تصرف غاصبانه با تقاضای خلع ید از بین می رود
- ابتدا احراز مالکیت، سپس تقاضای خلع ید
کسی که برای طرح دعوی به دادگستری مراجعه می کند باید از شرایط و جزییات دعوی خود اطلاع کامل داشته باشد تا در این باره دچار مشکل نشود. از لحاظ قانونی هر دعوای حقوقی که در محکمه مطرح می‌شود، دارای شرایط و ارکان جداگانه‌ای است.
بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل‌دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مؤید این مدعاست.
ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد: هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی كند مگر این كه شخص یا اشخاص ذینفع یا وكیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنها رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند .
ارکان لازم برای طرح دعوی خلع ید
یکی از دعاوی شایع در دادگستر دعوی خلع ید و یا همان رفع تصرف غاصبانه است. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌نماید، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید. همچنان که معروف است، رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.
لزوم احراز مالکیت
خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد، خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول(خانه،مغازه،زمین)بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند،بعنوان مثال شخصی دارای یک مغازه می باشد و به مسافرت می رود بعد از 2سال مراجعت می کند و متوجه می شود یکی از همسایگان مغازه، از غیبت وی سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که او باید با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نماید ،شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت او را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب،یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشد و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کند و دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح نماید و الا موفق نخواهد شد.
دعوی تخلیه و تصرف عدوانی
لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند، تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز با موضوع فرق می کند. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست. همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
لزوم وجود سند رسمی
با عنایت به حاكمیت قوانین آمره و اینكه قانون ثبت مانند قانون كار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حكومتی محسوب میشوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاك مردم و جامعه وضع شده است و جمهوریاسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور كلی تنفیذ نموده واحیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تكمیل و بازنگری نموده است.
با توجه به این دلایل و اینكه ازجمله امور مسلّم این است كه موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد حق بدون استناد به مبانی قانونی وشرعی قابلیت تصوّر ندارد وبدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است كه در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده71 قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول بهاشخاص ثالث علاوه برثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذكور هم باید در دفتر املاك به ثبت برسد كه علاوه برتسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضائی و اداری طبق ملاك ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوقالاشعار مالكیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار میدهند و مستنكف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب كیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد46 و47 قانون ثبت می‌باشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نیست.
لیكن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضائی و اداری طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت.
و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی براصالت صحت و لزوم درعقود… منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.
بدون تردید مقررات ثبتی كه از جمله قوانین آمره، حكومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پارهای از اصلاحات كلیت جامعیت و حاكمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حكومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت موردپذیرش و شناسایی قرارداده است تا تدبیر امور براساس نظم عمومی وانضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهمشده و منازعات احتمالی مبتنی برآن مرتفع شود.
صدور رای وحدت رویه
اگر به این دلایل به خوبی توجه کنیم در می یابیم که چون رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با توجه به دلایلی که گفتیم و اینكه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته، موافق اصول و موازین حقوقی است.
