دعوای تعدیل اجاره‌بها زمانی مطرح میشود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.
در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را درخواست کنند. در چنین حالتی، دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد.
بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال 1356، موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
اقامه دعوای تعدیل اجاره‌بها اعم از اینکه از سوی مستأجر یا موجر مطرح شود، مستلزم تقدیم دادخواست است و طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خوانده دادخواست محسوب می‌شوند. همچنین شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره‌بها باید رعایت شود.
معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانسته اما اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ 2/3/61 دعوای تعدیل اجاره‌بها را مالی دانسته است. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌بها را پس از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا است، لذا این دعوا، دعوای مالی به شمار می‌رود. از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره‌بها تعیین میشود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه‌تر به نظر می‌رسد؛ این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه میشود که عین مستأجره محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزه قضایی آن دادگاه واقع شده است.
رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره‌بها
در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها از جهت شرایط قانونی، ناقص باشد، چنانچه نقص به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده ۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی است که این‌گونه بیان می‌کند: «هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف 2 روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به موجب قراری که مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه جانشین او صادر می‌کند، دادخواست رد میشود.»
در صورتی که نقص دادخواست تعدیل اجاره‌بها از جهت شرایط مربوط به هزینه دادرسی یا خوانده یا اقامتگاه او یا خواسته و مدارک پیوست دادخواست باشد، مدیر دفتر دادگاه همچون نقص سایر دادخواست‌ها، اخطار رفع نقص صادر خواهد کرد و پس از اخطار رفع نقص که خطاب به خواهان صادر میشود، اگر در مهلت قانونی رفع نقص صورت نگیرد، قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر میشود. بر اساس ماده ۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی «مدیر دفتر دادگاه ظرف دو روز نقایص دادخواست را به طور کتبی و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاریخ ابلاغ به مدت 10 روز به او مهلت می‌دهد تا نقایص را رفع کند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص نکند، دادخواست به موجب قراری که مدیر دفتر و در غیبت مشارالیه، جانشین او صادر می‌کند، رد میشود. این قرار به خواهان ابلاغ میشود و نامبرده می‌تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به همان دادگاه شکایت کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.» در صورتی که به نظر مدیر دفتر، دادخواست کامل شده باشد، او وظیفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد. این قاعده عمومی بوده و دادخواست کلیه دعاوی حقوقی را شامل میشود. بنابراین مدیر دفتر دادگاه با کامل پنداشتن دادخواست، نمی‌تواند بدون آنکه دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد کامل بودن آن اظهارنظر کند، وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت کند. زیرا در این صورت چه بسا در روز رسیدگی، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسیدگی کند. بنابراین اگر مدیر دفتر دادخواست تعدیل اجاره‌بها را کامل بداند، وظیفه دارد آن را در اختیار دادگاه قراردهد. بر اساس ماده ۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، «مدیر دفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده، آن را فوراً در اختیار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتی که کامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعیین وقت به دفتر اعاده می‌کند تا وقت دادرسی (ساعت، روز، ماه و سال) را تعیین و دستور ابلاغ دادخواست را صادر کند. وقت جلسه باید طوری معین شود که فاصله بین ابلاغ وقت به اصحاب دعوا و روز جلسه کمتر از پنج روز نباشد.»
اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره‌بها
پس از آنکه مدیر دفتر دادگاه، دادخواست و ضمایم آن را در قالب پرونده‌ای که تشکیل شده است، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه کامل نباشد و نقص، مربوط به خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ضمایم آن باشد، چنین دستوری صادر می‌کند:
«نظر به اینکه دادخواست از لحاظ برخی موارد ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده میشود تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر کند.»
در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها به نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی دادخواست کامل باشد، اما شرایط قانونی اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره‌بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد.
صدور قرار کار‌شناسی
دادگاه برای تعیین اجاره‌بهای عادلانه عین مستأجره محل کسب، پیشه یا تجارت، باید مبادرت به انتخاب کار‌شناس کند؛ بنابراین اگر دادگاه بخواهد کار‌شناس انتخاب کند، باید به قید قرعه باشد. ماده ۲۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این ارتباط بیان داشته است: «دادگاه باید کار‌شناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع هستند، انتخاب کند و در صورت تعدد آنها، به قید قرعه انتخاب میشود. در صورت لزوم تعدد کار‌شناسان، عده منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظر اکثریت ملاک عمل قرار گیرد.. .»
شایان ذکر است انتخاب کار‌شناس باید به موجب قرار ارجاع امر به کار‌شناس باشد که در این قرار، موضوع کار‌شناسی و مدتی که کار‌شناس باید در آن مدت اظهار نظر کند، قید میشود. این امر تکلیف قانونی است.
قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۲۵۷ چنین تکلیفی را برای قاضی دادگاه مقرر داشته است: «دادگاه می‌تواند رأساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کار‌شناس را صادر کند. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کار‌شناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کار‌شناس باید اظهارعقیده کند، تعیین میشود.»
