که ما آن را دین میدانیم، چیزی است که به جهت یک عقد معوض، در یکی از عوضین قرار گرفته و همان‌طور که ماده 362 قانون مدنی بدان اشاره دارد از آثار آن عقد است. مثلا در عقد بیع، به موجب بند 4 ماده 362 قانون مدنی عقد بیع، مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند، همان‌طور که در بند «3» همین ماده آمده که عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید. بنابراین مشغول شدن ذمه برای یک دین است ولی نه بدان معنی که ماهیت آن، عین است بلکه بایع، مدیون به تسلیم عین است. در مورد ثمن مبیع نیز همین استدلال جاری است، یعنی مشتری، مدیون به تادیه ثمن است و این ثمن همان عین پول است به علاوه در معاملات ارزی که مثلا مقداری دلار در معاوضه با هم ارزش خود با ریال، مارک و…معامله می‌شود، دو عین با هم مبادله میشوند، نه دو دین.
لذا رهن ندانستن پول پیش در استدلال ما، به دلیل دین بودن آن نیست، زیرا معتقدیم که پول، دقیقا عین است، بلکه در ماهیت عقد رهن به اختلاف آن با پول پیش برمیخوریم. در ماده 786 قانون مدنی ثمره رهن و زیادتی را که ممکن است در آن حاصل شود- در صورت اتصال – جزو رهن و – در صورت انفصال – متعلق به راهن دانسته است. حال آنکه همان‌طور که قبلا هم اشاره شد، در پول پیش، مالک (موجر) تصرف کرده و از تصرف نیز هدفی جز استیفای منفعت ندارد و به هیچ‌وجه نیز منفعت عایدی را به مستاجر مسترد نمیکند.
از طرف دیگر، بنابر ماده 789 قانون مدنی رهن در ید مرتهن امانت محسوب می‌شود، بنابراین مرتهن مسوول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود. اول اینکه؛ امانت بودن رهن در ید مرتهن، اقتضای عدم تصرف مالکانه را دارد اما موجر از پول پیش در مدت عقد اجاره استفاده کرده و منافع آن را مالک می‌شود. دوم اینکه؛ عدم مسوولیت در مقابل تلف یا نقص، همان چیزی است که با ماهیت پول پیش تعارض دارد. اگر این پول در ید موجر تلف گردد، مستاجر مسوولیتی ندارد اما موجر مسوولیت برگرداندن کل آن را به هر نحوی که توانایی دارد، عهدهدار میباشد.
در نهایت، مهم‌ترین مسالهای که در مورد عقد رهن وجود دارد ولی در پول پیش قراردادهای اجاره موجود نیست، وجود دین است. براساس ماده 771 و 775 قانون مدنی این عقد به تبع وجود یک دین تشکیل می‌شود و از همین روست که یکی از اوصاف عقد رهن را تبعی بودن آن میدانیم. برای انعقاد عقد رهن-که در آن مالی به وثیقه گذاشته می‌شود-الزاما مالی در ذمه مدیون وجود دارد و در صورت عدم وجود دین یا عدم مشغولیت ذمه، به وثیقه گذاشتن و رهن نهادن مال به مرتهن بدون وجهه و بیدلیل خواهد بود. حال آنکه در قرارداد اجاره، اصولا مستاجر دین و ذمهای نسبت به موجر ندارد که بخواهد به تبع آن پول پیش را به رهن بگذارد.
