موازین قضائی

همه چیز درباره عقد اجاره و دعاوی آن (ده مقاله)

همه چیز درباره عقد اجاره و دعاوی آن –  ( ده مقاله ) –

مقاله اول :  موجر، مستاجر

تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده اند بویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مبحث به بررسی عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر میپردازیم.

قوانین موجر و مستاجر

تعریف اجاره
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند

شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد

موجر
فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آنرا اجاره میدهد

مستاجر
فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می کند

تکالیف مستاجر
۱-پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد

تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد – 2
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر
در خانه یا آپارتمان مسکونی 1 – :
مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .
در مغازه و محل کسب2 –
-در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.
-در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.

حقوق موجر
۱-دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .
۲-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
۳-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران کند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می کند.

سر قفلی
تعریف : مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره  میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

مقدار سر قفلی: تعیین مقدار سر قفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

انتقال سر قفلی: در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالک مطالبه کند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد. توصیه می شود در این زمینه حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.

-اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است که ایجاد سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق کنند که سر قفلی در کار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره کند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه کند و باید ملک را تخلیه کند بدون اینکه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد

تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می کند

تضمین تخلیه
اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

انواع اجاره
۱-اجاره خانه و آ پارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می کند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود
۲-اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی . )مغازه ای را اجاره می کند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می کند که در بخشهای بعد توضیح می دهیم

بر هم زدن قرارداد اجاره
۱-فسخ قرارداد از سوی مستاجر:
-معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .
-گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

۲- فسخ قرارداد از سوی موجر :
– اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
– همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .
۳-توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد

دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد .
یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاهها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده شود .

و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه : همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم نمایید در غیر اینصورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.


مقاله دوم : دعاوی اجاره

نوشته جواد مزروعی

دعاوی راجع به اجاره از دعاوی حقوقی بوده كه طرح آن در مراجع قضایی مستلزم تنظیم برگ دادخواست در دو نسخه و ضمیمه كردن مداركی همچون ؛ اظهار نامه (درصورت موجود بودن) ، تصویر مصدق سند مالكیت محل مورد اجاره (درصورتی كه موجر مالك هم باشد ) ، تصویر مصدق اجاره نامه ثبتی یا عادی ، شهادت كتبی شهود در صورتی كه اجاره بطور شفاهی صورت گرفته تا وقوع عقد اجاره را گواهی نمایند ، اخطاریه های مبنی بر تخلیه محل و دیگرمدارك مورد لزوم در دو نسخه و پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر به میزان لازم می باشد . در این بخش از نوشتار به بیان توضیحی در خصوص برخی از دعاوی راجع به اجاره پرداخته و نمونه ای از برگ دادخواست تنظیم شده را ارائه می نماییم .

یكم – دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :

نظر به امتیازاتی كه سند رسمی اجاره دارد (مثل ؛ ارائه جهت اخذ پروانه كسب و ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و …) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاكم قضایی هستند . مستند طرح چنین دعوی ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است كه اشعار می دارد ؛[در مواردی كه بین موجر و كسی كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریك می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی كه اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كنند …..] فرم یك نحوه تنظیم چنین دادخواستی را توسط موجر و فرم دو دادخواست تنظیمی توسط مستأجر را نشان می دهد .

دوم – دعوی الزام به تعیمرات اساسی

باید دانست كه تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات غیراساسی و جزیی به عهده مستأجر است تشخیص اینكه تعمیر مورد نیاز از مصادیق اساسی یا غیر اساسی است با دادگاه است .

مستند چنین دعوایی مواد 20 ، 21 و 22 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد .

– در ماده 20 مجری تعمیرات اساسی و غیر اساسی مشخص شده است .

–  ماده 21 اشعار می دارد [رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است …]

–  و ماده 22 در خصوص ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات چنین بیان می دارد كه ؛ [هر گاه مستأجر مانع مالك از انجام تعمیرات ضروری شود ، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید . درصورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حكم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذكور بدهد . در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است كه در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد . ] تعمیرات تأسیسات و قسمت های مشترك آپارتمان های مشمول قانون رسیدگی به دعاوی تعمیرات اساسی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی صورت خواهدگرفت و حكم دادگاه قطعی است . درفرم سه نمونه دادخواست الزام موجر به تعمیراساسی نشان داده شده است .

سوم – دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت :

ماده 494 قانون مدنی چنین اشعار می دارد كه ؛[عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود …] علیهذا پس از انقضاء مدت اجاره ، موجر می تواند حسب ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 كه در آن چنین بیان شده است ؛[پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یك هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یك هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت .] از محضر دادگاه با تقدیم دادخواست تقاضای تخلیه ملك مورد اجاره را بنماید . فرم چهار نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

چهارم – تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی :

الف – اگر مورد اجاره محل كسب و پیشه باشد : اینگونه دعوی اغلب در خصوص دعوی تخلیه اماكن كسب و پیشه (مغازه ها) قابلیت طرح دارد . شیوه بدین شكل است كه موجر با تقدیم دادخواست ، الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره را به دلیل نیاز شخصی از محضر دادگاه تقاضا می نماید . دادگاه پس از معاینه محل و استماع شهادت شهود و تنظیم صورت مجلس ، قرار ارجاع امر به كارشناس را صادر تا نسبت به ارزیابی حق كسب و پیشه واعلام نظر اقدام كند . پس از ابلاغ نظر كارشناس به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) به استناد 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حكم مبنی بر تخلیه مغازه با احتساب حق كسب و پیشه و تجارت صادر میگردد .

مؤجر مكلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حكم قطعی مبلغ معینه بابت حق كسب و پیشه را به صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حكم صادره بی اثر تلقی می شود . فرم 5 نمونه دادخواست دعوی تخلیه امأكن تجاری به لحاظ احتیاج شخصی را نشان می دهد .

ب  – اگرمورد اجاره محل مسكونی باشد : موجر با تقدیم دادخواست مبنی بر الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و با ذكر دلایل شخصی و ضمیمه كردن مدارك دال براین نیاز به دادگاه تقاضای تخلیه محل مسكونی را می نماید . مشروط بر اینكه مدت اجاره پایان یافته و دلیل نیاز شخصی قانع كننده و مقرون به صحت باشد . فرم شماره 6 ، نمونه اینگونه دادخواست را نشان می دهد .

پنجم – دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر :

تعدی حسب قانون مدنی به معنای تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف است و تفریط یعنی ؛ ترك عملی كه به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر ، لازم است . بنابراین اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل به لحاظ تعدی و تفریط نماید . البته بار اثبات تعدی و تفریط با معاینه محل و یا تأمین دلیل و جلب نظر كارشناس با موجر است . اگر اینگونه اقدامات مثبت تعدی و تفریط مستأجر باشند ، دادگاه حكم به تخلیه مورد اجاره خواهدداد . فرم شماره 7 یك نمونه از نحوه تنظیم دادخواست دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط را نشان می دهد مستند طرح دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط بند هشتم از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است .

ششم – دعوی تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر :

به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 [درصورتی كه مستأجر محل كسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد …]بنابراین اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . بایستی توجه داشت ، آنچه در ماده 474 قانون مدنی آمده كه ؛ [مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، مگر اینكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .] یك اصل كلی است كه اغلب اماكن مسكونی را شامل می شود .ولی در اجاره‌اماكن‌تجاری‌اصل براینست كه مستأجر حق اجاره عین مستأجره رانداردمگردرعقداجاره‌ چنین مجوزی شرط شده باشد. فرم شماره 8 نمونه یك دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را نشان می دهد .

هفتم – دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل :

حسب بند هفتم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛ [در مورد محل كسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینكه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد .] مستأجر نمی تواند شغل خود را در مغازه ای كه به خاطر آن شغل اجاره كرده تغییر دهد . درصورت تغییر شغل ، موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای فسخ یا تخلیه محل تجاری را بنماید . لازم به ذكر است چنانچه تغییر شغل در مدت اجاره باشد ، موجر باید تقاضای فسخ مورد اجاره را از دادگاه نماید و اگر پس از مدت اجاره باشد ، تقاضای موجر از دادگاه تخلیه محل است . حكم تخلیه با احتساب حق كسب و پیشه حسب ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 صارد خواهد شد . فرم شماره 9 نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

هشتم – دعوی تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید :

محل كسب یا پیشه وتجارت راپس ازانقضاء مدت اجاره‌حسب بنداول ماده15 قانون روابط موجرومستأجرمصوب‌ 1356 می توان به حكم دادگاه تخلیه نمود.بنداول ماده 15 قانون مشارالیه چنین بیان می‌دارد؛[تخلیه به منظور احداث‌ساختمان‌جدیدمشروط‌براینكه پروانه‌ساختمانی‌یاگواهی شهرداری‌مربوط‌ارائه‌شودوشهرداری‌هامكلفنددر صورت‌‌مراجعه مالك بارعایت مقررات‌مربوط‌پروانه‌ساختمان‌ویاگواهی موردنظر را صادر و به مالك تسلیم نمایند .]

وفق بند پنجم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر اگر محل مسكونی مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل را بنماید فرم شماره 10 دادخواست تقاضای تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید را نشان می دهد .

نهم – دعوی تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء :

حسب ماده 6 قانون روابط كار موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد….] بنابراین اگر مستأجر به دستور بند نهم از ماده 14 قانون
فوق الذكر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید . دو حالت متصور است؛اگراجاره‌نامه‌ثبتی باشد موجرمی تواند ازطریق دفترخانه تنظیم كننده سند اجاره ، اجاره بهاء را مطالبه نماید و درصورت عدم پرداخت ، تقاضای تخلیه ملك و وصول اجاره بهاء را از طریق اجرای ثبت بنماید . و اگر سند اجاره عادی باشد ، موجر با ارسال اظهار نامه اجاره بهاء را مطالبه می نماید و درصورت استنكاف مستأجر از پرداخت مال الاجاره ، موجر می تواند با تقدیم دادخواست اجاره بهای معوقه را مطالبه نماید .(فرم شماره 11 این دادخواست را نشان می دهد ) و یا می تواند حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بهاء به دادگاه مراجعه نماید (نمونه دادخواست حسب فرم شماره 12) .

دهم – دعوی تخلیه به دلیل ایجاد مركز فساد :

به موجب بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[در صورتی كه از مورد اجاره محل سكنی بر خلاف منظوری كه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد] موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید . لازم به ذكر است كه حسب تبصره 3 ماده 14 مذكور در این قانون ؛ اگر مستأجر مركز فساد كه قانوناً دائر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر كرده باشد ؛ دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور كیفر خواست به درخواست موجر ، مورد اجاره را در اختیار وی قرار می دهد . فرم 13 نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

موارد درخواست فسخ اجاره توسط مستأجر :

به موجب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در پنج مورد ذیل مستأجر می تواند از محضر دادگاه فسخ عقد اجاره را درخواست نماید :

1-    درصورتی كه عین مستأجره با اوصافی كه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .

2-    اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود كه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .

3-    در مواردی كه مطابق شرایط اجاره حق و فسخ مستأجر تحقق یابد .

4-    درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه .

5-    هرگاه مورد اجاره كلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .

منبع:سفیر قانون


مقاله سوم : دعواي تخليه چيست؟

نسخه‌اي قانوني به نام دعواي تخليه

روزي نيست که راهروي دادگاه‌ها مملو از افرادي نباشد که دادخواست به دست منتظر رسيدن به حق قانوني‌شان هستند. دعواي تخليه که از طرف موجر عليه مستاجر طرح مي‌شود قوانين و مقررات مخصوص به خود را دارد. براي آشنايي با طرح اين دعوا و جزييات قانوني حاکم بر آن به گفت‌وگو با دکتر سيد محمد آذين، عضو هيات علمي دانشگاه تهران و وکيل پايه يک دادگستري پرداخته‌ايم.

دعواي تخليه چيست؟

منظور از دعواي تخليه اين است که مالک مال غيرمنقول، مال خود را که قبلا به تصرف کسي داده است، از او مطالبه کند. يک عضو هيات علمي دانشگاه در گفت‌وگو با «حمايت» مهم‌ترين حالتي را که دعواي تخليه قابل تحقق است، موردي عنوان مي‌کند که مالک پس از انقضاي قرارداد اجاره و به دليل تخليه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخليه ملک توسط او مي‌شود.

دکتر سيدمحمد آذين ادامه مي‌دهد: در موارد ديگري که مالک با رضايت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخليه او شده باشد نيز عنوان دعواي تخليه صدق مي‌کند بنابراين در يک کلام، دعواي تخليه به دعوايي اطلاق مي‌شود که مالک مال غيرمنقول عليه متصرفي طرح مي‌کند که سابقا با اذن و رضايت او شروع به تصرف کرده است.

اين وکيل دادگستري در پاسخ به اين سوال که تقاضاي تخليه  آيا صرفا در مورد انقضاي مدت در اجاره مطرح مي‌شود يا ممکن است به دلايل ديگري باشد؟ مي‌گويد: مهم‌ترين علت طرح دعواي تخليه، پايان يافتن مدت اجاره است اما به هر دليلي که مالک، مدعي خاتمه يافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعواي تخليه اقامه کند. دکتر آذين با ذکر مثالي توضيح مي‌دهد: به‌عنوان مثال ممکن است مالک براي خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ايجاد کرده باشد که به «خيار شرط» معروف است. در اين صورت هر زمان که اراده کند – ولو بدون هيچ دليل موجهي- مي‌تواند استرداد مال غيرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاري نکند، از طريق طرح دعواي تخليه حق خود را پيگيري مي کند. اين عضو هيات علمي دانشگاه، مورد ديگري که ممکن است سبب طرح دعواي تخليه شود، تقصير مستاجر در استفاده از موضوع اجاره مي‌داند و مي‌گويد: در صورت هرگونه تقصير و سهل‌انگاري مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر اين حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوري قرارداد، به استناد قوانين حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخليه يد مستاجر را خواستار شود.

براي اقامه دعواي تخليه به کجا مراجعه کنيم؟

به گفته دکتر آذين، با توجه به قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح براي طرح دعواي تخليه، شوراهاي حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمني از همين قانون، دعواي تخليه اماکن تجاري و سرقفلي بايد در دادگاه عمومي طرح شود.

وي اضافه مي‌کند: البته ممکن است در پاره‌اي از موارد نيز اين دو مرجع در کار يکديگر دخالت‌هايي هم کنند؛ مثلا شوراي حل اختلاف براي برخي موارد در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم مي‌گيرد، در حالي که قانون صراحت دارد که شوراهاي حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوي اماکن مسکوني صالح هستند و نبايد وارد رسيدگي به دعاوي حق کسب و پيشه و تجارت شوند.

دعواي تخليه تشريفات پيچيده‌اي ندارد

آذين درباره اينکه چه تشريفاتي را موجر بايد براي اقامه دعواي تخليه طي کند، مي‌گويد: باتوجه به اينکه مرجع رسيدگي به دعواي تخليه شوراي حل اختلاف است، تشريفات پيچيده‌اي بر فرآيند طرح و رسيدگي به دعواي تخليه حاکم نيست و بنا بر نظر درست‌تر و رويه جاري، دعواي تخليه را بايد دعواي غيرمالي دانست که نيازمند ابطال تمبر دعاوي غيرمالي است و در نتيجه هزينه دادرسي چنداني ندارد. وي خاطرنشان مي‌کند: اما در مواردي که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغي را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف – پول پيش- به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است براي آغاز رسيدگي دادگاه، کل مبلغ دريافتي به اين عنوان را به حساب دادگستري توديع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسيد توديع اين مبلغ به ثبت برساند. اين مدرس دانشگاه در بيان اينکه چرا اين الزام پيش‌بيني شده است؟ مي‌گويد: فلسفه اين الزام اين است که مستاجر از نظر استرداد پرداختي آسوده‌ خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت اين مبلغ، مستاجر را از ملک بيرون براند.

آذين با تاکيد براينکه بر اساس مقررات فعلي، شوراي حل اختلاف موظف است ظرف يک هفته در صورت جمع بودن شرايط، حکم به تخليه عين مستاجره دهد، مي‌گويد: شوراي حل اختلاف در صورتي که ناتواني مستاجر را در جايگزيني محل سکونت فعلي با جايي ديگر در اين مدت کم احراز کند، اين مدت را تمديد مي‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجراي فوري تخليه است و همين اجراي فوري، در عمل مشکلاتي را براي مستاجران بي‌سرپناه فراهم مي‌آورد.

وي در ادامه بيان مي‌کند: براي گرفتن حکم تخليه يک‌هفته‌اي، بايد يا سند رسمي تنظيم شده باشد يا اينکه اگر قرارداد با سند عادي تنظيم شده است، دو شاهد زير آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهي شهود زير اين قرارداد‌ها را امضا نمي‌کنند و طرفين از اين بابت دچار مشکل مي شوند.

تخليه ملک داراي سرقفلي

اين عضو هيات علمي دانشگاه در بيان تفاوت تخليه عين مستاجره و ملک داراي سرقفلي مي‌گويد: قانونگذار در سال 1356 ضمن تصويب قانون روابط موجر و مستاجر، براي اماکني که استفاده تجاري دارد، حق سرقفلي – يا به عبارت امروزي حق کسب و پيشه  پيش‌بيني کرد به اين معنا که مستاجري که مدتي در ملک تجاري فعاليت کرده و ارزش آن ملک را افزايش داده است، مي‌توانست از حق اولويت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنين در موارد محدودي که موجر مي‌‌توانست پس از پايان مدت اجاره ملک تجاري، تخليه مستاجر را بخواهد، بايد سرقفلي ملک را به قيمت روز به مستاجر مي‌پرداخت تا بتواند الزام وي به تخليه را بخواهد. آذين در ادامه مي‌افزايد: هنگامي که مستاجر داراي حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در اين صورت نمي‌توان او را با انقضاي مدت بيرون کرد مگر اينکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اينکه مستجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا يا جزئا به هر صورتي که باشد به غير واگذار کند؛ در صورت احتياج مالک؛ وقتي ملک در معرض خرابي بوده و قابل ‌تعمير نباشد؛ وقتي از مورد اجاره محل سکني برخلاف منظوري ‌که در اجاره‌نامه قيد شده است استفاده شود؛ مستاجر شغل ‌خود را تغيير دهد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط کرده‌ باشد؛ هنگامي که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري کند.

وي ضمن بيان اينکه با تصويب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاري را – به جز مواردي که سابقه اجاره آن به قبل از تصويب اين قانون باز مي‌گردد- مشمول قانون جديد قرارداده است، مي‌گويد: در اين قانون، تقاضاي سرقفلي محدود به مواردي شده است که مستاجر در ابتداي اجاره مبلغي را به‌عنوان سرقفلي به موجر مي‌پردازد.

از طرف ديگر در بيشتر قراردادهاي اجاره امروزي، موجر شرط مي‌کند که مبلغ دريافتي از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلي ندارد.
آذين در نتيجه‌گيري مي‌گويد: بنابراين، هر چه از نظر زماني جلوتر مي‌رويم، موارد امکان مطالبه سرقفلي از موجر کمتر و تخليه مورد تجاري به تخليه مورد مسکوني شبيه‌تر مي‌شود؛ با اين حال، همان‌طور که گفتيم تخليه مورد تجاري در صلاحيت دادگاه‌هاي عمومي است، در حالي که شوراهاي حل اختلاف به تخليه مورد مسکوني رسيدگي مي‌کنند.
به نقل از :  روزنامه حمايت – چهارشنبه – 21/12/1392


مقاله چهارم : تخلیه ملک

در گفت‌وگوی «حمایت» با یک مدرس دانشگاه بررسی شد؛

دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد. در این گزارش و در گفت‌وگو با دکتر «بهنام عباسی» مدرس دانشگاه و وکیل پايه يك دادگستري به بررسی این موضوع می‌پردازیم.

عباسی در پاسخ به این پرسش که اگر موجر در حین مدت اجرا به دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستاجر بازپس بگیرد چه اقدامی باید انجام دهد، به «حمایت» می‌گوید: قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند.
وی ادامه می‌دهد: به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.
همچنین تعیین خسارت در قرارداد از  نظر تاخیر مستاجر در تخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان اتمام قراداد نمی‌توان مستاجر را اجبار به تخلیه کرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود‌تر از موعد توافق کرده باشند. بنابراین پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.

تخلیه ملک توسط مستاجر
این وکیل دادگستری در خصوص تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره می‌گوید: ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.
چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.
وی تاکید می‌کند: معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

اصلی‌ترین علت دعوای تخلیه
عباسی ادامه می‌دهد: یکی از مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌کند. به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی‌تواند اجاره را پایان‌یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند (خیار شرط).

اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند
وی درباره اینکه اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد باید چه اقداماتی را انجام دهد؟ می‌گوید: در این خصوص ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.»
بر اساس ماده 22قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.

ضمانت اجرا برای موجر
این مدرس دانشگاه در خصوص ضمانت اجرا برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک خود باید انجام ‌دهد، اظهار می‌دارد: در مواردی موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است.
طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، چناچه اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.‌‌
وی ادامه می‌دهد: هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب‌افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می‌شود اما موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند و چناچه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
عباسی ادامه می‌دهد:‌ هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌شده نیز به موجر پرداخت می‌شود، ولی هر مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند..
وی تاکید می‌کند: در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
این مدرس دانشگاه تصریح می‌کند: در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید.
وی می‌افزاید: لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

چند راه حل قانونی
به گفته عباسی، گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می‌کند که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است. وی بیان می‌دارد: درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
این وکیل دادگستری متذکر می‌شود: باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها مطرح کند.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.


مقاله پنجم : تکالیف مستاجر، تعهدات موجر
گروه حقوقی- مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد. بنابراین دولت با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 اجاره اماکن مسکونی را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی آن قانون و تراضی طرفین دانست. (ماده 1 و 15 قانون مذکور). نهایتا دولت گام نهایی را به ‌سوی وحدت قوانین مربوط به اجاره اماکن مسکونی و تجاری برداشت و در ماده 1 لایحه روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره کلیه اماکن را از آن تاریخ به بعد تابع قانون مزبور و قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانست. همچنین قراردادهایی مشمول قانون اخیر می‌شود که ضمن قید مدت اجاره به صورت کتبی و با حضور دو شاهد به امضا موجر و مستاجر برسد و در صورت عدم رعایت این شرایط شکلی، قرارداد اجاره مزبور مشمول قانون مدنی خواهد شد و عملا موجر امتیاز مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مبنی بر تخلیه عین مستاجره ظرف یک هفته را از دست خواهد داد. درباره ابعاد حقوقی رابطه مالک و مستاجر با دکتر «الهام امین‌پور»، حقوقدان و وکیل دادگستری  به گفت‌وگو پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

مفهوم عقد اجاره و ویژگی‌های آن
امین‌پور درباره عقد اجاره و مفهوم آن به «حمایت» می‌گوید: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند.
این حقوقدان می‌افزاید: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند.
این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.

شروط فسخ عقد اجاره
وی می‌گوید: انحلال اجاره در مدت عقد تنها در مواردی امکان‌پذیر است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند (اقاله) یا بنا بر جهات یا شرایطی که بین طرفین مقرر شده است یکی یا هر دو طرف عقد اجاره اختیار فسخ معامله را داشته باشند.
به گفته این وکیل دادگستری، یکی از آثار مهم لزوم عقد این است که براساس ماده 497 قانون مدنی با فوت یا حجر موجر یا مستاجر عقد اجاره منفسخ نمی‌شود، مگر در دو مورد.
این مدرس دانشگاه درباره این دو مورد توضیح می‌دهد: در مورد نخست صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است که در این حالت اجاره به فوت موجر منحل می‌شود و مورد بعدی در صورتی است که شرط مباشرت مستاجر شده باشد که در صورت فوت مستاجر عقد اجاره منحل می‌شود.

موضوع عقد اجاره
امین‌پور با بیان اینکه موضوع عقد اجاره باید عین بوده و شرایطی را نیز داشته باشد درباره شرایط این مورد توضیح می‌دهد: شرط اول به استناد  ماده 471 قانون مدنی این است که موضوع اجاره باید در برابر استیفای منفعتی که مورد توافق طرفین عقد قرار گرفته است، قابلیت بقا داشته باشد.
وی برای شرط دوم به ماده 473 قانون مدنی استناد می‌کند و می‌گوید: منفعتی که واگذار می‌شود باید ملک موجر باشد هرچند که موجر مالک عین مستاجره نباشد زیرا همین که موجر مالک منفعت عین مستاجره باشد کفایت می‌کند.
این استاد دانشگاه تاکید کرد که معلوم و معین بودن مورد اجاره و مشروع و قابل تقسیم بودن منفعت از دیگر شروط این است.

تعهدهای موجر
به گفته این مدرس دانشگاه، موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آنها تسلیم مورد اجاره است. این وکیل دادگستری در این باره می‌گوید: برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند (ماده 476 قانون مدنی). همچنین مستاجر می‌تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره‌بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان‌پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده 477 قانون مدنی).
وی ادامه می‌دهد: اشخاص ثالث ممکن است در استفاده از منافع عین مستاجره مزاحمت ایجاد کنند که این مزاحمت در دو فرض قابل پیش‌بینی است:
الف) مزاحمت قبل از تسلیم عین مستاجره؛ به این نحو که شخص ثالث مدعی شود که او مالک عین یا منافع است و موجر و مستاجر حق او را غصب کرده‌اند. شخص ثالث برای اثبات ادعای خود باید دعوای تخلیه را هم علیه موجر و هم مستاجر طرح کند و هرگاه فقط یکی از موجر یا علیه مستاجر طرف دعوا قرار گیرند دادگاه علی‌القاعده باید قرار عدم استماع دعوا را صادر کند (ماده 489 قانون مدنی). اضافه بر آن هرگاه ثالث به زور مانع یا مزاحم تصرف مستاجر شود مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا برای دریافت خسارات و اجرت‌المثل به مزاحم رجوع کند.
ب) مزاحمت بعد از تسلیم عین مستاجره؛ در این فرض اگر شخص ثالث مدعی حقی باشد بازهم باید به طرفیت موجر و مستاجر اقامه دعوا کند و در صورتی که مزاحمت ثالث عملی باشد مستاجر حق فسخ اجاره را ندارد و صرفا می‌تواند به مزاحم رجوع کند. لازم به ذکر است که مورد اجاره باید در طول مدت اجاره قابلیت انتفاع منظور در عقد اجاره را داشته باشد به این ترتیب در صورت عیب در عین مستاجره یا از بین رفتن شرایط خارجی ناظر بر عین مستاجره، مستاجر حق فسخ دارد.
امین‌پور تعهد دوم را انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره معرفی می‌کند و ادامه می‌دهد: موجر در ازای اجاره‌بهایی که از مستاجر می‌گیرد ملزم است قابلیت انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر بگذارد؛ در‌ نتیجه تمام هزینه‌هایی که برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع عین مستاجره لازم است بر ‌عهده موجر است (ماده 486 قانون مدنی). این تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین، تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه‌های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت لکن اگر عین مستاجره به واسطه فرسودگی یا حوادث خارجی از بین برود یا ناچار به تخریب آن شوند، موجر وظیفه‌ای در تجدید بنا ندارد (ماده 496 قانون مدنی). البته کلیه قواعد مذکور در زمره قواعد تکمیلی است و طرفین می‌توانند خلاف آن با یکدیگر توافق کنند.
به گفته وی، هرگاه موجر به این تعهد خود ناظر بر تعمیرات لازم و متعارف عین مستاجره عمل نکند مستاجر می‌تواند الزام موجر را از دادگاه بخواهد و اگر انجام تعمیرات فوریت داشته باشد مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست دستور موقت دایر بر انجام اقدامات مقتضی برای انجام تعمیرات کند و در نهایت چنانچه موجر از اجرای حکم دادگاه نیز امتناع کند مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها یا سایر اموال موجر تعمیرات را انجام دهد. مستاجر هیچ گاه نمی‌تواند بنا به تشخیص خود تعمیراتی را  که لازم می‌داند در عین مستاجره انجام دهد و از این حیث هزینه‌های انجام شده را مطالبه کند مگر در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی در انجام تعمیرات داده شده باشد (ماده 502 قانون مدنی).
وی در پایان تعهد بعدی را خودداری از تغییری که با هدف اجاره مغایرت دارد، عنوان و تصریح می‌کند: موجر باید تا پایان مدت اجاره از تغییر عین و تعمیر غیرضروری خودداری کند زیرا چنین اعمالی مانع بهره‌برداری مستاجر می‌شود و نوعی مزاحمت است مگر اینکه انجام تعمیرات و تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود و چنانچه در مدت تعمیر امکان استیفای کلی یا جزیی برای مستاجر فراهم نباشد، وی حق فسخ خواهد داشت.


 

مقاله ششم : اصول حاكم بر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

اصل معاني مختلفي دارد كه آنچه در اين باب حائز اهميت است معناي حقوقي آن مي‌‌باشد كه در ترمينولوژي حقوق چندين معنا در مقابل آن آمده كه اهم آن به اين شرح است:

«الف… ب ـ قاعده ج…. د….. ﻫ….. وـ به معني دستورالعمل شارع نسبت به افراد در حالات شك و ترديد بدون اينكه در دستور مزبور جهت كشف از واقع ملحوظ باشد. اصل به اين معني در مقابل ظاهر و دليل و اماره بكار مي‌‌رود ( ر.ك اماره) چنانكه گفته اند: اصل موقعي حجت است كه دليل نباشد. (الاصل دليل حيث لا دليل) اصل به اين معني را در حقوق جديد فرض قانوني گويند و در فقه آنرا اصل عملي هم مي‌‌گويند….»[1] با ملاحظه معاني ارائه شده از اصل به اين نتيجه مي‌‌رسيم كه در حقوق مقصود از اصل همان قواعد يا فروض حاكم بر قانون است كه در واقع در اين فصل ما در پي بررسي فروض قانوني حاكم بر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هستيم كه اين موضوع از دو جهت لازم به نظر مي‌‌رسد: اول اينكه مطالعه و تفسير قانون با فهم اصول و فروض حاكم بر آن سهل و آسان خواهد بود. دوم اينكه قانون موصوف فروضي را پايه گذاري كرده كه موافق با اصول حاكم در عالم حقوق نبوده و به عبارت ديگر چند فرض در اين قانون در مقايسه با قانون مدني بصورت وارونه پيش‌بيني شده است كه بررسي آنها قبل از ورود در بحث و تفسير و تشريح مصاديق قانون، امري لازم و ضروري است تا نمايي كلي از اهداف و اصول پيش‌بيني شده در قانون براي بررسي‌هاي جزئي بعدي به دست آيد اين عمل علاوه بر تسهيل درك جزئيات، يادگيري و فهم مسائل مشكل و مبهم اين قانون را تسريع خواهد كرد.

مبحث اول: اصل بر امري بودن مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

از جمله مشكلاتي كه حقوقدانان و صاحبنظران خصوصاً دادرسان در دنياي حقوق با آن دست به گريبان هستند تشخيص قوانين امري از قوانين تكميلي مي‌‌باشد كه در روابط حقوقي به ويژه در امر دادرسي از اهميت خاصي برخوردار است. زيرا تعيين محدوده قوانين امري و تكميلي مرز بين آزادي اراده و حكومت قانون را مشخص مي‌‌كند.

در تعريف قوانين امري گفته شده است كه اين قوانين اراده را تحت‌الشعاع قرار مي‌‌دهند و افراد جامعه قادر نيستند بر خلاف اوامر صادره از سوي مقنن توافق و قراردادي داشته باشند در حالي كه قوانين تكميلي يا تفسيري قوانينی هستند كه مكمل اراده اشخاص مي‌‌باشند. و در صورتي كه افراد بخواهند مي‌‌توانند بر خلاف آن توافق كنند. به عبارت ديگر، قوانين تكميلي در صورتي بر رابطه طرفين حاكم مي‌‌شوند كه خود افراد بصورت ضمني يا صريحاً متعرض موضوع نشده و آن را تعيين تكليف ننموده باشند. گفتني است كه تعريف قوانين تفسيري و امري كار دشواري نيست بلكه تطبيق اين تعاريف بر مصاديق است كه تيزبيني و نکته سنجي دادرسان و وكلا و صاحبنظران را مي‌‌طلبد و داراي اهميت بسزايي است كه در اين راستا حقوقدانان و صاحبنظران دو راه‌حل را براي اين مشكل پيشنهاد داده اند:[2] نخست اينكه، موضوعات مختلف حقوقي طبقه‌بندي شوند و بر اساس آن امري يا تكميلي بودن قوانين مشخص گردد. مثلاً گفته‌اند قوانين مربوط به خانواده، امري مي‌‌باشند. يا مقررات مربوط به امور حسبي جزء قوانين امري هستند.دوم اينكه در هر مورد ماده مورد نظر بررسي شود و با مطالعه‌اي پيرامون موضوع در خصوص امري يا تكميلي بودن آن اظهار نظر گردد.

ما با انتخاب راه‌حل دوم در خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 با مراجعه به خود قانون و بررسي آن و مسائل پيراموني و فلسفه تصويبي آن، امري يا تكميلي بودن اين قانون را روشن مي‌‌كنيم.

آنچه مسلم است رويه قانون مدني در قراردادها مبتني بر آزادي اراده بوده است. به عبارت ديگر قوانين مربوط به قراردادها در قانون مدني تكميلي مي‌‌باشند[3] و اگر قرار بر اين باشد كه حكمي عام در اين مورد صادر نشود و از سوي ديگر در موارد شك و ترديد مستمسكي براي رهايي از بلاتكليفي در دست باشد بايد گفت در بخش قراردادي قانون مدني، اصل بر تكميلي بودن مواد قانوني است. در حالي كه بررسي قانون روابط موجر و مستأجر نشان مي‌‌دهد كه اصل مذكور در اين قانون خصوصاً در مورد حق كسب و پيشه و تجارت وارونه شده و قانونگذار از رويه سابق خود عدول كرده است. زيرا فلسفه وضع اين قانون حمايت از طبقه ضعيف مستأجر در مقابل مالك و حفظ نظم عمومي بوده است و اگر مالك و مستأجر قادر باشند به هر نحوي خارج از اين قالب قانوني عمل كنند هدف تصويبي قانون و فلسفه وجودي آن ناديده انگاشته مي‌‌شود كه در اين راستا ماده 30 همين قانون مقرر مي‌‌دارد «كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين بمنظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.» مقنن در اين ماده امري بودن اين قانون را صراحتاً بيان كرده و هرگونه توافق را براي عدم اجراي اين قانون باطل و بلااثر مي‌‌داند.بنابراين به ضرس قاطع مي‌‌توان گفت كه فرض قانوني كه مقنن در قانون مدني در عمومات اجاره پيش گرفته بود در اين قانون وارونه شده است چنانكه اصل بر امري بودن تمام مواد وضع شده در اين قانون مي‌‌باشد مگر تكميلي بودن يكي از مواد آن ثابت شود.

مبحث دوم: اصل بر استمرار رابطه استيجاري بعد از اتمام مدت اجاره

عمومات اجاره در قانون مدني حكايت از آن دارند كه مدت در عقد اجاره از اهميت بالائي برخوردار است. بطوريكه ماده 468قانون ياد شده مقرر مي‌‌دارد: «در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است.» زيرا مستأجر فقط در مدت اجاره مالك منافع عين مستأجره مي‌‌باشد و به محض اتمام مدت، رابطه استجاري قطع مي‌‌گردد كه اين مهم در ماده 494 قانون مدني به ترتيب ذيل مورد توجه قرار گرفته است: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف مي‌‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نمايد».

چنين ترتيبي نه تنها موافق اصول مسلم حقوق است در راستاي اعمال اختيارات ناشي از حق مالكيت نيز مي‌‌باشد كه بنا به دلايل مختلف در قانون روابط موجر و مستأجر كاملاً بصورت عكس در آمده است و اصل قانوني و منطقي «قطع رابطه استيجاري با اتمام مدت اجاره» به فرض «ادامه رابطه استجاري حتي با اتمام مدت اجاره» مبدل گشته است كه در اين باره ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مقرر مي‌‌دارد: «در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را بعنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده و يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه يا تعيين اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يك مي‌‌توانند براي تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند.» همانطور كه مشاهده مي‌‌شود چنين برخوردي با عقد اجاره، با اتمام مدت علاوه بر اينكه آزادي اراده در قراردادها را زير سؤال مي‌‌برد حق مالكيت را نيز از جهات مختلف محدود مي‌‌نمايد. چنانكه موجر بعد از ورود در محدوده حكومت اين قانون ـ اگرچه ورود اختياري است ـ اختيارات اساسي خود را در رابطه با ملكش از دست مي‌‌دهد. بطوريكه مجبور است به رابطه استيجاري خود با مستأجر ادامه دهد حتي اگر راضي به اين كار نباشد.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال1356 قصد مقنن بر استمرار رابطه استيجاري است. حتي عدم حصول شرايط عمومي قراردادها نيز خللي بر صحت اين قرارداد وارد نمي‌كند و در حالي كه موجر هيچ رضايتي مبني بر ادامه رابطه استجاري ندارد؛ به تنظيم عقد اجاره الزام مي‌‌شود و حتي عدم حضور وي براي تنظيم اجاره نيز موثر در مقام نيست و به صراحت قانون در صورتيكه مالك حاضر به اجراي حكم دادگاه نباشد نماينده دادگاه با حضور در دفترخانه اجاره نامه‌اي را براي مدت يكسال از طرف او با مستأجر امضا خواهد كرد.

ناگفته نماند كه به درخواست موجر، مستأجر؛ نيز موظف به تنظيم سند اجاره مي‌‌باشد و ضمانت اجراي الزام مستأجر به تنظيم اجاره‌نامه برابر ماده 9 قانون ياد شده تخليه عين مستأجره مي‌‌باشد كه اگر مستأجر تا 15 روز از تاريخ مقرر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود و عذر موجهي هم نداشته باشد حكم بر تخليه صادر خواهد شد.

با اين ترتيب در قانون روابط موجرو مستأجر مصوب سال 1356 فرض قانوني بر خلاف قانون مدني بر ادامه رابطه استجاري است و به عبارت ديگر مدت از هيچ اهميتي برخوردار نيست و موجر و مستأجر به محض ورود در چهارچوب قانون، موظف و مكلف به ادامه رابطه استجاري هستند مگر به دلايلي رابطه استجاري فسخ يا قطع كرد.

مقنن در اين قانون براي برقراري تعادل اجتماعي و حمايت از قشر ضعيف و آسيب پذير مستأجر، اصول و عمومات پذيرفته شده را به هم ريخت و به بدعتي روي آورد كه در نوع خود بي‌سابقه بود. اما همانطور كه اصلاحات بعدي قانون نشان داد به نظر مي‌‌رسد مقنن در نيل به اهداف پيش‌بيني شده ناكام بوده است.

مبحث سوم: اصل بر غير قابل انتقال بودن منافع عين مستأجره

سومين بدعت و نوآوري كه مقنن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 با به هم ريختن اصول و عمومات پذيرفته شده در قانون مدني به آن دست زد در خصوص انتقال منافع عين مستأجره بود. در حالي كه در قانون مدني فرض و اصل پذيرفته شده «قابل انتقال بودن» منافع عين مستأجره است و طرفين عقد با توافق هم مي‌‌توانند خلاف آن، را نيز شرط كنند در قانون روابط موجر و مستأجر مقنن با وارونه كردن اين اصل ضمن روي گرداندن كامل از آن اصل، عدم انتقال عين مستأجره را پذيرفت و در حالي كه ماده 474 قانون مدني مقرر كرده بود: «مستأجر مي‌‌تواند عين مستأجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد» در ماده 19 قانون روابط موجر مستأجر 1356 آمده است: «در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غير داشته باشد مي‌‌تواند براي همان شغل يا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد».

بنابراين فرض مرسوم و موافق عمومات قانون مدني در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356رعايت نشده است. در حالي که در قانون مدني مستأجر مالك منافع عين مستأجره است و مي‌‌تواند منافع عين مستأجره را در مدت اجاره انتقال دهد، مگر خلاف آن شرط شده باشد. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1356 مستأجر نمي‌تواند منافع ملك را انتقال دهد مگر چنين حقي برايش شرط شده باشد كه چنين بدعتي علاوه بر اينكه در تعارض با قواعد پذيرفته شده مي‌‌باشد حقوق ناشي از مالكيت منافع را كه براي مستأجر در طول مدت اجاره حاصل مي‌‌شود نیزمحدود مي‌‌كند.

[1]. جعفري‌لنگرودي، محمدجعفر، ترمينولوژي حقوق، (تهران: نشر گنج دانش چاپ ششم 1372) ص 48 زيرلفظ
[2]. جعفري‌لنگرودي، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، ج1،( تهران: نشر اميركبير چاپ اول1358)، ص38.


مقاله هفتم : تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

گروه حقوقی- مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد. بنابراین دولت با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 اجاره اماکن مسکونی را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی آن قانون و تراضی طرفین دانست. (ماده 1 و 15 قانون مذکور). نهایتا دولت گام نهایی را به ‌سوی وحدت قوانین مربوط به اجاره اماکن مسکونی و تجاری برداشت و در ماده 1 لایحه روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره کلیه اماکن را از آن تاریخ به بعد تابع قانون مزبور و قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانست. همچنین قراردادهایی مشمول قانون اخیر می‌شود که ضمن قید مدت اجاره به صورت کتبی و با حضور دو شاهد به امضا موجر و مستاجر برسد و در صورت عدم رعایت این شرایط شکلی، قرارداد اجاره مزبور مشمول قانون مدنی خواهد شد و عملا موجر امتیاز مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مبنی بر تخلیه عین مستاجره ظرف یک هفته را از دست خواهد داد. درباره ابعاد حقوقی رابطه مالک و مستاجر با دکتر «الهام امین‌پور»، حقوقدان و وکیل دادگستری  به گفت‌وگو پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
مفهوم عقد اجاره و ویژگی‌های آن
امین‌پور درباره عقد اجاره و مفهوم آن به «حمایت» می‌گوید: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند.
این حقوقدان می‌افزاید: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند.
این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.

شروط فسخ عقد اجاره
وی می‌گوید: انحلال اجاره در مدت عقد تنها در مواردی امکان‌پذیر است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند (اقاله) یا بنا بر جهات یا شرایطی که بین طرفین مقرر شده است یکی یا هر دو طرف عقد اجاره اختیار فسخ معامله را داشته باشند.
به گفته این وکیل دادگستری، یکی از آثار مهم لزوم عقد این است که براساس ماده 497 قانون مدنی با فوت یا حجر موجر یا مستاجر عقد اجاره منفسخ نمی‌شود، مگر در دو مورد.
این مدرس دانشگاه درباره این دو مورد توضیح می‌دهد: در مورد نخست صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است که در این حالت اجاره به فوت موجر منحل می‌شود و مورد بعدی در صورتی است که شرط مباشرت مستاجر شده باشد که در صورت فوت مستاجر عقد اجاره منحل می‌شود.

موضوع عقد اجاره
امین‌پور با بیان اینکه موضوع عقد اجاره باید عین بوده و شرایطی را نیز داشته باشد درباره شرایط این مورد توضیح می‌دهد: شرط اول به استناد  ماده 471 قانون مدنی این است که موضوع اجاره باید در برابر استیفای منفعتی که مورد توافق طرفین عقد قرار گرفته است، قابلیت بقا داشته باشد.
وی برای شرط دوم به ماده 473 قانون مدنی استناد می‌کند و می‌گوید: منفعتی که واگذار می‌شود باید ملک موجر باشد هرچند که موجر مالک عین مستاجره نباشد زیرا همین که موجر مالک منفعت عین مستاجره باشد کفایت می‌کند.
این استاد دانشگاه تاکید کرد که معلوم و معین بودن مورد اجاره و مشروع و قابل تقسیم بودن منفعت از دیگر شروط این است.
تعهدهای موجر
به گفته این مدرس دانشگاه، موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آنها تسلیم مورد اجاره است. این وکیل دادگستری در این باره می‌گوید: برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند (ماده 476 قانون مدنی). همچنین مستاجر می‌تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره‌بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان‌پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده 477 قانون مدنی).
وی ادامه می‌دهد: اشخاص ثالث ممکن است در استفاده از منافع عین مستاجره مزاحمت ایجاد کنند که این مزاحمت در دو فرض قابل پیش‌بینی است:
الف) مزاحمت قبل از تسلیم عین مستاجره؛ به این نحو که شخص ثالث مدعی شود که او مالک عین یا منافع است و موجر و مستاجر حق او را غصب کرده‌اند. شخص ثالث برای اثبات ادعای خود باید دعوای تخلیه را هم علیه موجر و هم مستاجر طرح کند و هرگاه فقط یکی از موجر یا علیه مستاجر طرف دعوا قرار گیرند دادگاه علی‌القاعده باید قرار عدم استماع دعوا را صادر کند (ماده 489 قانون مدنی). اضافه بر آن هرگاه ثالث به زور مانع یا مزاحم تصرف مستاجر شود مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا برای دریافت خسارات و اجرت‌المثل به مزاحم رجوع کند.
ب) مزاحمت بعد از تسلیم عین مستاجره؛ در این فرض اگر شخص ثالث مدعی حقی باشد بازهم باید به طرفیت موجر و مستاجر اقامه دعوا کند و در صورتی که مزاحمت ثالث عملی باشد مستاجر حق فسخ اجاره را ندارد و صرفا می‌تواند به مزاحم رجوع کند. لازم به ذکر است که مورد اجاره باید در طول مدت اجاره قابلیت انتفاع منظور در عقد اجاره را داشته باشد به این ترتیب در صورت عیب در عین مستاجره یا از بین رفتن شرایط خارجی ناظر بر عین مستاجره، مستاجر حق فسخ دارد.
امین‌پور تعهد دوم را انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره معرفی می‌کند و ادامه می‌دهد: موجر در ازای اجاره‌بهایی که از مستاجر می‌گیرد ملزم است قابلیت انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر بگذارد؛ در‌ نتیجه تمام هزینه‌هایی که برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع عین مستاجره لازم است بر ‌عهده موجر است (ماده 486 قانون مدنی). این تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین، تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه‌های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت لکن اگر عین مستاجره به واسطه فرسودگی یا حوادث خارجی از بین برود یا ناچار به تخریب آن شوند، موجر وظیفه‌ای در تجدید بنا ندارد (ماده 496 قانون مدنی). البته کلیه قواعد مذکور در زمره قواعد تکمیلی است و طرفین می‌توانند خلاف آن با یکدیگر توافق کنند.
به گفته وی، هرگاه موجر به این تعهد خود ناظر بر تعمیرات لازم و متعارف عین مستاجره عمل نکند مستاجر می‌تواند الزام موجر را از دادگاه بخواهد و اگر انجام تعمیرات فوریت داشته باشد مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست دستور موقت دایر بر انجام اقدامات مقتضی برای انجام تعمیرات کند و در نهایت چنانچه موجر از اجرای حکم دادگاه نیز امتناع کند مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها یا سایر اموال موجر تعمیرات را انجام دهد. مستاجر هیچ گاه نمی‌تواند بنا به تشخیص خود تعمیراتی را  که لازم می‌داند در عین مستاجره انجام دهد و از این حیث هزینه‌های انجام شده را مطالبه کند مگر در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی در انجام تعمیرات داده شده باشد (ماده 502 قانون مدنی).
وی در پایان تعهد بعدی را خودداری از تغییری که با هدف اجاره مغایرت دارد، عنوان و تصریح می‌کند: موجر باید تا پایان مدت اجاره از تغییر عین و تعمیر غیرضروری خودداری کند زیرا چنین اعمالی مانع بهره‌برداری مستاجر می‌شود و نوعی مزاحمت است مگر اینکه انجام تعمیرات و تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود و چنانچه در مدت تعمیر امکان استیفای کلی یا جزیی برای مستاجر فراهم نباشد، وی حق فسخ خواهد داشت.

 

[3]. كاتوزيان، ناصر، حقوق مدني (معاملات معوض و عقود تكميلي)، (تهران، انتشارات بهشر، چاپ سوم 1363)، ص340.


مقاله هشتم : حق سرقفلی

بحث اول: تعريف سرقفلي

از آنجا كه سرقفلي اولين بار در عرف پديدار شد و در واقع مفهوم سرقفلي به نوعي زاده عرف است و حتي وجود سرقفلي در عرف علت اصلي پيش‌بيني آن در قانون بوده، بررسي سرقفلي به عنوان يك پديده حقوقي عرفي در فرهنگ لغات كه به مفهوم لغوي الفاظ مي‌‌پردازند اجتناب‌ناپذير است. در همين راستا در گفتار اول به بررسي مفهوم لغوي سرقفلي در فرهنگ لغات مي‌‌پردازيم و در گفتار دوم سرقفلي را از ديدگاه حقوقدانان بررسي خواهيم كرد تا ضمن روشن شدن مفهوم لغوي و اصطلاحي آن رابطه بين سرقفلي و حق كسب و پيشه به واقع روشن شود.

گفتار اول: تعريف لغوي سرقفلي

در فرهنگ لغات در مقابل لفظ سرقفلي، مفاهيم تقريباً مشابهي به چشم مي‌‌خورد و در برخي موارد كه تفاوتي در تعاريف وجود دارد ناشي از مشتبه شدن مفهوم سرقفلي و حق و كسب و پيشه و تجارت است بطوري كه در فرهنگ معين در مقابل لفظ سرقفلي مي‌‌خوانيم«حقي كه بازرگان و كاسب نسبت به محلي پيدا مي‌‌كند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوري مشتري و غيره»[2] چنين تعريفي چنانكه در مبحث بعدي روشن خواهد شد بيشتر با مفهوم حق كسب و پيشه و تجارت سازگار است.

مرحوم دهخدا در ذيل لفظ سرقفلي چنين آورده است: «سرقفلي [سَ قُ] [اِ مركب] چيزي كه از كرايه‌دار سراي كرايه حويلي يا دكان بگيرند و آن مزد گشودن قفل است كه داخل كرايه نيست (آنندراج) حق آب و گل حقي كه مستأجر را پيدا آيد در دكان و يا حمام و يا كاروانسرايي و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت(يادداشت مؤلف) حاصل مال‌الاجاره اين بازار در هر حال مبلغ هزار درهم است بيرون از تكلفات عمال و توقعات عمال و مرسولات حراس و وظايف سقا و سرقفلي سرايدار (ترجمه محاسن اصفهاني)[3]»

در فرهنگ نظام نيز در ذيل سرقفلي چنين مي‌‌خوانيم «پولي كه علاوه بر كرايه دكان يا خانه يا امثال آنها كرايه كننده‌ در اول به مالك يا به كرايه‌كننده اول مي‌‌دهد».[4]

در فرهنگ نفيسي مرحوم ناظم الاطباء مفهوم سرقفلي را چنين بيان مي‌‌كند«وجهي كه از كرايه‌دار خانه و دكان علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن مزد كشيدن قفل است و داخل در كرايه نيست».[5]

در نهايت فرهنگ عميد سرقفلي را پولي مي‌‌داند كه شخصي به شخصي مي‌‌دهد تا خانه يا دكان را كه در اجاره دارد به وي واگذار نمايد[6] آنچه از تعاريف ذكر شده بر مي‌‌آيد اين است كه اولاً مفهوم سرقفلي در لغت هم در خصوص محل مسكوني و هم در خصوص محل تجارت كاربرد داشته است ثانياً از نظر لغوي سرقفلي مبلغي است كه به مالك يا مستأجر از طرف مستأجر بعدي پرداخت مي‌‌شود. و بالاخره گاهي هم سرقفلي را به حق آب و گل و حقي كه به جهت جمع‌آوري مشتري و رونق كسب حاصل شده تعريف نموده‌اند. آنچه مسلم است بدست دادن مفهوم اخير از سرقفلي همانطور كه بعداً خواهد آمد با معناي حق كسب و پيشه و تجارت موافق‌تر است بنابراين فرهنگ نويساني كه سرقفلي را مبلغي مي‌‌دانند كه مستأجر به مالك و مستأجر ثاني به مستأجر اول مي‌‌پردازد به مفهوم اصطلاحي آن نزديك‌ترند اگرچه بحث در مبناي پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول اين تعريف را هم مواجهه با ايراد خواهد نمود زيرا اگر مبناي پرداخت را جمع‌آوري مشتري و رونق كسب بدانيم مفهوم حق كسب و پيشه نمايان خواهد شد.

گفتار دوم: مفهوم اصطلاحي سرقفلي

اگرچه سرقفلي اولين بار در عرف به وجود آمد و قانونگذار به علت رواج عرفي آن مجبور شد آن را در قوانين و مقررات كشور پيش‌بيني كند اما برداشت مقنن از سرقفلي هميشه موافق مطلق مفهوم عرفي آن نبوده است. بطوريكه با وجود تغييراتي كه در قوانين مربوط به سرقفلي به وجود آمده است مردم هنوز به روال قديمي به خريد و فروش سرقفلي مي‌‌پردازند و تنها در مواقع مشكل و اختلاف است كه آرزو مي‌‌كنند به جاي اتكا بر عرف بصورت قانوني عمل مي‌‌كردند در اين قسمت از بحث سعي خواهيم كرد با ارائه تعاريف حقوقدانان مفهوم قانوني و اصطلاحي سرقفلي را روشن كنيم تا معلوم شود قانونگذار تا چه اندازه در پيش‌بيني سرقفلي از عرف پيروي نموده است و مفهوم سرقفلي از ديدگاه قانونگذار چيست كه در واقع ملاك در روابط حقوقي، معناي قانوني است و كساني در اين ميان موفق هستند كه در روابط حقوقي خود به جاي لحاظ عرف در مسائل سرقفلي به موازين قانوني آن عمل نموده‌اند.

با بررسي چند تعريف اصطلاحي از سرقفلي به تشريح مباني آن مي‌‌پردازيم تا ضمن روشن شدن معناي سرقفلي، مفهوم حق كسب و پيشه و تجارت و روابط حاكم بر اين دو را هم در ادامه بحث، بررسي كنيم.

دكتر كاتوزيان سرقفلي را به اين نحو تعريف مي‌‌كند: «امتيازي است كه به موجب آن مستأجر متصرف، به دليل حقي كه در نتيجه فعاليت خود در جلب مشتري پيدا كرده است، در اجاره كردن محل كسب خويش بر ديگران مقدم شناخته مي‌‌شود».[7]

دكتر لنگرودي در ترمينولوژي حقوق براي سرقفلي دو مفهوم مي‌‌آورد و مي‌‌نويسد:«سرقفلي دو معني دارد. 1) عوض وجهي است كه مستأجر محل كسب از منتقل‌اليه آن محل مي‌‌گيرد.بابت سابقه كار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع، اين جزء دارائي نامرئي است و درآمد نيست و ماليات به آن تعلق نمي‌گيرد. 2) وجهي است كه مالك محل كسب تازه ساز در اولين عقد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر مي‌‌گيرد. اين پول درآمد است و مشمول ماليات بر درآمد است[8]».

در تعريف اول، نويسنده ترمينولوژي سرقفلي را امتيازي مي‌‌داند كه در نتيجه جلب مشتري حاصل شده است در حالي كه چنين مفهومي مبين حق كسب و پيشه تجارت است و اين حق با حق سرقفلي متفاوت مي‌‌باشد بطوريكه تعريف دوم تا حدودي اين دو معنا را از هم جدا نموده ولي در نهايت نويسنده براي سرقفلي مفهوم عامي قائل شده است كه حق كسب و پيشه و تجارت را هم در برمي‌‌گيرد و حال آنكه كه سرقفلي از چنين معناي عامي برخوردار نيست.

همانطور كه در مفهوم لغوي سرقفلي گذشت حقوقدانان نيز در برخورد با لفظ سرقفلي تعاريف متفاوتي ارائه داده‌اند. چنانكه عده‌اي بر اين عقيده هستند كه سرقفلي علاوه بر معناي واقعي خود مفهوم حق كسب و پيشه و تجارت را هم تحت شمول قرار مي‌‌دهد و گروهي حق كسب و پيشه را همان سرقفلي دانسته و مفهومي غير از معناي حق كسب و پيشه و تجارت براي سرقفلي قائل نشده‌اند. النهايه گروهي از حقوقدانان نيز با درك واقعيتهاي بيروني به تعريف سرقفلي پرداخته‌اند و مفهوم واقعي آن را بيان نموده‌اند.همانطور كه در گفتار قبل نيز بحث شد سرقفلي چيزي غير از جمع‌آوري مشتري و حق تقدم در اجاره است كما اينكه حقوقداناني كه از چنين عقيده‌اي پيروي نموده‌اند سرقفلي را به گونه‌اي ديگر تعريف كرده‌اند كه چند مورد را بررسي مي‌‌كنيم.

يكي از اين حقوقدانان سرقفلي را چنين تعريف مي‌‌كند: «وجهي كه مالك در ابتداي اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستأجر مي‌‌گيرد تا محل خالي را به او اجاره دهد».[9] اگرچه اين تعريف مفهوم واقعي و كامل سرقفلي را بيان نمي‌كند ولي روشن است كه قصد نويسنده، ارائه تعريف جامع و مانع از سرقفلي نبوده بلكه وي در مقام بيان مفهومي جدا از معناي حق كسب و پيشه و تجارت براي سرقفلي بوده است به همين دليل هم در تعريف، اشاره‌اي به مبنا و ماهيت سرقفلي نشده و مضاف بر آن تعريف شامل سرقفلي كه مستأجر ثاني به مستأجر اول مي‌‌پردازد نيز نمي‌شود.

آنچه تا به حال در مورد تعريف سرقفلي بيان شد در خصوص مفهوم آن قبل از سال 1376 بود. ليكن قانونگذار در قانون سال 1376 در ماده 6 و تبصره‌هاي آن و در مواد7 و 8 همان قانون چند مفهوم مختلف از سرقفلي به دست داد كه چنين برخوردي ارائه تعريف واحد از سرقفلي را نه تنها دشوار، بلكه غيرممكن ساخته است. با اين همه برخي از حقوقدانان سعي نموده‌اند تعريف واحدي از آن ارائه دهند كه يكي از حقوقدانان[10] در تعريف سرقفلي بطوريكه مفاهيم جديد ارائه شده در قانون را هم تحت شمول قرار دهد، آورده است: «وجهي است كه مالك محل تجاري در آغاز علاوه بر اجور از مستأجر مي‌‌گيرد تا محل را به او اجاره دهد يا مستأجري كه حق انتقال به غير دارد و به موجر سرقفلي پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم دريافت مي‌‌كند و يا مستأجري كه به موجب شروط ضمن عقد امتيازاتي دارد كه مانع از تخليه عين مستأجره به وسيله موجر است در قبال اسقاط اين امتيازات و استرداد مورد اجاره به مالك از وي مي‌‌گيرد»[11] برخي از حقوقدانان[12] اين تعريف را مورد انتقاد قرار داده‌اند و استدلال نموده‌اند كه چنين تعريفي از سرقفلي شامل سرقفلي موصوف در ماده 6 قانون و تبصره يك آن و مواد 7 و 8 بوده و در خصوص سرقفلي بيان شده در تبصره 2 ماده 6 كه در واقع بارزترين مصداق عرفي نقل و انتقال سرقفلي مي‌‌باشد صحيح نيست. چه سرقفلي ذكر شده در ماده 6 و تبصره يك آن اجور معجل بوده و متفاوت از سرقفلي موضوع تبصره 2 ماده 6 مي‌‌باشد.

ايراد ديگري كه بر تعريف فوق وارد است اينكه سرقفلي را به وجه تعريف مي‌‌كند در حالي كه چنين تعبيري از سرقفلي با تبصره 2 ماده 6 همخواني ندارد. زيرا نظر به تصريح ماده، سرقفلي موضوع آن قابل معامله بوده و ارزش آن با گذشت زمان متغير است در حالي كه چنين خصوصيتي بر وجه متصور نيست.

در نهايت منتقد، خود دو تعريف براي سرقفلي ارائه مي‌‌دهد و در تعريف سرقفلي موضوع تبصره2 ماده 6 مقرر مي‌‌دارد. «سرقفلي عبارتست از ارزش و مقبوليت تجاري قابل تقويمي كه بعضي از محلهاي كسب علاوه بر منافع با توجه به موقعيت خود في نفسه آنرا دارا هستند و بوسيله مالك قانوني آن به تبع منافع مورد اجاره قابليت معامله را دارد»[13] و در تعريف دوم كه ماده 6 و تبصره 1 آن را همراه با مواد 7 و 8 همان قانون تحت شمول قرار مي‌‌دهد چنين مي‌‌نويسد: «مبلغي كه به موجب قرار داد اجاره، مالك از مستأجر يا مستأجر از مؤجر يا مستأجر ديگر بابت اجور معجل و ارزش افزوده منافع محل كسب دريافت مي‌‌كند يا مبلغي كه مستأجر محل كسب بابت اسقاط حقوقي كه از شرط ضمن عقد اجاره حاصل نموده از مؤجر يا مستأجر ديگر اخذ مي‌‌كند»[14]

همانطور كه گفته شد با توجه به قانون جديد كه مفاهيم متفاوتي از سرقفلي ارائه داده است به دست دادن تعريف واحد از سرقفلي كاري دشوار است كما اينكه نويسنده اخير نيز از ارائه تعريف واحد براي سرقفلي عاجز بوده است و به ناچار آن را در دو قسمت تعريف نموده و خود با توجه به انتقادش بر تعريف قبلي باز در تعريف سرقفلي‌هاي مقرر در ماده 6 و تبصره 1 و مواد 7 و 8 از سرقفلي به وجه تعبير كرده است كه البته با توجه به مفهوم ارائه شده از سرقفلي در قانون جديد چنين عملي اجتناب‌ناپذير است.

مبحث دوم: تعريف حق كسب و پيشه و تجارت

حق كسب و پيشه همانطور كه از ظاهر عبارت نيز بر مي‌‌آيد ناشي از فعاليت و مشهوريت تاجر است. صرفنظر از عقيده عده‌اي از حقوقدانان كه براي كسب و پيشه و سرقفلي مفهوم واحدي قائل هستند[15]اغلب حقوقدانان عقيده بر تفاوت مفهومي و معنايي اين دو دارند كه اين واقعيت با روشن شدن تعريف حق كسب و پيشه و تجارت و در نهايت با بررسي بيشتر آن در اين قسمت محسوس‌تر خواهد شد.

همانطور كه قبلاً نيز گذشت برخي فرهنگ نويسان مفهوم حق كسب و پيشه را در مقابل لفظ سرقفلي آورده‌اند بطوريكه سرقفلي در فرهنگ معين به اين نحو تعريف شده است: «حقي است كه بازرگان و كاسب نسبت به محلي پيدا مي‌‌كند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوري مشتري و غيره…» اين تعريف بيشتر با مفهوم حق كسب و پيشه همخواني دارد تا سرقفلي كما اينكه حقوقدانان نيز حق كسب و پيشه را با اين مفهوم تعريف نموده‌اند.

اين حق در واقع نوعي حق تقدم در اجاره مي‌‌باشد و به همين دليل برخي از حقوقدانان آن را چنين تعريف نموده اند: «امتيازي است كه به موجب آن مستأجر متصرف، به دليل حقي كه در نتيجه فعاليت خود در جلب مشتري پيدا كرده است در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي‌‌شود».[16]اين مفهوم از حق كسب و پيشه هيچ يك از خصوصيات تعريف را ندارد و حق تقدم در اجاره تنها يكي از تبعات وجودي حق كسب و پيشه است كه با توجه به زحمتي كه مستأجر در جمع‌آوري مشتري و ايجاد رونق تجاري ملك كشيده است عرفاً هم مي‌‌تواند در اجاره كردن محل، مقدم بر ديگران باشد كه قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بر اين مبنا استوار است.

يكي ديگر از حقوقدانان در ارائه مفهوم حق كسب و پيشه چنين آورده است:«حقي است براي مستأجر بازرگان و پيشه ور و مطلق كساني كه از طريق اجاره محلي كسب معاش كنند ولو آنكه بازرگان نباشند. (قانون تملك زمين‌ها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب 17/3/39 و قانون مالك و مستأجر سال 1339) با سرقفلي فرق دارد زيرا شهرت تجاري و وجود مشتريان از عناصر سازنده سرقفلي نيست.

حق كسب و پيشه تابع تملك منافع مورد اجاره مذكور است: يعني مال تبعي است. چندانكه توقيف حق كسب و پيشه بدون توقيف منافع مورد اجاره علي‌الاصول درست نيست. حق كسب و پيشه مال غيرمنقول است»[17]از مفهوم عبارات به خوبي روشن است كه نويسنده معتقد به تفاوت معنايي سرقفلي و حق كسب و پيشه و شهرت تجاری مي‌‌باشد و وجود مشتري را از عناصر حق كسب و پيشه و تجارت مي‌‌داند و عليرغم اينكه يكي از اساسي‌ترين تفاوتهاي حق كسب و پيشه و سرقفلي در شرح فوق مشهود بوده كه از ويژگيهاي بارز حق كسب و پيشه محسوب مي‌‌شود از لحاظ تعريف سرقفلي مواجهه با ايراد است. زيرا جامعيت و مانعيت تعريف را ندارد.

النهايه آقاي طاهر موسوي تعريف ذيل را از حق كسب و پيشه ارائه مي‌‌دهند:

«حق كسب و پيشه و تجارت، حق مالي تدريجي الحصول و قابل تقويمي است كه قانونگذار در قبال فعاليت كسبي و رونق مورد اجاره براي مستأجر محل كسب در نظر گرفته كه به تبع منافع مورد اجاره (در صورت جواز انتقال) با سند رسمي قابليت نقل و انتقال به غير را دارد».[18]

[1].سيفي زيناب، غلامعلي، سرقفلي درحقوق ايران، (مقاله) مجله كانون وكلاي دادگستري مركز سال 1369،
شماره 151-150، ص201.
[2]. معين، محمد، فرهنگ فارسي، (تهران: انتشارات معین چاپ هفتم1384) ذيل لفظ سرقفلي.
[3]. دهخدا، علي‌اكبر، لغت‌نامه دهخدا، (تهران:انتشارات دانشگاه تهران چاپ دوم دور جديد سال 1377) ذيل لفظ سرقفلي.
[4]. داعي‌الاسلام، سيدمحمدعلي، فرهنگ نظام (تهران:انتشارات حيدري چاپ دوم 1363)، ص353.
[5]. ناظم الاطباء فرهنگ نفيسي، جلدسوم، ص 1884 نقل از: سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در حقوق ايران و فقه اسلام، بهمن كشاورز، (تهران:انتشارات كشاورز،چاپ پنجم، 1383) ص 26.
[6]. عميد، حسن، فرهنگ عميد (تهران: انتشارات اميركبير 1361)، ذيل لفظ سرقفلي.
[7]. كاتوزيان، ناصر، حقوق مدني (معاملات معوض) (تهران:انتشارات بهنشر، چاپ سوم،1387)، ص 517.
[8]. جعفري لنگرودي، محمدجعفر، مبسوط در ترمينولوژي حقوق، (تهران: انتشارات گنج دانش، چاپ دوم، 1381)، ذيل لفظ سرقفلي.
[9]. كشاورز، بهمن، سرقفلي حق کسب و پيشه و تجارت حقوق ايران وفقه اسلام، (تهران: انتشارات كشاورز چاپ‌پنجم، 1383)،ص28.
[10]. كشاورز، بهمن، بررسي تحليلي قانون جديد روابط مالك و مستأجر مصوب1376 (تهران: نشركشاورز، چاپ دوم، 1380) ص117.
[11]. كشاورز، بهمن، منبع پيشين، ص117.
[12]. طاهر موسوي، يوسف، حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376( تهران: انتشارات مجد، چاپ اول 1384)، ص 135.
[13]. همان، ص 137.
[14]. همان، ص 139.
[15]. يوسفي زيناب، غلامعلي، منبع پيشين، ص 201.
[16]. كاتوزيان، ناصر، ضميمه حقوقي مدني- معاملات معوض، عقود تمليكي (تهران: نشر شركت سهامی انتشار، چاپ پنجم،1373) ص517.
[17].جعفري‌لنگرودي، محمدجعفر، منبع پیشین، زیرعنوان حق کسب و پیشه، شماره 6231.
[18].طاهر موسوي، يوسف، منبع پيشين، ص 130.


مقاله نهم : دانستنی های سرقفلی

مقدمه:
بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های  قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است. بنابراین ما قصد داریم در این نوشته مقررات راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و فقط در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمائیم تا با اطلاع این عزیزان از حقوق قانونی خود ، واقعیت حمایتی این مقررات روشن شود و تصور نادرست ، ناعادلانه و ظالمانه بودن این  موضوع از اذهان عمومی محو شود. شاید به این نحو در جهت حفظ حقوق اصناف و بازاریان محترم و تامین امنیت فکری وکاری آنان قدمی برداشته باشیم  .

1-سرقفلی چسیت؟

امروزه سرقفلی در میان بازاریان  وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه  در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین  مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 می شود ، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی  (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند. این مطلب را از آن رو  ذکر کردیم  که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به  دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و  آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

2- برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه  و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

3- برای  فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضایت .

در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی  شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

4-چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

5-منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

6- سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه ) به ورثه شخص منتقل می گردد.

ج-  قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.

7- شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد . به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید .

8- در صورتی که سند سرقفلی  رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

9- اگر شخصی بدون داشتن  حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود . اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی ، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است . اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

10- برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود . به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

11- اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه ( سرقفلی ) را در پی داشته باشد.

12- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال ، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

در صورتی که در سند سرقفلی ، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری  نماید برابر قانون ، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

13- در فرضی که دسترسی به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .

14- زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی  از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر  چه حکمی خواهد داشت؟

اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند ، انتقال به غیر نمی باشد لیکن نظر به وجود عقیده مخالف ، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .

15- اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

د- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت 10 روز  (تا دهم ماه بعد) از  هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

16- اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

17- اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او  پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

18- انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .

19- چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط  تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

به امید آنکه مالکین سرقفلی و مستاجرین و مغازه داران با آشنایی کامل از قوانین و مقررات ، حافظان اصلی منافع خود بوده و البته در هیچ زمانی خود را از کسب اطلاع و آگاهی از قوانین مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصین و وکلاء متعهد بی نیاز ندانند.

20- اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد  تکلیف چه خواهد بود ؟

در این گونه موارد باید بدانید:

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی  بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.


مقاله دهم : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

عده‌اي از حقوقدانان[1] معتقدند كه سرقفلي و حق كسب و پيشه معناي واحدي دارند و هيچ تفاوتي بين آن دو وجود ندارد و حال آنكه اغلب حقوقدانان[2] و فقها اعتقاد بر تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه دارند. راجع به نظر فقها همين برهان بس كه ايشان، سرقفلي را شرعي مي‌‌داند و معتقد به غيرشرعي بودن حق كسب و پيشه هستند. اما حقوقداناني كه قائل به تفاوت اين دو هستند تفاوتهايي در اين خصوص ذكر كرده‌اند كه اهم آنها را مورد اشاره قرار مي‌‌دهيم:

1- سرقفلي از اول اجاره حتي به محض اتمام ساخت و ساز مكان تجاري وجود دارد. بطوريكه مشهور است بعد از اتمام ساخت و ساز مكانهاي تجاري سرقفلي ملك را با انواع جملات مشابه مثل «سرقفلي اين ملك به فروش مي‌‌رسد» در معرض فروش قرار مي‌‌گيرد در حالي كه حق كسب و پيشه بدواً موجوديت نداشته و تدريجاً با فعاليت مستأجر حاصل مي‌‌شود.

2ـ اسقاط حق كسب و پيشه در اول اجاره با توجه به اينكه هنوز به وجود نيامده به لحاظ عدم امكان اسقاط مالم يجب ممكن نيست در حالي كه توافق طرفين اجاره مبني بر اسقاط سرقفلي مواجهه با هيچ ايرادي نيست.

3ـ مبناي سرقفلي ناشي از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالي كه مبناي حق كسب و پيشه بستگي به حسن شهرت و جمع‌آوري مشتري و رونق كسب دارد.

4- حتي اگر مكان تجاري بدون دريافت سرقفلي اجاره داده شود ممكن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، داراي حق كسب و پيشه و تجارت شود و بر عكس قضيه هم صادق است يعني فردي مكاني را با پرداخت سرقفلي اجاره كند و به عنوان گاراژ از آن استفاده كند در اين حالت حق كسب پيشه و تجارت براي مستأجر متصور نيست.

5- ميزان حق كسب و پيشه به تعداد مشتري‌هاي محل كسب و رونق كسب و كار بستگي دارد در حالي كه ميزان حق سرقفلي با موقعيت و كيفيت بنا در ارتباط است.

النهايه گفتني است كه مي‌‌توان با تعمق و تأمل، مشتركاتي بين سرقفلي و حق كسب و پيشه پيدا كرد. ولي در تفاوت مفهومي معناي اين دو تاسيس ترديدي وجود ندارد. خصوصاً تصويب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و پيش‌بيني سرقفلي به جاي حق كسب و پيشه و ممنوعيت پرداخت هر گونه وجهي خارج از مقررات قانون موصوف براساس تبصر ماده 10 همان قانون، مهر تأئيدي است بر عقيده اخيرالذكر كه هرگونه شك و ترديدي را در اين باب مرتفع مي‌‌سازد. اما مسلم است كه قانونگذار با قبول نظر گروهي كه به وحدت مفهومي سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت معتقدند با فاصله گرفتن از واقعيت جاري جامعه، خود را با نظر فقها مطابقت داده است چه همانطور كه گفته شد فقها پرداخت حق كسب و پيشه را غير شرعي مي‌‌دانند و تا مدتها بعد از انقلاب در خصوص پرداخت آن اختلاف نظر وجود داشت كه در مباحث آينده مفصلاً به بحث در اين خصوص خواهيم پرداخت.

[1]. جعفري‌لنگرودي، محمدجعفر، منبع پيشين، شماره6231 .

[2]. كشاورز، بهمن، منبع پيشين، ص 29 – بيگدلي سعيد، نقدي بر سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر 1376(مقاله)

 *اشاره : به منبع و نام نویسنده برخی مقالات فوق دسترسی حاصل نشد! حق ذکر نام منبع و نویسنده محفوظ بوده و در صورت اطلاع درج خواهد شد.

 

 

نوشته های مشابه

بستن