نقدی بر آراء دکتر خدابخشی
نویسنده: مصطفی عباسی
هرچند با دقت در آراء و نظرات دکتر خدابخشی می توان گفت که ایشان قائل به اعتبار نسبی اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول نسبت به طرفین، می باشند ولی در عوض باید بپذیریم که این بزرگوار در زمرۀ اقلیت قضاتی قرار می گیرند که کماکان رویکرد اولیۀ قانونگذار ثبت اسناد در اعتباردهی مطلق به اسناد رسمی را مورد تبعیت قرار می دهند و منصفانه نیست که نقض زود هنگام چنین آرایی را ناشی از “کم توجهی برخی از مراجع عالی قضایی به استدلال های منطقی و مبتنی بر اصول و قواعد” تلقی نماییم.
قسمت اول این نوشتار را به بیان برخی تأملات و ایرادات وارده به آراء صادره از سوی جناب آقای دکتر عبدالله خدابخشی با موضوع اعتبار اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول اختصاص دادیم و پاره ای از موانع و تردیدهای موجود را در مسیر پذیرش اعتبار مطلق اسناد رسمی شماره کردیم. هرچند تأملات و ایرادات وارده به رویکرد و تحلیل ایشان بیشتر بود ولی برای جلوگیری از اطالۀ کلام و گسترش غیر ضرور دامنۀ بحث، به بیان برخی از آنها بسنده نموده و شناسایی و پی گیری دیگر موارد را به دوستان محقق و اندیشمند وا نهادیم.
در این قسمت قصد آن داریم از منظر و زاویۀ دیگری بحث را ادامه دهیم و بیشتر در پی آنیم تا با نگرشی عمیق تر به موضوع بفهمیم؛ چرا با وجود آنکه نزدیک به یک قرن از تصویب قانون ثبت و حکومت مواد ۲۲، ۷۲ و ۴۸ آن می گذرد و علی رغم صراحت عبارات و الفاظ قانونی کماکان بین حقوقدانان و محاکم در تفسیر مواد این قانون و میزان اعتبار اسناد رسمی و عادی راجع به معاملات اموال غیرمنقول اختلاف نظر وجود دارد؟ عدول قانونگذار از حکم مادۀ ۴۸ قانون ثبت و پذیرش اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول در برخی قوانین چگونه قابل توجیه است؟ علت عدم ورود جدّی هیأت عمومی دیوان عالی کشور به موضوع برای پایان دادن به این تفاسیر گوناگون و متعارض چیست؟ چرا علی رغم تلاش و کوشش برخی از دادرسان در صدور و انشاء آراء مستدل و مستند در راستای پذیرش و تأیید اعتبار مطلق اسناد رسمی، این آراء به راحتی در محاکم عالی نقض می گردند؟ و بالاخره اینکه چه فلسفه ای در این امر نهفته است که با وجود اعلام صریح قانونگذار در عدم پذیرش مالکیت دارندگان اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول کماکان نقل و انتقال این اموال با اسناد عادی در جامعه رواج قابل توجهی دارد؟
به عقیدۀ صاحب این قلم پاسخ همۀ سؤالات و ابهامات فوق را باید در عادلانه و منصفانه نبودن بسیاری از مقررات قانون اولیۀ ثبت اسناد و املاک و توجه صرف قانونگذار این قانون به ایجاد نظم جدید حقوقی و عدم توجه به بُعد منصفانه و عادلانه بودن آن و عدم رعایت حقوق افراد در هنگام وضع و تقنین باید جستجو کرد.
هرچند قانون مورد اشاره تا حدودی در ایجاد نظمی نوین در معاملات اموال غیرمنقول موفق بوده است، امّا اینکه این قانون آیا توانسته است اجرای عدالت را نیز به همراه داشته باشد؟ پاسخ همانگونه که اشاره شد نمی تواند مثبت باشد و به تعبیر یکی از بزرگان و علمای حقوق؛ “ما به نظم احتیاج داریم . ولی همان انسانی که به نظم احتیاج دارد ، نظم ظالمانه را نمی پسندد و نمی پذیرد“.(دکتر ناصر کاتوزیان، نشریۀ داخلی کانون وکلای دادگستری مرکز، شمارۀ ۲۴، تیرماه ۱۳۷۷)
در اینجا اقتضا دارد برای اثبات این ادعا به مواردی از این ناعدالتی ها در برخی مقررات قانون اولیه ثبت اسناد اشاره شود؛
۱) یکی از محورهای مورد بحث و اشاره در حقوق و قانون ثبت اسناد؛ موضوع اشتباهات ثبتی است. هرچند امکان تحقق اشتباه در جریان عملیات ثبتی از سوی متقاضیان و مجریان امری طبیعی به نظر می آید. اما رویکرد قانونگذار در برخورد با این اشتباهات از جهات؛ پذیرش یا عدم پذیرش و اصلاح، تشریفات اصلاح و … می تواند در قضاوت ما نسبت به عادلانه بودن مقررات قانونی در این باره مؤثر باشد.
علی رغم اینکه در قانون اولیۀ ثبت برای اصلاح اشتباهات صورت گرفته در جریان عملیات ثبتی راهکارهایی در نظر گرفته شده است امّا با مداقّه در مواد مرتبط، به نظر می رسد نمی توان معتقد به منصفانه بودن این مقررات بود.
مواد ۶ و ۲۵ قانون ثبت در این بارۀ اشعار می دارند: «ماده ۶- برای رسیدگی به امور راجع به جریان ثبت مطابق نظامنامه که وزارت عدلیه معین خواهد کرد هیأت نظارت ثبت مرکب از مدعی‌العموم‌دیوان عالی تمیز و مدیر کل اداره تهیه لوایح قانونی و مدیر کل ثبت تشکیل می‌شود.
ماده ۲۵- چنانچه در جریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباه مؤثری واقع شده یا بشود به طریق ذیل رفتار خواهد شد.
هر گاه اشتباه از عملیات خود تقاضاکننده ثبت ناشی شده باشد کلیه عملیاتی که در نتیجه آن اشتباه و یا بعد از آن به عمل آمده و یا اشتباه مربوط به آن‌بوده باطل و ملک باید با تأدیه حق‌الثبت جدید به ثبت برسد در این مورد اعلانات مربوطه مطابق نظامنامه‌های وزارت عدلیه منتشر خواهد شد. هر گاه‌اشتباه از عملیات مأمورین ثبت ناشی شده باشد آن اشتباه باید بعد از اتمام عملیات تحدید حدود هر ناحیه به وسیله اعلان اصلاحی تصحیح شود در‌این صورت معترضی که حق او در اثر آن اشتباه ساقط شده بود و می‌تواند مطابق مقررات این قانون عرضحال اعتراض بدهد – در هر یک از دو صورت‌فوق تشخیص وقوع و مؤثر بودن اشتباه و عملی که برای رفع آن باید به عمل آید به عهده هیأت نظارت ثبت اسناد و املاک خواهد بود و رأی هیأت مزبور قاطع است.»
از نتایج حاصل از مواد فوق اینکه
اولاً: اشتباهات ثبتی تا زمانی قابلیت رسیدگی داشت که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. بنابراین به محض ثبت ملک در دفتر املاک هیچگونه اعتراضی پس از آن نسبت به اشتباهات ثبتی قابل رسیدگی نبوده و امکان اصلاح سند مالکیت نیز وجود نداشت.
ثانیاً: مرجع رسیدگی به اعتراضات دربارۀ اشتباهات ثبتی هیأت نظارت ثبت اسناد و املاک بوده و رأی این هیأت قطعی محسوب می شد و مرجع دیگری برای اعتراض به آراء و تصمیمات این هیأت وجود نداشت.
عادلانه نبودن مقررات فوق از آن جهت بود که اگر فردی در جریان عملیات ثبت متوجه اشتباه ثبتی تا زمان ثبت ملک در دفتر ثبت املاک و صدور سند مالکیت نمی گردید و در اثر اشتباهات ثبتی همچون؛ ثبت سهم مالک و صدور سند مالکیت زائد بر میزان تقاضا شده یا مورد انتقال واقع شده در اثر اشتباه، اشتباه در ثبت نام و نام خانوادگی مالک در دفتر ثبت املاک و سند مالکیت. حقی از وی ضایع می گردید بعد از ثبت ملک در دفتر و صدور سند مالکیت نه تنها راهی برای اصلاح اشتباه وجود نداشت، بلکه به حکم مادۀ ۲۴ قانون ثبت اسناد امکان جبران خسارت از طریق اقامۀ دعوای حقوقی نیز منتفی بود.
به عنوان مثال؛ اگر در جریان ثبت ملک غیرمنقول فردی در تقاضای ثبت خود به اشتباه در محدودۀ اعلامی مقداری از ملک دیگری را نیز وارد می کرد و ثبت ملک و سند مالکیت بر همین مبنا انجام و صادر می گردید و مالک و تقاضا دهنده تا زمان صدور سند مالکیت از اشتباه صورت گرفته اطلاع حاصل نمی کردند در این صورت هیچ اعتراضی از مالک پذیرفته نشده و همانگونه که اشاره شد در این وضعیت نه تنها امکان ابطال یا اصلاح سند مالکیت وجود نداشت؛ حتی مالک(متضرر) نمی توانست جهت اخذ خسارت اقامۀ دعوای حقوقی نماید.
البته قانونگذار در اصلاحیه های متعدد بعدی تا حدود زیادی سعی در تکمیل و اصلاح این مقررات داشته است. بطوریکه در آخرین اصلاحات انجام گرفته در سال ۱۳۵۱ نسبت به مواد ۶ و ۲۵ قانون ثبت اسناد، به مواردی همچون؛ ایجاد شورای عالی ثبت به عنوان مرجع رسیدگی به تجدیدنظر از تصمیمات هیأت نظارت، امکان اصلاح اشتباهات ثبتی حتی در صورت ثبت ملک در دفتر و صدور سند مالکیت، امکان مراجعۀ معترض به محاکم در کنار مراجعه به هیأت نظارت ثبت، امکان ابطال سند مالکیت در صورت احراز اشتباه و اختلاف ثبتی توسط دادگاه و … می توان اشاره کرد.
۲) قانونگذار اولیۀ قانون ثبت در حفظ اعتبار اسناد رسمی به اندازه ای طریق افراط پیموده است که در حتی مواردی که فرد با علم و آگاهی از عدم مالکیت خود اقدام به تقاضای ثبت نموده و سند مالکیت دریافت نموده است، کماکان بر اعتبار سند رسمی صادر شده و مالکیت چنین فردی نظر داشته و با جایز ندانستن ابطال سند صادر شده صرفاً به جبران خسارت حکم داده است.
در مادۀ ۱۱۴ قانون ثبت آمده است؛ «در مورد مواد ۱۰۵ – ۱۰۶ – ۱۰۷ – ۱۰۸ و ۱۰۹ (به استثنای مورد مذکور در بند ب ماده ۱۰۸) مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای جرم‌کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسائل دیگر خساراتی را که مستقیماً به واسطه تقاضای ثبت‌و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده و مدعی خصوصی به وسیله عرضحال مطالبه نموده و مورد حکم واقع شده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند… .»
آیا پذیرش اعتبار سند مالکیت و به تبع آن قبول مالکیت اشخاص با وجود احراز عدم مالکیت واقعی ایشان بر مال غیرمنقول و محروم نمودن مالک واقعی از حق مالکیت نسبت به ملک خویش و الزام وی به دریافت خسارت از فرد کلاهبردار و خائن – که در مواردی پرداخت این خسارت نیز با حکم مقام سلطنت منتفی می گردید – صرفاً با توجیه حفظ اعتبار اسناد رسمی می تواند منطبق با عدالت و انصاف و شرع باشد؟
به عقیدۀ ما این رویکرد نه تنها با عدالت و انصاف سازگار نبوده و نیست، بلکه راه را برای مجرمینی که در صددند از این طریق به تصاحب نامشروع اموال غیرمنقول دیگران اقدام نمایند بسیار هموار می سازد.
تضییع حقوق و بی عدالتی هایی از این نوع در قانون اولیۀ ثبت اسناد و عدم توجه این قانونگذار به واقعیتهای جامعه و آشکارشدن تدریجی این کژی ها با اجرای این قانون؛ قانونگذار را بر آن داشت تا این بار با هدف در نظرگرفتن و لحاظ قراردادن حقوق افراد، به اصلاح و تغییر برخی از مقررات این قانون بپردازد و در همین راستا از ابتدای تصویب قانون تاکنون اصلاحات و تغییرات مختلفی بر برخی مواد این قانون وارد نموده است. نتیجه چنین تغییراتی که در طول زمان و به آرامی صورت گرفته است، چیزی جز تعدیل نگرش و رویکرد قانونگذار نسبت به اعتبار اسناد عادی و رسمی راجع به معاملات غیرمنقول نمی باشد.
همسو با تغییر رویکرد قانونگذار قانون ثبت اسناد، در نگرش مجریان قانون همچون؛ محاکم دادگستری و مراجع حل اختلاف ثبتی با توجه به آراء صادره از این محاکم و مراجع، نیز تغییر به وضوح قابل استنباط است. اکنون به جرأت می توان ادعا نمود؛ کمتر محکمه ای را می توان یافت که معتقد به اعتبار مطلق اسناد رسمی راجع به اموال غیرمنقول باشد.
هرچند با دقت در آراء و نظرات دکتر خدابخشی می توان گفت که ایشان قائل به اعتبار نسبی اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول نسبت به طرفین، می باشند ولی در عوض باید بپذیریم که این بزرگوار در زمرۀ اقلیت قضاتی قرار می گیرند که کماکان رویکرد اولیۀ قانونگذار ثبت اسناد در اعتباردهی مطلق به اسناد رسمی را مورد تبعیت قرار می دهند و منصفانه نیست که نقض زود هنگام چنین آرایی را ناشی از “کم توجهی برخی از مراجع عالی قضایی به استدلال های منطقی و مبتنی بر اصول و قواعد” تلقی نماییم.
در ادامۀ بحث و در تحکیم دیدگاه خویش مبنی بر غیرعادلانه بودن برخی مقررات قانون ثبت اسناد و رد رویکرد دکتر خدابخشی در پذیرش اعتبار مطلق اسناد رسمی راجع به معاملات اموال غیرمنقول، بازخوانی دیدگاه سه استاد برجستۀ حقوق کشور؛ دکتر لنگرودی، دکتر کاتوزیان و مرحوم دکتر شهیدی در این باره خالی از فایده نیست؛
دکتر لنگرودی در کتاب حقوق ثبت خود در ذیل بحث اعتبار سند مالکیت، با اشاره به تحولات تاریخی قانون ثبت، دوران حیات مادۀ ۲۲ این قانون را به دو دورۀ “فرمانروایی مطلق” و دوران “زبونی” تقسیم نموده و اظهار داشته اند: « … این ماده از سال ۱۳۱۰ که به تصویب رسید تا سال ۱۳۵۱ که قانون اصلاحی قانون ثبت تصویب شد دو دورۀ متمایز را در حیات خویش پشت سر نهاده است که آن دو دوره عبارتند از دوران فرمانروایی مطلق مادۀ ۲۲ قانون ثبت، و دیگری دوران زبونی آن ماده. این دوران زبونی، خود بدو گونه است: یکی زبونی ناشی از تحول قانونگذاری و دیگری زبونی ناشی از اعمال نظر از طرف صاحبنظران و مانند آنان، و بهر حال از راه اعمال نظر و استنباط. ماده ۲۲ از تخت فرمانروایی خود به پایین کشیده شد.»(دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی، حقوق ثبت، جلد اول، گنج دانش، چاپ جهارم، ۱۳۸۲، ص ۱۳۰ و ۱۳۱)
ایشان دربارۀ برخی خصوصیات دورۀ “فرمانروایی مطلق” مادۀ ۲۲ قانون ثبت آورده اند: « … در دوران فرمانروایی ماده ۲۲ قانون ثبت بپاس حرمت اسناد مالکیت واقعیتهائی قربانی میشد، و در عین حال شورای عالی ثبت از این وضع همیشه رنج میبرد. … شورای عالی ثبت یکی از مراجع عالی رسیدگی است که عدل و انصاف را تا مرز زیر پا نهادن پاره ای قوانین رعایت میکند، در همان دوران اعتبار بی حد ماده ۲۲ قانون ثبت بارها آنرا نادیده گرفته است، و همین وضع موجب شد که در سال ۱۳۵۱ بکلی به دوران فرمانروائی مطلق ماده ۲۲ قانون ثبت پایان داده شود … »(همان، ص ۱۳۶)
این استاد در بیان چرایی تغییر رویکرد قانونگذار بیان داشته اند: «پرسشی که باید بمیان آورد این است که چرا بماده ۲۲ در سال ۱۳۱۰ آن قلمرو پهناور را دادند و چرا در سال ۱۳۵۱ آنرا محدود کردند؟ پاسخ پرسش، کوتاه این است که در سال ۱۳۱۰ قانونگذار قانون ثبت را به محک آزمایش در اجتماع ما نزده بود باین اندیشه که ثبت املاک بسود مردم است و مأموران ثبت در اجرای مقررات در مرحلۀ عملیات مقدماتی ثبت با اشکالات یا اشتباهات قابل ملاحظه روبرو نخواهند شد. آدمی در برخورد با آدمهای دیگر، توقع صلاح و سلامت دارد نه توقع فساد یا انحراف. لکن در عمل خلاف آن دیده شد میزان اشتباهات و مقدار ناروائی ها طوری نبود که بتوان ماده ۲۲ را بجای خود نگهداشت و اعتبار فراوان به سند مالکیت داد.»(همان، ص ۱۳۷)
دکتر کاتوزیان در مورد تعارض مادۀ ۴۷ قانون ثبت با مادۀ ۱۳۰۶ قانون مدنی اشعار داشته اند: « ماده ۱۳۰۶ قانون مدنی و چند ماده بعد از آن را که مربوط به اعتبار شهادت است و شهادت را محدود می کند به مبلغ و مقدار معین حذف شده است ، بدون آنکه قاعده ای بجای آنها بگذارند.
حذف اینها یک نوع خلاء در نظام قانونگذاری ایجاد می کند ، ممکن است چنین تفسیر شود که مقصود اینست که شهادت از نظر قدرت اثباتی محدود نیست ، یعنی همه وقایع ، از قبیل مالکیت ، قرارداد ( هر چقدر می تواند ارزش داشته باشد ) و کلیه جرائم و کلیه وقایعی را که در جامعه انجام گرفته است ، با شهادت می توان اثبات کرد . از طرفی مواد ۴۷ و ۴۷ قانون ثبت باقی مانده است و می گوید در مورد هبه نامه ، صلحنامه ، شرکتنامه، نقل و انتقال املاک سند عادی در دادگاه پذیرفته نیست.
همه ما میدانیم که قدرت اثباتی سند بیشتر از شهادت است . بنابراین آیا درست است که هبه نامه ، صلحنامه ، شرکتنامه ، نقل و انتقال املاک با شهادت شهود قابل اثبات باشد ولی باسند عادی قبل اثبات نباشد . تکلیف قاضی با این قانون چیست ؟ بر فرض آنکه بخواهد به این قانون احترام بگذارد و این را اجرا کند ، طبیعتاً ممکن است تفسیری را انتخاب کند که با هدفهای قانونگذار منافات داشته باشد.»( نشریۀ داخلی کانون وکلای دادگستری مرکز، شمارۀ ۲۴، تیرماه ۱۳۷۷)
استاد فقید دکتر شهیدی نیز دربارۀ اعتبار اسناد عادی و رسمی راجع به معاملات اموال غیرمنقول بر این عقیده اند: « فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, یک عمل حقوقی است که اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور، اشخاص ثالث نمی توانند، نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور، مورد انکار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذکور گردند. … .
خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند، خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد، مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی، مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی، معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکور، ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند، یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است، که در اینگونه موارد، به تقاضای خریدار با سند عادی، سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.»(ماهنامۀ کانون، سال پنجاه و یکم، شمارۀ ۹۱، فروردین ۱۳۸۸)
………….
در خاتمه قصد داشتم به جمع بندی مطالب و موضوعات مطرح در دو قسمت نوشتار بپردازم ولی بیم طولانی تر شدن کلام ما را بر آن داشت، مطلب را در همین جا با ذکر جملاتی از استاد بزرگوار دکتر کاتوزیان به پایان برسانم؛ ایشان در جایی اظهار داشته اند: « فکر نکنید شعار اجرای قانون ، تمام شعار ماست . فرار از قانون و گریز از قانون شعار دیگری است که در کنار این باید مورد توجه قرار بگیرد . وقتی شما با قانون ظالمانه ای برخورد می کنید ، وظیفه اصلی شما در این است که آن قانون را چنان تفسیر کنید که با عدالت تطبیق کند . یعنی اگر بر اثر دوراهی قرار گرفتید که یک نحوه تفسیر شما را به عدالت می رساند و یک نحوه تفسیر شما را به ظلم می رساند ، باید طرفی را بگیرید که عادلانه باشد.
مشکل فلسفه حقوق این است که باید به طغیان گران نهیب زند که قانون را اجرا کنند و از خودکامگی بپرهیزند و به خاصان فنونی نشان دهد که بتوانند با گریز از ظاهر الفاظ ، قانون را به گونه ای تفسیر کنند که عادلانه باشد.»(نشریۀ داخلی کانون وکلای دادگستری مرکز، شمارۀ ۲۴، تیرماه ۱۳۷۷)
بس کن و بیش مگو گر چه دهان پرسخنست/ زانک این حرف و دم و قافیه هم اغیارند(مولوی)
