موازین قضائی

نکاتی درباره اجاره مسکن

تمدید خانه به دوشی

در این مقاله ماجرای تمدید اجاره و عقدی را که میان مالک و مستاجر منعقد می‌‌شود بررسی می‌کنیم. اتفاقی به ظاهر ساده که قوانین زیادی در خصوص آن وجود دارد اما اکثراً یک پای ماجرا لنگ می‌شود و کار به دعوا و گاهی هم ضایع شدن حقی یکی از طرفین ختم می‌شود.

پايان زمان قرارداد اجاره

اصولا زمان اجاره‌اي که در قرارداد اجاره درج مي‌شود يک سال است، اين رويه در برخي از موارد با توافق طر‌ف‌هاي قرارداد تغيير مي‌کند و از يک ماه تا چند سال افزايش مي‌يابد در اين ميان موردي ثابت و کلي وجود دارد و اين است که با پايان يافتن زمان اجاره، به خودي خود، قرارداد ميان مالک و مستاجر فسخ مي‌شود و اگر هر يک از دو طرف معامله قصد تمديد دارند باز هم بايد پاي قرارداد جديد بنشينند، زيرا مستأجر براي مدت زمان معيني، مالك منافع جايي که اجاره کرده است،‎ مي‎شود و با پايان‎يافتن عقد، وي هيچ‎گونه حقي بر چيز يا جايي که اجاره کرده است، ندارد. به‌طوركلي مي‎توان گفت كه با انقضاي مدت عقد، رابطه استيجاري ميان موجر و مستأجر تمام مي‌شود.

در اين باره مي‌توان از‌ماده 494 قانون مدني نام برد. دراين ماده آمده است: «عقد اجاره، به محض انقضاي مدت برطرف مي‎شود. اگر پس از انقضاي مدت، مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد، موجر براي اين مدت مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‎المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد؛ مگر اين كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده کند.»

مواردي براي تمديد قرارداد

قديم‌ها مردم آنقدر هم سخت نمي‌گرفتند و تا مالک يا مستاجر تمايلي به ترک محل اجاره از خود نشان نمي‌دادند، کسي به کسي کار نداشت اما امروز و برابر قانون مدني و احتمالا به خاطر مشکلاتي که در اين ميان ايجاد شده است، با پايان يافتن مدت اجاره، مواردي بايد رعايت شود تا در آينده مشکلاتي بروز نکند. بنابراين قانون‌گذار ايران عقد اجاره را به محض انقضاي مدت آن پايان گرفته تلقي مي‌کند، البته امكان تجديد آن وجود دارد که آن را نيز وابسته به رضايت طرفين، قرار داده است و البته عقد قرارداد مجدد. در قانون به اين نکته نيز تاکيد شده است که هيچ يک از طرف‌هاي قرارداد نمي‎توانند بدون رضايت ديگري، وي را مجبور به تجديد يا تمديد قرارداداجاره کنند.

وقتي پاي معاملات ملکي به ميان مي‌آيد

يکي از مراکزي که قرارداد اجاره در آن منعقد مي‌شود، بنگاه‌هاي معاملات ملکي هستند؛ اسنادي که در اين مراکز تهيه مي‌شود را اسناد عادي مي‌گويند و از درجه اعتبار قابل قبولي در محاکم قضايي برخوردارند. اگر براي تنظيم يا تمديد قرارداد اجاره راهي اين مراکز شده‌ايد لازم است نکاتي را به خاطر داشته باشد. نخست اينکه امضاي قرارداد در بنگاهي معتبر است که حتما مجوز اتحاديه را داشته باشد. لازم هم نيست از مالک بنگاه، درخواست مجوز کنيد، او اگر اين مدرک را داشته باشد، آن را روي ديوار، جايي که به چشم بيايد نصب مي‌کند. اگر مي‌خواهيد ملکي را وکالتي اجاره کنيد مطمئن شويد که با وکالت‌نامه رسمي پاي معامله و قرارداد نشسته‌‌ايد همچنين صاحب بنگاه بايد امضاي طرف معامله را تأييد کند. مورد آخر هم اين است که بايد ميزان پولي که واسطه، رابطه يا مسئول بنگاه براي واسطه‌گري دريافت مي‌کند در قولنامه آورده شود، در زير اين مطلب بايد درج شود که اين دريافت به چه صورتي و در چه زماني بوده است. اين را نيز بدانيد که هزينه‌هايي براي واسطه‌گري پرداخت مي‌شود کاملا توافقي است.

تمديد شفاهي قرارداد اجاره

همانطور که گفته شد قرارداد ميان مالک و مستاجر بايد به صورت مکتوب منعقد شود اما در اين رابطه گاهي طرف‌هاي قرارداد به صورت شفاهي اقدام به تمديد قراردادمي‌کنند. چند نکته مهم درباره تمديد اجاره به صورت شفاهي وجود دارد که بايد رعايت شود. به عبارتي اگر مالک و مستاجر به اين نتيجه برسند که براي تمديد زمان اجاره، نمي‌خواهند به بنگاه معاملات ملکي يا دفتر اسناد رسمي مراجعه کنند، بايد مواردي را مد نظر قرار داشته باشند تا در صورت بروز مشکل، کار خيلي گره نخورد. در قدم اول خيلي لازم نيست کار را سخت کنند و کافي است روي يک برگ کاغذ مواردي را که مي‌خواهند قيد کنند. ضمن آنکه دراين برگه بايد مدت اجاره دقيقا مشخص شده باشد؛ مالک و مستاجر آن را امضا کنند و البته اين برگه بايد در دو نسخه تهيه شود. اما براي مهر و موم آن و اينکه اين سند غيررسمي در صورت بروز مشکل قابل طرح در مراجع قضايي باشد، بايد حتما دونفر به عنوان شاهد معتبر نيز زير آن را امضا کنند. به ياد داشته باشيد در اين مورد، اگر دعوايي ميان مالک و مستاجر ايجاد شود، به داوري ارجاع خواهد شد.

اگر مستاجر ملک را تخليه نکند

گاهي نيز پيش مي‌آيد که با پايان مدت اجاره، مستاجر ملک را تخليه نمي‌کند در اين مورد نيز مي‌توان به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 اشاره کرد. برابر اين قانون پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي مالک يا قائم‎مقام قانوني وي، تخليه عين مستأجره انجام مي‌شود.

اگر قرارداد ميان مالک و مستاجر سند رسمي باشد به دستور دواير اجراي ثبت و اگر سند عادي باشد هم بعد از تقديم دادخواست و به دستور مقام قضايي، مستاجر يک هفته وقت دارد ملک را تخليه کند. ماده 494 قانون مدني نيز به اين مورد توجه کرده است و برابر اين ماده، قرارداد اجاره به محض انقضاي مدت بر طرف مي‎شود و اگر پس از انقضاي آن مستأجر، ملک اجاره شده را بدون اجازه مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد، مالک براي اين مدت مي‌تواندن اجرت‎المثل دريافت کند.

محسن نامی

منبع : سایت گروه وکلای یاسا

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن