متن پرسش :
با سلام ملکی دارای اسناد عادی(قولنامه ای) از شخص الف به شخص ب سرقفلی داده شده است.موجر (مالک) فوت نموده است.اکنون مستأجر قصد دارد ملک را به دیگری انتقال دهد ولی ورثه مالک اجازه نمی دهند ، مستأجر هم توان کار در مغازه را ندارد .راه حل چیست؟در صورت راهکار میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی چگونه است؟ ممنون
متن پاسخ :
با سلام. مقدمتاً باید بدانیم: از نظر لغت و معنی حق کسب و پیشه با سرقفلی اختلاف دارد و اصولاً حق کسب و پیشه در اثر اقدامات و عملیات مستأجر و در ارتباط با مشتری و رفتار حسنه و فروش اجناس بی عیب و یا تخصص مستأجر در کاری که انجام می دهد، به مرور زمان ایجاد می شود. ولی سرقفلی ارتباطی با حق کسب و پیشه ندارد.
معموماً هنگام اجاره مالک مبلغی از مستأجر اخذ می کند که سرقفلی نامیده می شود. لیکن در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 و قوانین بعدی فقط یک حق برای مستأجر در نظر گرفته شده که نوعاً سرقفلی است ( نظر کمیسیون نشست قضائی ). به طور کلی در صورتیکه اولین قرارداد بین مؤجر و مستأجر مربوط به قبل از سال 1376 باشد تحت حاکمیت قانون مصوب 1356 بوده و مشمول حق کسب و پیشه می گردد. و اگر قرارداد اولیه بعد از قانون روابط مؤجر و مستأجر 1376 تنظیم شده باشد، مشمول سرقفلی بوده که به نرخ عادله روز توسط کارشناس محاسبه می شود .
لذا سرقفلی عوض و بدل امتیازی است كه مالك منافع به صورت یكجا به دیگری منتقل می‌نماید.بوسیلۀ سرقفلی،حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.
مستاجر هنگامی میتواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل كند كه در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالك میتواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم كند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است. اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل كند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
۱ـ از دادگاه درخواست صدور حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر كند.
۲ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم كند.
۳ـ دعوی را به طرفیت مالك یا وراث اقامه كند.
۴ـ اگر ملك مشاع است، مالكین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
