ملکي که اجاره مي شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتي شود مثلا درهاي آن فرسوده شود يا کولر آن غيرقابل استفاده شود. همچنين وسايل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببيند. سوالي که مطرح مي شود اين است که آيا مستاجر بايد اين خسارت ها را جبران کند و ملک را همان طوري که تحويل گرفته است به موجر برگرداند؟
در گفت و گو با کارشناسان به دنبال بررسي پاسخ اين پرسش هستيم.
مستاجر امين موجر است
يك وكيل دادگستري در پاسخ به اين پرسش که وقتي کسي ملکي را اجاره مي کند آيا نسبت به آن امين است و يد اماني دارد؟ به «حمايت» مي گويد: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده 493 قانون مدني مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع مي شود، نسبت به ملک مورد اجاره امين محسوب و يد اماني دارد.
محمد جواد بابائي در گفت وگو با «حمايت» تاکيد مي کند: صرف نظر از اينکه مستاجر بار مسئوليت هاي يک شخص امين براي حفظ و نگهداري متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش مي کشد از طرفي نيز، چنانچه عين مستأجره بدون تقصير وي اعم از تعدي و تفريط، ناقص يا تلف شود هيچ گونه مسئوليتي متوجه مستأجر، نيست مانند اينکه ملک مورد اجاره بر اثر ريزش ساختماني که در مجاورت آن قرار دارد، تخريب شود يا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عيب و نقصي در ساختمان حادث شود. در اين وضع نمي توان از مستاجر تقاضاي خسارت کرد.
افزايش مسئوليت مستاجر از امين به ضمان
اين کارشناس حقوقي در خصوص امکان افزايش مسئوليت هاي مستاجر مي گويد: وجود چنين شرطي که مسئوليت هاي مستاجر را افزايش دهد در قرارداد امکان پذير است.
بابائي تاکيد مي کند: موجر مي تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عيبي باشد که در آينده در ملک ايجاد مي شود با اين توضيح که قرارداد اجاره نيز همانند ساير عقود و قراردادها تابع اراده طرفين است و هر يک از طرفين، مي توانند شروطي را که مورد قبول طرف ديگر باشد تا جايي که منافاتي با نظم عمومي نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند. البته بايد يادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدني، شرط ضمان به طور مطلق را در عقد عاريه و در خصوص مستعير (عاريه گيرنده) مورد پذيرش قرار داده و با وجود اختلاف نظر بين حقوقدانان مي توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نيز از آن استفاده کرد و در نهايت چنين شرطي را براي مستأجر مقرر کرد.
اين وکيل دادگستري متذکر مي شود: در صورتي که در قرارداد در اين باره سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امين محسوب خواهد شد نه ضامن؛ زيرا همان طور که در پاسخ پرسش اول اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدني به صراحت اصل را بر امين بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصيري شود که وصف امانت وي زايل و يد اماني او تبديل به يد ضماني شود.
مسئوليت مستاجر نسبت به وسايل موجود
امروز اجاره دادن خانه هاي مبله و داراي امکانات رواج پيدا کرده است. پرسشي که پيش مي آيد اين است که مستاجر نسبت به اين وسايل چه مسئوليتي دارد و در صورت ناقص شدن يا از بين رفتن آنها آيا بايد جايگزين آنها را تهيه کند؟ اين وکيل دادگستري در پاسخ به اين پرسش مي گويد: در فرض پرسش مزبور، باز هم مستأجر نسبت به مورد اجاره و تمامي وسايل و اثاثيه موجود در آن، امين محسوب مي شود.
بابائي تاکيد مي کند: اين نکته لازم به اشاره است در چنين قراردادهايي که مورد اجاره به همراه وسايل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار مي شود در واقع طي يک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد مي شود، يکي اجاره ملک و ديگري اجاره وسايل و اشياي موجود در آن؛ اما در عرف معاملاتي، اجاره وسايل و اثاثيه نيز در بطن اجاره ملک قرار مي گيرد و اين موضوع هيچ گاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسايل و …) و همچنين يد اماني مستأجر را نسبت به آنها از بين نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسايل موجود در آن نيز امين بوده و ضامن عيب و نقص آن نيست مگر اينکه مرتکب تقصيري شده باشد.
اين وکيل دادگستري توضيح مي دهد: تا زماني که مستأجر در عين مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هيچ گونه تقصيري اعم از تعدي و تفريط نشود و در قرارداد اجاره نيز شرط ضمان وجود نداشته باشد، يد مستأجر کماکان اماني خواهد بود ولي در صورتي که مستأجر مرتکب تعدي و تفريط شود مانند اينکه مبادرت به احداث ديوار، زير زمين، بالکن و … کند يا در حفظ و نگهداري مورد اجاره کوتاهي کند مانند اينکه هنگام ريزش باران، در و پنجره ها را باز گذارد و اين امر موجب تخريب ديوارهاي داخلي يا اثاثيه موجود در آن شود يا به دليل استفاده نامتعارف از وسايل و اثاثيه، سبب تخريب يا عيب و نقص آنها شود ، يد اماني وي تبديل به يد ضماني مي شود و ضامن نقص و عيب حادث شده است.
عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي در خصوص حدود مسئوليت مستاجر توضيح مي دهد: وقتي شخصي ملكي را اجاره مي كند و آن را از موجر تحويل مي گيرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا يد وي اماني است. دکتر فرهاد پروين ادامه مي دهد: يد متصرف ماذون اماني است؛ بنابراين يد ضماني استثنايي بوده و نياز به تصريح دارد و چنين تصريحي (اضافي بودن يد مستاجر) در مقررات مالك و مستاجر وجود ندارد. طبق ماده 10 قانون مدني، اصل بر صحت و لازم الاجرا بودن قراردادهاي خصوصي بين اشخاص است مگر اينكه توافق بين موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد.
در امور مالي اصل بر تكميلي و تفسيري بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد كه مستاجر ضامن هر عيب و نقصي است كه در آينده در ملك به وجود آيد اگر چه ناشي از اعمال وي نباشد اين توافق بين موجر و مستاجر در امر مالي لازم الاجرا و نافذ به نظر مي رسد همان طوري که قانونگذار در عقد عاريه در قانون مدني در ماده 642 ذكر كرده است كه اگر بر مستعير (عاريه گيرنده) شرط زمان شده باشد مسئول هر كسر و نقصاني خواهد بود، اگر چه مربوط به عمل او نباشد. از وحدت ملاك اين ماده مي توان نتيجه گرفت كه در ساير عقود نيز شرط زمان نافذ است. اين حقوقدان تاکيد مي کند: بنابراين با توجه به اينكه در مسئوليت متصرف ماذون، اصل بر اماني بودن يد است، در خصوص سكوت قرارداد اجاره مستاجر امين محسوب مي شود، نه ضامن و همان طوري که در ماده 614 قانون مدني ذكر شده است امين ضامن تلف يا نقصان مالي كه به او سپرده شده است، نيست، مگر در صورت تعدي يا تفريط و همچنين در ماده بعدي همان قانون آمده كه امين در مقام حفظ، مسئول وقايعي نيست که دفع آن از اقتدار او خارج است.
اين وکيل دادگستري در بررسي مسئوليت مستاجر نسبت به وسايل موجود در عين مستاجر مي گويد: در صورتي كه مورد اجاره با وسايل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد اين امر تاثيري در حكم حقوقي ندارد و يد مستاجر همچنان اماني است، مگر اينکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. دکتر فرهاد پروين ادامه مي دهد: در مورد اجاره با وسايل موضوعي كه مي تواند ذمه را مشغول سازد استهلاك و كسر قيمت از وسايل در اثر استفاده مستاجر است. با توجه به قاعده حقوقي «اذن در شي، اذن در لوازم آن است»، دادن وسايل براي استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذيرش كسر منفعت استفاده از وسايل توسط مستاجر است. بنابراين اگر وسايل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمي تواند در پايان مدت اجاره مطالبه وسايل و مبلمان دست اول و نو را بکند؛ زيرا اين عمر مستلزم استفاده نکردن از وسايل است كه با فلسفه اصلي اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدني راه حلي در عقد عاريه ارائه کرده است كه در عقد اجاره نيز قابل استفاده است مبني بر اينكه اگر بر مستعير شرط ضمان منقصت ناشي از صرف استعمال نيز شده باشد ضامن اين منقصت خواهد بود.
دکتر پروين در بيان تاثير تقصير مستاجر در مسئوليت وي توضيح مي دهد: در صورت تقصير مستاجر در حفظ عين مستاجره از زمان تقصير يد اماني مستاجر تبديل به يد ضماني شده و مستاجر نه تنها مسئول خسارت مستند به تقصير خود است، بلكه هرگونه زياني كه در دوره تقصير وي به وجود آيد گر چه مستند به تقصير مستاجر نباشد و ناشي از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است؛ زيرا با تقصير يد اماني تبديل به يد ضماني مي شود. ماده 493 قانون مدني نيز در اين باره مقرر کرده است كه مستاجر نسبت به عين مستاجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستاجره بدون تفريط يا تعدي او كلا يا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولي مستاجر تفريط يا تعدي کند ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد. براي مثال اگر مستاجر يك باغ ميوه در آبياري درختان كوتاهي کند و سپس در نتيجه وقوع سيل باغ از بين برود گرچه وقوع خسارت ناشي از سيل در نتيجه تقصير در آبياري درختان نبوده است ولي چون در دوره تقصير وي به وقوع پيوسته است به علت يد ضماني مسئول جبران خسارت وقايع دوران تقصير خود است گرچه ارتباطي به عمل وي نداشته باشد.
