متن پرسش :
با سلام دو تا سوال مطرح است اول : شخص الف منزل مسکونی خود را به شخص ب در قبال اجاره بها ماهیانه 200000تومان اجاره می دهد و شخص ب آن را بدون اجازه مالک به شخص ج در قبال 5 میلیون تومان رهن اجاره یک ساله میدهد.شخص ب متواری است مدت قرارداد ها منقضی شده است حال مالک باید دادخواست تخلیه را علیه کدام یک بدهد؟(ب یا ج یا هردو) دوم: وضعیت مستأجر دوم چیست؟ و مسأله دیگر اینکه: محمد طی یک قولنامه منزلی را از علی خریداری می نماید لیکن علی قبلاً آن را به اجاره حسین داده است مدت اجاره هم تمام شده حال محمد باید طرح دعوی تخلیه بدهد یا الزام به تحویل مبیع علیه کدام یک؟ با تشکر
متن پاسخ :
با سلام .
1 – ابتدا باید دانست که دادخواست تخلیه در مواردیست که بین مؤجر با مستأجر قراردادی در بین باشد. درفرض اول از آنجا که بین مالک (مؤجر) با مستأجر دوم ( ب )،هیچ توافق یا قراردادی موجود نیست، دادخواست تخلیه موجبی نداشته بلکه می بایست (با توجه به انقضاء مدت قرارداد)، دادخواست خلع ید ( در صورت داشتن سند مالکیت) یا الزام به تحویل ملک ( در صورت نداشتن سند مالکیت) تنظیم و تقدیم نمود. این دادخواست علیه متصرف فعلی (ب )مطرح میشود.
مگر آنکه موضوع طلب بابت اجاره یا پرداخت قبوض یا الزام به تعمیرات و امثالهم با مستأجر اول (الف) در میان باشد که در آن صورت و در فرض وحدت در منشأ، دادخواست می بایست به طرفیت هر دو تنظیم گردد. و الا ( در فرض اختلاف در منشأ)، باید علیه «الف» دادخواست جداگانه داد. ضمناً مستأجر دوم ( ب) در برابر مالک، بدلیل فقدان اذن و اجازه در تصرف و رضایت ، در حکم غاصب است ولذا هیچ سمت و موجبی برای دفاع نداشته و برای مطالبه مبلغ رهنی ( قرض الحسنه تودیعی به مستأجر اول) یا سایر مطالبات و اسناد و مدارک می بایست به مستأجر اول (الف) رجوع کند.
2 – تمام احکام و آثار فوق در فرض سئوال دوم نیز جاریست. بجز آنکه گاهی در قولنامه فروش وجود مستأجر و حقوق وی در قرارداد تصریح می گردد و حتی حقوق مؤجر(علی) در قرارداد اجاره به خریدار(محمد) منتقل می گردد که آن حقوق در مقابل مالک دوم نیز محفوظ و محترم است. اما هر گاه وجود مستأجر در ملک مورد معامله بر خریدار پوشیده بماند،با توجه به انقضاء مدت اجاره، خریدار(محمد) جانشین مالک قبلی (علی) است و لذا تمام احکام و قواعد مذکور در شق اول از جمله حق طرح دادخواست خلع ید( در صورت نداشتن قرارداد) از طرف مالک و حق رجوع مستأجر به مالک اول(علی) برای مطالبات و دریافت اسناد و مدارک و…در این مورد نیز قابل تسری و جریان است.
