موازین قضائی

وضعیت سرقفلی در حقوق ایران

در اماكن تجاري در بسياري ازشغل‌ها محل كار براي شخص اهميت زيادي دارد. به اين صورت كه وقتي شخصي مغازه‌اي باز مي‌كند بعد از يك مدت اعتباري پيدا مي‌كند‌، مشتري‌هايي پيدا مي‌كند حق سرقفلي ناظر به همين حالت است يعني حقي كه براي صاحب مغازه در رابطه با مشتري‌ها و محل پيدا مي‌شود.

«سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد.» بارها با این اصطلاح روبه‌رو شده‌‌اید. آنهایی که اهل کاسبی و کسب و کارند، خودشان چند بار سرقفلی معامله کرده‌اند و آنهایی که کاری به مغازه و خرید و فروش آن ندارند، از خودشان می‌پرسند این اصطلاح به چه معناست. سرقفلی در میان تاجران عرف شد، پس از آن حقوق آن را به رسمیت شناخت و بدین ترتیب، این حق تاکنون در نظام حقوقی ما دوام آورده، هر چند هنوز با گذشتن این همه سال از حضور آن در نظام حقوقی کشورمان سوالات و ابهاماتی در خصوص آن وجود دارد. باید به این موضوع نیز اشاره کرد که در حال حاضر با گذشت سال‌ها از خلق مفهوم سرقفلی، میان برداشت حقوقدانان از سرقفلی و بازاریان از آن تفاوت وجود دارد.

مفهوم سرقفلی

در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود، ایجاد می‌کند، «سرقفلی» گفته می‌شود. علاوه بر آن، حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است، برای مالک خود قايل می‌شود؛ قبل از اینکه اصولا آن محل به اجاره داده شود. به این حق نیز سرقفلی گفته می‌شود.

شاید این سوال برای شما ایجاد شده باشد که چه چیز باعث شد که در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟

در تجارت امروز کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، ولی به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات‌افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند. ولی در مورد کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار صلاحیت و حسن‌رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.

از همین‌روست که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد. در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی است، یا حقی است بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است .

وضعیت کنونی سرقفلی در حقوق ایران

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دو حق سرقفلی و کسب‌و‌پیشه پیش‌بینی شده بود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از آن دو، حق کسب‌وپیشه حذف شد و تنها حق سرقفلی باقی ماند.

در ماده‌ 6 قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اشاره شده است: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» در تبصره این ماده نیز گفته شده است: «چنان‌چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه‌ سرقفلی از مالک را ندارد.» تبصره 2 این ماده هم می‌گوید: «در صورتی که موجر به‌طریق صحیح شرعی‌سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق‌مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»

سرقفلی؛ قبل یا بعد از تخلیه

همان‌طور که گفتیم در حال حاضر تحت عنوان حق کسب و پیشه به موجب قانون وجوهی رد و بدل نمی‌شود و سرقفلی قالب حقوقی این کار است. اما مستاجر چه زمانی می‌تواند درخواست پرداخت سرقفلی را کند؟

سرقفلی در عمل موضوع اختلافات و بحث‌های فراوانی می‌شود به عنوان مثال سوالی که از سوی برخی مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان تخلیه مورد اجاره را مشروط به پرداخت سرقفلی کرد یا پس از تخلیه می‌توان دعوای مطالبه سرقفلی را طرح کرد؟ به‌عبارت دیگر، مناسبت میان پرداخت حق‏ سرقفلی(در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است) با تخلیه‏ عین مستاجره (در فرضی که مدت اجاره به پایان رسیده و موجر مطابق‏ ماده 3 قانون جدید درخواست تخلیه دارد) چگونه است؟ آیا میان‏ آنها پیوندی «همزمانی» وجود دارد با خیر؟ این موضوع در عمل می‌تواند بسیار مبتلابه بوده و موضوع سوال بسیاری باشد. رویه قضایی در برابر این پرسش قرار گرفته است که آیا در چنین فرضی، تخلیه عین مستاجره موقوف به پرداخت سرقفلی است‏ و یا آن که هر کدام موضوعی مستقلی هستند؟ به موجب ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر: «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی‏ موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت‏ خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبرات‏ خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‏شود.» اما ازسوی دیگر، مفهوم مخالف ماده 9 قانون،گویای آن است‏ که: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر سرقفلی به مالک‏ پرداخته باشد. هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت» و همچنین تبصره‏ 2ماده 6 بیان می‌کند: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه،مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»چنانچه مشاهد می‌شود نوعی تعارض در مواد قانون است که باعث ابهام در زمان مطالبه پرداخت سرقفلی از سوی موجر می‌شود.

به نظر می‌رسد قانونگذار با توجه به سرعت زمانی مقرر در ماده 3 قانون مواردی را مورد بحث قرار داده که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر پس از صدور دستور تخلیه در مقام مدعی حقی- اعم از حق سرقفلی- بر آمده باشد؛ وگرنه در مواردی که‏ مستاجر در موقع خود دلایل استحقاق حق سرقفلی را به محکمه ارائه‏ دهد، با عنایت به تبصره‏2 ماده6 و مفهوم مخالف ماده 9 قانون، دلیلی وجود ندارد دادگاه از رسیدگی و توجه به آن امتناع ورزد و پرداخت‏ حق سرقفلی را به پس از انجام تخلیه موکول کند. این که برخی استدلال‏ کرده‏اند در فرض مورد بحث در تبصره 2 ماده 6 و ماده 9 قانون‏ «قانونگذار،تخلیه را موکول به پرداخت قیمت عادلانه روز نکرده است، بلکه تنها به مستاجر حق مطالبه آن را داده» خللی بر ارکان نظریه‏ای‏ که تقدیم شد وارد نمی‏کند؛ زیرا مواد موصوف، بر این معنا دلالت می‏کند و این از مصادیق قاعده حبس است و امری آشکار به شمار می‏رود.

هر چند قانون روابط موجر و مستاجر به طور کلی با انگیزه سرعت‏ بخشیدن به دعاوی تخلیه عین مستاجره(در مورد شخص)تصویب‏ شده، ولی نباید آن را مجموعه مقرراتی دانست که  خشک و یک سویه است بدین معنا که این قانون، تنها تخلیه مورد اجاره و بیرون انداختن مستاجر را دنبال نمی‏کند بلکه با  اختصاص فصل دوم به سرقفلی، مصادیق حدود ویژگی‏ها و موجبات آن را تعریف و تعیین کرده و با این حال، با توجه به مقررات‏ تبصره‏2 ماده6 و مفهوم ماده 9 و همچنین سابقه تاریخی و قواعد شرعی و قانونی ، حق سرقفلی مستاجر را در فرض استحقاق به رسمیت شناخته و تخلیه را به پرداخت حق سرقفلی به‏ نرخ عادلانه روز موکول کرده است.

موادی که مورد استناد مخالفین قرار گرفته تماما محدود به فرضی است که به دلایل مختلف، دستور تخلیه‏ بدون لحاظ حق سرقفلی مستاجر صادر شده باشد و در چنین فرضی، ادعای سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه-دستوری که پیشاپیش صادر شده-نخواهد شد و مستاجر می‏باید ضمن اجرای دستور تخلیه جهت‏ احقاق حق کرد خود اقامه دعوا نماید.

انتقال سرقفلی

انتقال حق سرقفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی پذیرفته شده است. بنابراین نیازی نیست تا منحصراً از یکی از دو روش مزبور استفاده شود.

الف: انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

 ب: انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

منبع :شهرقانون کدخبر-387607

نوشته های مشابه

بستن