فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟
ماهیت فسخ
با توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.
مبنای فسخ
مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:
الف) توافق طرفین
طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند. به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بيع ممکن است شرط شود که در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد.»ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خيار ذکر نشده باشد، ابتداي آن از تاريخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملين است.»
ب) حکم مستقیم قانون
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: «هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر مي‌تواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحوي که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عيب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عيبي که موجب فسخ اجاره مي‌شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»
شرایط فسخ
1- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
2- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
موارد فسخ معامله
حق به هم زدن معامله را «خيار» گويند و خريدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:
1- خريدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که اين خيار را «خيار مجلس» می‌گويند.
2- یکی از خريدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خيار غَبن)
3- طرفین در معامله مقرر كنند كه تا مدت معينى هر دو يا يكى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خيار شرط)
4- فروشنده يا خريدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار كند كه قيمت مال در نظر طرف مقابل زياد شود. (خيار تدليس)
5- فروشنده يا خريدار شرط كند كه كارى انجام دهد، يا شرط كند مالى را كه مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نكند كه در اين صورت ديگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خيار تخلّف شرط)
6- در جنس يا عوض آن عيبى باشد. (خيار عيب)
7- معلوم شود مقدارى از جنس كه فروخته شده، مال متعلق به ديگرى است كه اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خريدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند يا پول آن مقدار را از فروشنده بگيرد.
همچنین اگر معلوم شود مقدارى از چيزى كه خريدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به ديگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، يا عوض آن مقدار را از خريدار بگيرد. (خيار شركت)
8- فروشنده خصوصيات جنس معينى را كه مشترى نديده است، به او بگويد و بعد معلوم شود آن‌گونه كه گفته، نبوده است. در اين صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشترى خصوصيات عوض معينى را كه مى‌دهد، بگويد و بعد معلوم شود به طورى كه گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار رويت)
9- مشترى پول جنسى را كه به صورت نقدی خريده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحويل ندهد. اگر مشترى شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد و شرط تأخير جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى كه خريده است، مثل بعضى از ميوه‌ها باشد كه اگر يك روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد و شرط تأخير جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار تأخير)
10- اگر مورد معامله حيوان باشد، خريدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار حيوان)
11- فروشنده نتواند جنسى را كه فروخته است، تحويل بدهد. به عنوان مثال، اسبى كه توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند كه در اين صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار تَعذّر تسليم)
آثار فسخ
اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خريدار قيمت جنس را نداند يا در موقع معامله غفلت كند و جنس را گرانتر از قيمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدرى گران خريده كه مردم او را مغبون مى‌دانند و به كمى و زيادى آن اهميت مى‌دهند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن
همچنین اگر فروشنده قيمت جنس را نداند يا موقع معامله غفلت كند و جنس را ارزانتر از قيمت آن بفروشد، در صورتى كه مردم به مقدارى كه ارزان فروخته است، اهميت بدهند و او را مغبون بدانند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بيع شرط، كه مثلا جنس هزار تومانى را به هزار تومان يا كمتر مى‌فروشند و قرار مى‌گذارند كه اگر فروشنده تا مدتی معين پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتى كه خريدار و فروشنده قصد خريد و فروش داشته باشند، معامله صحيح است .اگر فروشنده چاى اعلا را با چاى پَست مخلوط كند و به اسم چاى اعلا بفروشد، مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خريدار بفهمد مالى كه گرفته است، عيبى دارد، به عنوان مثال حيوانى را بخرد و سپس بفهمد كه يك چشم آن كور است، چنانچه آن عيب پيش از معامله در مال بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب آن را بگيرد.
وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ
اگر فروشنده بفهمد در عوضى كه گرفته است، عيبى وجود دارد، چنانچه آن عيب پيش از معامله در عوض بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب را بگيرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن مال، عيبى در آن پيدا شود، خريدار مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن، عيبى پيدا شود، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قيمت بگيرند، بلا اشکال است.اگر خریدار بعد از معامله، عيب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، ديگر حق به هم زدن معامله را ندارد.براى فسخ معامله كافى است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد يا اگر این اقدام مقدور و ممكن نيست، به ديگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است.
هر گاه خریدار بعد از خريدن جنس عيب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت
در مواردی اگر خريدار بفهمد که مال عيبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند يا تفاوت قيمت بگيرد که به شرح ذیل است:
1- موقع خريدن، عيب مال را بداند.
2- به عيب مال راضى شود.
3- در وقت معامله بگويد که اگر مال عيبى داشته باشد، پس نمى‌دهم و تفاوت قيمت هم نمى‌گيرم.
4- فروشنده در وقت معامله بگويد که اين مال را با هر عيبى كه دارد مى‌فروشم، اما اگر عيبى را معين كند و بگويد که مال را با اين عيب مى‌فروشم و سپس معلوم شود عيب ديگرى هم دارد، خريدار مى‌تواند براى عيبى كه فروشنده معين نكرده است، مال را پس دهد يا تفاوت قیمت بگيرد.
موارد امکان دریافت تفاوت قیمت
در سه صورت، اگر خريدار بفهمد که مال عيبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند اما مى‌تواند تفاوت قيمت بگيرد:
1- بعد از معامله تغييرى در مال بدهد كه مردم بگويند، آن گونه كه خريدارى کرده و تحويل داده شده، باقى نمانده است.
2- بعد از معامله بفهمد مال عيب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط كرده باشد.
3- بعد از تحويل گرفتن مال، عيب ديگرى در آن پيدا شود اما اگر حيوان معيوبى را بخرد و پيش از گذشتن سه روز عيب ديگرى پيدا كند، اگر چه آن را تحويل گرفته باشد، باز هم مى‌تواند آن را پس دهد.
همچنين اگر فقط خريدار تا مدتى كه حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عيب ديگرى پيدا كند، اگر چه آن را تحويل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
منبع : روزنامه حمایت- کدخبر 5917 مورخ 93/12/04
