نکاتِ کاربردیِ حقوق خانواده (بخش اول)

1- اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به مؤجر می دهد برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می گردد.

2- اجاره عقدی تکمیلی، معوض و موقت بوده و نسبت به اشیاء ، انسان و حیوان قابلیت اعمال دارد.

3- هیچکس جز مالک یا نماینده قانونی وی نمیتواند ملکی را اجاره دهد.

4- مدت اجاره باید در قرارداد اجاره مشخص گردد و عدم تعیین مدت، موجب بطلان قرارداد میگردد.

5- به موجب قانون موجر و مستاجر 1376 ، قرارداد اجاره میبایست به صورت کتبی ، در دونسخه تنظیم و توسط دو نفر شاهد امضاء گردد.

6- پرداخت اجاره بها ، تخلیه هنگام سررسید قرارداد، پرداخت قبوض و شارژ ماهیانه، عدم ممانعت از تعمیرات اساسی ، عدم ورود خسارت به مورد اجاره از تکالیف مستأجر میباشد.

7- تحویل عین مستاجره، استرداد پول پیش مستأجر در هنگام تخلیه ، انجام تعمیرات کلی و اساسی از تکالیف مؤجر در عقد اجاره می باشد.

8- در صورتیکه عین مستاجر نیاز به تعمیرات داشته باشد ، تعمیرات اساسی بر عهده مالک و تعمیرات جزئی به عهده مستاجر میباشد.

9- تعمیرات اساسی؛تعمیراتی است که مربوط است به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در عین مستاجره می باشد.

10- تعمیرات جزئی؛ تعمیراتی است که در جهت استفاده بهینه از عین مستاجره صورت میگیرد مانند تعمیر قفل ورودی.

11- مخارج کلیه تعمیرات، برای امکان بهره برداری از عین مستاجره بر عهده مالک میباشد، مگر اینکه در قرارداد خلاف این امر تصریح شود.

12- اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر تعمیراتی در مورد اجاره نماید ، حق مطالبه هزینه های انجام شده را ندارد.

13- رسیدگی به اختلافات فیمابین مؤجر و مستأجر با دادگاه محل وقوع عین مستاجره میباشد که بدون تشریفات دادرسی و خارج از نوبت رسیدگی صورت می گیرد.

14- هرگاه مستاجر از انجام تعمیرات ضروری توسط مالک ممانعت نماید، دادگاه وی را به رفع ممانعت، ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.

15- در صورت عدم انجام تعمیرات در مهلت مقرره از سوی دادگاه توسط مؤجر،مستأجر میتواند تقاضای فسخ قرارداد اجاره را نموده یا  اینکه با اجازه دادگاه به اندازه متعارف و با نظارت دایره اجرای احکام نسبت به تعمیرعین مستأجره اقدام نماید.

16- مؤجر باید عین مستأجره را به نحوی که مستأجر بتواند از آن استفاده مطلوب نماید،تحویل دهد.

17- هرگاه مؤجر از تحویل مورد اجاره استنکاف ورزد، از طریق مراجع قضایی اجبار به تسلیم گردیده و در غیر این صورت مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

18- در صورتیکه مؤجر وجهی به عنوان ودیعه ،تضمین تخلیه،قرض الحسنه یا اسناد تعهدآور از مستاجر دریافت نماید؛ به هنگام تخلیه موظف به استرداد آن می باشد.

19- در اجاره اماکن مسکونی؛ مستأجر حق استفاده از انباری و پارکینگ مشترک را  دارد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن شرط شده باشد.

20- در اجاره مغازه یا محل کسب؛ مستأجر موظف است صرفا به شغلی که درقرارداد  اجاره بدان اشاره شده است، بپردازد و در صورت تخلف،مؤجر حق فسخ خواهد داشت.

21- سرقفلی؛ وجهی است که بین مؤجر و مستأجر در قرارداد اجاره توافق می گردد و صرفا به مغازه و املاک تجاری تعلق دارد.

22- حق کسب و پیشه؛ حقی است که مستأجر نسبت به محل مورد اجاره پیدا می کند و ناشی از تقدم در اجاره ،حسن شهرت و رونق کسبی است.

23- حق کسب و پیشه صرفا متعلق به مستأجر است که از طرف مرجع قضایی و یا جلب نظر کارشناس تعیین می گردد.

24- در قرارداد اجاره اماکن تجاری و مغازه ها، میزان سرقفلی با توجه به نرخ بازار و با توافق مؤجر و مستأجر تعیین میگردد.

25- در صورتیکه مستأجر باعث ورود خسارت به عین مستاجره گردد، باید آن را جبران کند.

26- هرگاه مستاجر موجبات خسارت را فراهم کند و از عهده جبران آن بر نیاید موجر می تواند از طریق مرجع قضایی نسبت به طرح دعوی تخلیه و مطالبه خسارت اقدام نماید.

27- اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن سایر شرکا می باشد.

28- مؤجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی ایجاد نماید که با مقصود مستأجر از اجاره ملک، منافات داشته باشد.

29- سرقفلی از حقوق مالی با قابلیت واگذاری به غیر است که به ارث میرسد.

30- حق سرقفلی به موجب  تأمین خواسته یا تقاضای توقیف از اجرائیات اداره ثبت قابل توقیف است در حالیکه حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

31- حق کسب و پیشه قابل واگذاری به اشخاص ثالث نیست مگر در صورت تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص با تفویض انتقال به غیر.

32- در صورتیکه مالک، ملک تجاری را با گرفتن سرقفلی اجاره دهد ، به هنگام تخلیه باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید.

33- اگر مالک در اثنای اجاره ملک ، ملک خود را به دیگری بفروشد اجاره تا پایان مدت به اعتبار خود باقی است و مالک جدید (خریدار)جانشین مالک قبلی خواهد بود.

34- مؤجر و مستأجر می توانند ضمن قرارداد شرط نمایند که در صورت انتقال ملک به دیگری حسب مورد مستأجر یا مؤجر حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.

35- در صورتیکه مؤجر و مستأجر توافق کنند که قرارداد اجاره خود را برهم بزنند ، این عمل را ” اقاله قرارداد ” می گویند.

36- با انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره ، مالک میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه ملک را بنماید و عنداللزوم به مستأجر مهلت یکماهه جهت تخلیه داده می شود.

37- تا زمان اتمام قرارداد، نمیتوان مستأجر را به تخلیه مجبور کرد، مگر با وجود شرایط مصرح در قانون یا توافق طرفین بر تخلیه زودتر از موعد مورد اجاره.

38- در صورت انقضای قرارداد اجاره و عدم تقاضای مالک بر تخلیه ، مستأجر میتواند با پرداخت مبلغ اجاره بهای تعیین شده به تصرفات خود ادامه دهد.

39- در اجاره نامه ها مشمول قانون موجر و مستاجر 56 هریک از مؤجر و مستأجر میتواند به لحاظ تنزل یا ترقی هزینه های زندگی از دادگاه تقاضای تعدیل اجاره بها را نماید.

40- صدورتعدیل اجاره بها، منوط به گذشت مدت سه سال از حکم قطعی دادگاه در خصوص تعدیل است که با جلب نظر کارشناس رسمی صورت میگیرد.

41- دادگاه صالح به رسیدگی به دادخواست تعدیل ، دادگاه محل وقوع عین مستأجره بوده و حکم صادره در این خصوص قطعی و غیرقابل تجدید نظر است.

42- هرگاه در مدت اجاره معلوم شود که عین مستأجره معیوب بوده و مؤجر رفع عیب ننماید، مستأجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

43- در صورتیکه مستأجر علیرغم سلب حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره ، مورد اجاره را به شخص ثالث واگذار نماید، مؤجر می تواند قرارداد را فسخ نماید.

44- استفاده مستأجر از عین مستأجره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد قید شده است، منجر به ایجاد حق فسخ برای مؤجر میگردد .

45- تخلف مستأجر از تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر در قرارداد، موجبات حق فسخ مالک را فراهم می آورد.

46- در صورت استنکاف مؤجر از دریافت اجاره بها ، مستأجر میتواند با سپردن آن به صندوق ثبت یا دفترخانه اسناد رسمی درمورد اجاره نامه های رسمی و دریافت رسید ، تعهد خود را ایفا نماید.

47- در اجاره نامه ها ی رسمی ، پس از انقضای اجاره، مؤجر میتواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را نماید.

48- پس از انقضای مدت اجاره ، عین مستأجره در ید مستأجر امانت بوده و در صورت تعدی و تفریط ضامن خواهد بود.

49- در صورتیکه قرارداد اجاره منقضی گردد و مالک استرداد عین مستأجره را مطالبه ننماید ، مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف نخواهد بود.

50- پس از انقضای مدت اجاره ، مؤجر میتواند از طریق شورای حل اختلاف تخلیه فوری عین مستاجره را درخواست نماید.

51-در صورت نیاز شخص مؤجر به مورد اجاره برای اشتغال به کار و کسب و درآمد جهت تامین زندگی خود و خانواده اش؛ میتواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه کند.

52- یکی از شروط مهم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ نیاز شخصی؛ مالکیت مؤجر در شش دانگ مورد اجاره است.

53- هرگاه مؤجرین، مالکین چند سهم مشاع باشند و تقاضای تخلیه مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی را نمایند ، به  خواسته  مذکور ترتیب اثر داده نمیشود.

54- شرط لازم دیگر برای صدور حکم تخلیه به دلیل نیاز شخصی مؤجر، احراز نیاز واقعی و قطعی مؤجر به مورد اجاره است .

55- اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید مؤجر میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل را نماید.

56- به موجب قانون، تعدی به معنی تجاوز از حدود اذن و تفریط ترک عملی است که به موجب قرارداد یا عرف برای حفظ مال غیر لازم است .

57- در اجاره اماکن تجاری اصل بر این است که مستاجر حق اجاره دادن عین مستاجررا ندارد مگر در عقد اجاره چنین اجازه ای داده شده باشد.

58- در صورتیکه مستأجر، حق انتقال عین مستأجره را به غیرنداشته باشد و مالک هم راضی به انتقال نباشد؛ مالک باید در بر ابر تخلیه ملک ، به مستأجر حق کسب و پیشه پرداخت نماید.

59- در صورت اثبات تخلف مستأجر از باب تعدی و تفریط ، دادگاه بدون حق کسب و پیشه نسبت به تخلیه عین مستأجره حکم صادر خواهد کرد.

60- در صورت تغییر شغل در مدت اجاره توسط مستأجر، مالک می تواند از دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و تخلیه محل تجاری را نماید.

61- هرگاه در اجاره شغل مستأجر قید نگردیده باشد یا حق تغییر سلب نگردیده باشد، مستأجر نمیتواند به استناد سکوت قرارداد شغل خود را تغییر دهد.

62- مؤجر میتواند تقاضای تخلیه ملک به دلیل احداث بنای جدید بنماید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود.

63- اگر محل مسکونی مورد اجاره، در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد مؤجر میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل را نماید.

64- مؤجر برای تخلیه به علت احداث بنا ، تعدی و تفریط و نیاز شخصی باید تمامی سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد.

65- مؤجر باید ظرف 6 ماه از تاریخ تخلیه، نسبت به احداث بنای جدید اقدام نماید. در غیر این صورت به تقاضای مستأجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره محکوم خواهد شد .

66- تخلیه مورد اجاره موکول به صدور حکم قطعی و پرداخت کل حق کسب و پیشه با جلب نظر کارشناس می باشد.

67- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره، کلیه ورثه یِ وی میتوانند درخواست فسخ اجاره را نمایند.

68- هرگاه مستأجر نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام کرده، لیکن مؤجر از تحویل گرفتن ملک امتناع نماید؛ مستأجر می تواند به وسیله اظهارنامه این امر را به وی اعلام نماید.

69- پس از اعلام مستأجر به وسیله اظهارنامه، باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند که از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میگردد.