ادعای اجاره به شرط تملیك، 6 سال در چرخه رسیدگی؟! ( قسمت اول)

رای دادگاه
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای «حمیدرضا» به طرفیت بانك … با مدیریت آقایان «ساسان» و با وكالت آقای «مهدی» نسبت به دادنامه شماره 134 و 135- 21/3/82 صادره از شعبه 223 دادگاه عمومی حقوقی تهران كه به موجب آن در خصوص دعوی تجدیدنظرخوانده به طرفیت تجدیدنظرخواه به خواسته صدور حكم بر تخلیه یك دستگاه آپارتمان مسكونی به پلاك ثبتی … واقع در بخش … تهران موضوع برگ استیجاری تحویل آپارتمان در مورخه 2/4/75 به علت انقضاء مدت اجاره حكم بر تخلیه و انتزاع ید تجدیدنظرخواه از یك واحد آپارتمان مورد دعوی صادر گردیده است و همچنین در خصوص دعوی متقابل تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظرخوانده به خواسته الزام تجدیدنظرخوانده به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان مورد دعوی با احتساب خسارات دادرسی حكم بر رد دعوی تقابل صادر گردیده است. با عنایت به مندرجات پرونده نظر به اینكه به منظور بررسی روند قانونی كار در خصوص واگذاری املاك بانك تجدیدنظرخوانده به اشخاص از طریق انعقاد عقد اجاره به شرط تملیك و همچنین اینكه در انعقاد عقد اجاره به شرط تملیك موضوع سند عادی مورخه 3/4/1375 استنادی تجدیدنظرخواه رعایت تشریفات قانونی شده است یا خیر؟ و نیز تجدیدنظرخواه از بابت ملك موضوع دعوی جمعا چه مبلغ با چه اسنادی و به چه بابتی به حساب بانك پرداخت نموده است و آیا پرداختی‌های وی مطابق شرایط پرداخت در سند عادی اجاره به شرط تملیك مورخ 3/4/75 بوده است یا خیر؟ و سرانجام اینكه با توجه به بررسی‌های به عمل آمده اعلام شود كه آیا سند عادی اجاره به شرط تملیك مورخه 3/4/75 دارای اصالت می‌باشد یا خیر؟ قرار ارجاع امر به كارشناس صادر گردید و كارشناس منتخب دادگاه به شرح لایحه مورخه 20/5/83 نظریه خود را تقدیم نمود كه این نظریه مورد اعتراض طرفین پرونده واقع شده و دادگاه با ارجاع امر به هیئت كارشناسان نظریه آنان را اخذ نمود و در خصوص مواردی كه مورد نظر دادگاه بود هیئت كارشناسان چنین اظهارنظر نمودند كه واگذاری املاك بانك مشروط به آنكه مازاد تشخیص شود پس از طرح در كمیسیون معاملات بانك و تصویب هیئت مدیره حصرا از طریق مزایده در قالب مبایعه قطعی تحقق می‌یابد، لذا واگذاری املاك بانك به اشخاص خارج از دایره مشمول موارد عقد اجاره به شرط تملیك است النهایه طرح سوال 1 در مورد، خروج موضوعی دارد و سپس در نظریه خود روند مقرراتی در خصوص واگذاری املاك غیرمنقول با واسطه بانك و با بهره‌برداری از تسهیلات آن به اشخاص (مشتری متقاضی) را در قالب عقد اجاره به شرط تملیك با استناد به ماده 12 قانون عملیات بانكی بدون ربا و آیین‌نامه مربوط به آن (مواد 57 – 65) و دستورالعمل اجرایی آن احصاء و تعیین نموده و سرانجام در نظریه ابرازی نتیجه‌گیری نموده‌اند كه در شكل‌گیری روابط متداعیین به شرح فوق در ایجار از سوی تجدیدنظرخوانده به تجدیدنظرخواه هیچ یك از – موارد مذكور در روند واگذاری غیرمنقول به مشتری متقاضی از طریق اجاره به شرط تملیك مراعات نگردیده است و در بخش پرداختی‌ها هم هیئت كارشناسان بر اساس مدارك و مستندات طرفین پرونده رقم متفاوتی را ارائه داده‌اند بدین معنا كه با لحاظ مدارك تجدیدنظرخوانده، پرداختی تجدیدنظرخواه را طی 106 ماه گذشته 000/400/2 ریال و با لحاظ اینكه 000/8000/3 ریال هم از مطالبات وی نزد تجدیدنظرخوانده بلوكه شده است كلا 000/200/6 ریال اعلام نموده‌اند ولی بر اساس مدارك ارائه شده از سوی تجدیدنظرخواه رقم نهایی پرداختی او را 240/717/103 ریال اعلام داشته‌اند و در مورد اصالت مدركیه ابرازی تجدیدنظرخواه هم هیئت كارشناسان ضمن موارد مغایرت مدركیه موصوف با نمونه فرم موجود در بانك تجدیدنظر خوانده و اینكه مدركیه ارائه شده در سوابق بانك مزبور به ثبت نرسیده است تشخص اصالت و یا عدم اصالت مدركیه مورد بحث را بر عهده دادگاه محول نموده‌اند. بنا به مراتب نظر به اینكه مدركیه ابرازی از سوی تجدیدنظرخواه در سوابق بانك تجدیدنظرخوانده به ثبت نرسیده و اینكه هیئت كارشناسان با بررسی‌های انجام شده اعلام نموده‌اند كه در انعقاد آن رعایت تشریفات قانونی نشده است و تقاضای اولیه و ابتدایی تجدیدنظرخواه نیز از بانك تجدیدنظرخوانده در زمینه واگذاری مال غیرمنقول به صورت اجاره بوده و اقدامات بانك تجدیدنظرخوانده هم در راستای اجاره مطلق ملك مورد دعوی به تجدیدنظرخواه صورت پذیرفته است.
فلذا دادگاه من حیث المجموع دادنامه بدوی را صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص و ضمن رد اعتراض و به استناد ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی آن را تایید و استوار می‌نماید. این رای قطعی است.

رئیس شعبه 27 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – شفیق ؛ مستشار دادگاه – نكونام

شماره تجدیدنظر: …
تاریخ صدور دادنامه: 9/3/1385
شماره دادنامه: 246/14
تجدیدنظرخواه: آقای «حمیدرضا»
تجدیدنظرخوانده: بانك …
تجدیدنظرخواسته دادنامه شماره: … – 30/11/84 صادره از شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تاریخ ابلاغ دادنامه به تجدیدنظرخواه: 22/1/1385
تاریخ وصول دادخواست تجدیدنظر: 2/2/1385
مرجع رسیدگی: شعبه 14 تشخیص دیوانعالی كشور
هیئت شعبه آقایان: رئیس شعبه: «دكتر عظیمی» – اعضا معاونین: سمسارزاده – صابر – ساكت – بهرامی محلاتی

خلاصه جریان پرونده:
در پرونده كلاسه … و … – … مطروح در شعبه 233 دادگاه عمومی تهران بانك … با وكالت آقای «مهدی» به طرفیت آقای «حمیدرضا» دعوایی به خواسته صدور حكم بر تخلیه یك دستگاه آپارتمان مسكونی با پلاك ثبتی … بخش … تهران به استناد برگ اجاره به شرط تملیك مورخه 2/4/1375 اقامه نموده است و علت تخلیه مورد اجاره را انقضای مدت اجاره عنوان نموده است. خوانده دعوی تقابلی به طرفیت بانك ملت به خواسته الزام بانك موصوف به تنظیم سند رسمی واحد مسكونی آپارتمان با احتساب هزینه‌های دادرسی اقامه نموده است كه هر دو توامان مورد رسیدگی دادگاه واقع، به موجب دادنامه‌های شماره‌های 134 و 134 چنین مبادرت به صدور رای نموده است: نظر به اینكه مدارك ابرازی از ناحیه طرفین رابطه استیجاری فی مابین را تقویت می‌نماید و دلیلی مبنی بر اجاره آپارتمان به شرط تملیك از سوی بانك ملت ارائه نگردیده لذا با احراز مالكیت بانك در آپارتمان و عدم رضایت مالك به ادامه تصرفات مستاجر در مورد اجاره و انقضای مدت اجاره مستندا به مواد 1 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 و مواد 494 و 501 قانون مدنی و 519 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن صدور حكم بر تخلیه و انتزاع ید آقای «حمیدرضا» از واحد مسكونی آپارتمان فوق‌الذكر و محكومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوكاله در حق بانك دعوی تقابل مطروحه را غیرثابت تشخیص حكم به رد آن صادر و اعلام نموده است. از حكم صادره آقای «حمیدرضا» با وكالت آقای «محمدعلی» تجدیدنظرخواهی نموده است كه موضوع تجدیدنظرخواهی در پرونده كلاسه … شعبه 27 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد رسیدگی واقع، دادگاه مذكور طی دادنامه شماره 1564 – 30/11/84 و پس از ارجاع امر به كارشناسی و هیات كارشناسی چنین رای صادر نموده است نظر به اینكه مدرك ابرازی از سوی تجدیدنظرخواه در سوابق بانك تجدیدنظر خوانده به ثبت نرسیده و اینكه هیئت كارشناسان اعلام نموده‌اند كه در انعقاد آن تشریفات قانونی رعایت نشده است و تقاضای اولیه و ابتدایی تجدیدنظرخواه از بانك ملت در زمینه واگذاری مال غیرمنقول به صورت اجاره بوده و اقدامات بانك تجدیدنظرخوانده هم در راستای اجاره مطلق ملك مورد دعوی به تجدیدنظرخواه صورت پذیرفته است فلذا دادگاه من حیث المجموع دادنامه بدوی را صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص ضمن رد اعتراض به استناد ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه بدوی را تایید و استوار نموده است. از حكم اخیرالذكر آقای «حمیدرضا» به استناد تبصره 2 ماده 18 قانون تشكیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب 1381 درخواست تجدیدنظرخواهی نموده است كه پرونده به شعبه 14 تشخیص ارجاع تحت كلاسه … در جریان رسیدگی قرار دارد. ضمنا تجدیدنظرخواه با ارائه برگ اجرائیه شماره … – 26/1/85 به موجب لایحه شماره … – 20/2/85 درخواست توقف اجرای حكم را نموده است.
هیئت شعبه تشكیل است پس از قرائت گزارش عضو ممیز آقای «سمسارزاده» و ملاحظه محتویات پرونده و انجام مشاوره چنین رای می‌دهد: