موازین قضائی

معامله فضولی ؟

نقض در نقض
معامله فضولی؟

 

شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر: با نقض رأی شعبه 218 دادگاه بدوی، معامله موضوع این دعوی فضولی است.
شعبه چهارم تشخیص دیوانعالی كشور: با نقض رای شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر، معامله مذكور فضولی نیست.
اینك به استدلال‌ها و استنادات آراء یاد شده توجه فرمایید:
آقای «م ‌ـ‌ آ» وكیل دادگستری به وكالت از جانب آقای … با تقدیم درخواستی به دفتر كل شعب تشخیص دیوان عالی كشور نسبت به دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران اعتراض كرده و در اجرای تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشكیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب درخواست نقض آن را نموده است. خلاصه جریان پرونده بدین شرح است كه شعبه 218 دادگاه حقوقی تهران به موجب دادنامه شماره 560 ‌ـ‌ 561 ‌ـ‌ 12/5/84 در پرونده كلاسه 82/623 ‌ـ‌ 624 چنین رای داده است:
«آقای «ن ‌ـ‌ ص» به وكالت از 1‌ـ‌ بانو «ش ‌ـ‌ د» و 2‌ـ‌ آقای «ب ‌ـ‌ م» دادخواستی به خواسته رسیدگی و صدور حكم مبنی بر خلع ید خوانده و تحویل یك واحد آپارتمان مقوم به پنج میلیون ریال و نیز پرداخت عواید ملك مزبور از تاریخ 62/3/2831 لغایت صدور حكم و اجرای آن بدوا مقوم به ده میلیون ریال به طرفیت آقای «غ ‌ـ‌ ا» تقدیم داشته و مستندات خود را 1‌ـ‌ قرارداد عادی مورخ 26/3/72 2‌ـ‌ سند مالكیت رسمی 3‌ـ‌ رای كمیسیون ماده 100 شهرداری مورخ 16/5/70، 4‌ـ‌ رأی مورخ 3/4/71 در خصوص تجدیدنظرخواهی از رأی كمیسیون ماده 100 شهرداری 5‌ـ‌ دادنامه شماره 992 ‌ـ‌ 4/8/80 دادگاه عمومی تهران صادره از شعبه 1305 و دادنامه شماره 1694 ‌ـ‌ 27/12/808 دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادره از شعبه 28؛ 6‌ـ‌ وكالتنامه شماره 79288 دفترخانه اسناد رسمی شماره 16 مشهد 7‌ـ‌ وكالتنامه فی‌مابین وكیل و خواهان‌ها و مدارك پرداخت مالیات و عوارض جریمه‌های مربوط به ملك پرداختی به شهرداری قرار داده است و به شرح متن دادخواست بیان داشته است كه موكل ردیف دوم وی بدون اجازه و موافقت موكل ردیف اول؛ با انعقاد قرارداد عادی مورخ 26/3/72 نسبت به واگذاری یك واحد آپارتمان مسكونی به صورت شش‌دانگ واقع در شهرك پردیسان غرب (شهرك ژاندارمری … مربوط به پلاك ثبتی 57654/2395 بخش ده تهران اقدام نموده است در حالی كه خانم «ش ‌ـ‌ د» (موكل ردیف اول) در نیمی از شش‌دانگ ملك مزبور مالكیت داشته و شریك خواهان ردیف دوم بوده است و ملك را تحویل خوانده قرار داده است و در قرارداد مورد اشاره شرط شده است كه اگر رأی كمیسیون تجدیدنظر ماده 100 شهرداری مخالف رای بدوی بود، قرارداد فسخ و آپارتمان تحویل فروشنده و بیعانه مسترد شود كه علیرغم تحقق شرط اخیر، خوانده از تحویل ملك مذكور به خواهان‌ها امتناع می‌نماید مضاف بر آن خوانده دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم می‌نماید كه دادگاه (شعبه 1305) به موجب رای شماره 993 ‌ـ‌ 29/8/80 مبادرت به رد دعوی خواهان نموده و سرانجام این رأی به موجب دادنامه شماره 1393 ‌ـ‌ 27/12/80 صادره از شعبه 82 محاكم تجدیدنظر استان تهران قطعی می‌شود. لذا بنا به مراتب درخواست خلع ید و پرداخت عواید حاصله از زمان انعقاد قرارداد تا هنگام صدور و اجرای رأی را می‌نماید. خوانده با وكالت آقای «م ‌ـ‌ آ» وكیل پایه یك دادگستری ضمن دفاع در جلسه اول دادرسی مبادرت به تقدیم دادخواست متقابل به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال ملك مذكور در حق وی و فك رهن از ملك موصوف كه در رهن بانك تجارت می‌باشد را می‌نماید و در توضیح اظهار می‌دارد كه آپارتمان مورد نظر را به موجب قرارداد مورد اشاره از خواهان ردیف دوم خریداری كرده است و در ازاء ثمن آن چندین فقره چك با مبالغ و تاریخ‌های متفاوت به فروشنده داده تا نسبت به رفع این معضل اقدام نماید. مضاف بر آن قرارداد در سه نسخه تنظیم شده است و تمام نسخ آن به امضای خواهان ردیف دوم رسیده است لذا مفاد قرارداد تنظیمی كه به صورت تایپی تهیه و تنظیم شده است به هیچ وجه موید این قضیه كه قرارداد به صورت مشروط تنظیم شده باشد و حقی برای خواهان در مراجعه مجدد به ملك مورد نظر قائل شده باشد نخواهد بود ضمن اینكه هر دو طرف پرونده و وكلای آنها به مفاد و مندرجات قرارداد موصوف در قسمت امضائات و عبارات نوشته شده ادعای جعل می‌نمایند به طوری كه خواهان دعوی اصلی (وكیل خواهان‌ها) نسبت به امضائات مندرج در ذیل سه نسخه قرارداد و خوانده دعوی اصلی نسبت به درج عبارت ماده 100 شهرداری در ذیل قرارداد ادعای جعل نموده به‌گونه‌ای كه خواهان دعوی اصلی اساساً منكر امضاء خود در ذیل سه نسخه قرارداد مورد ثبت شده و صرفاً امضاء در ذیل یك نسخه را (یك صفحه را) پذیرفته است بر همین اساس دادگاه در جهت كشف واقع و در اجابت به درخواست طرفین پرونده موضوع را به كارشناس ارجاع داده كه كارشناس منتخب به موجب نظریه شماره 624 ‌ـ‌ 623 ‌ـ‌ 9/11/2 كه مضبوط در پرونده می‌باشد با شرح و بسط موضوع سرانجام امضائات و درج عبارت ماده 100 قانون شهرداری را به طرفین منتسب دانسته و ناشی از اقدام آنها دانسته است. بدواً خواهان پرونده نسبت به نظریه مزبور اعتراض داشته لیكن به لحاظ اینكه اولاً قادر به پرداخت حق‌الزحمه هیات كارشناسان نیست. ثانیاً به لحاظ اینكه كارشناس بدوی درج عبارت «ماده 100» را منتسب به خوانده اعلام داشته، از این عمل خود مبنی بر اعتراض منصرف شده و تقاضای ادامه رسیدگی و توجه به سایر دلایل را نموده‌اند و با عنایت به اینكه خواهان دعوی اصلی به اصل قرارداد و مندرجات آن و نحوه پرداخت ثمن اعلام تردید نموده و اساساً آن را نپذیرفته دادگاه با صدور قرار استماع شهادت شهود و دعوت از مسجلین ذیل قرارداد و طرفین در جهت رسیدگی به موضوع برآمده به‌طوری كه شهود پس از حضور در جلسه دادگاه به نحو واحد مطالبی را عنوان نموده‌اند كه جملگی دلالت بر صحت مندرجات قرارداد و پرداخت ثمن معامله به وسیله تحویل چك به فروشنده و منتفی شدن قضیه كمیسیون ماده صد شهرداری و رأی ناشی از آن كمیسیون، می‌نماید خواهان ردیف اول پس از حضور در جلسه دادگاه در خصوص اینكه اساساً خوانده ردیف دوم اجازه واگذاری ملك را به دیگری داشته است یا خیر، عنوان نموده است: «بلحاظ وجود مشكلات عدیده در كلیه امور به خواهان ردیف دوم وكالت داده است. اما این وكالت در فروش ملك به غیر به خواهان ردیف دوم داده نشده است و منكر چنین وكالتی شده است دادگاه با توجه به مراتب یاد شده و با عنایت به جمیع محتویات پرونده به دلالت مدارك ابرازی طرفین و بررسی آنها و احراز صحت و اصالت تمامی آنها و با عنایت به نحوه اظهارات و مدافعات طرفین اعم از دعوای اصلی و دعوای متقابل نظر به اینكه اولا: قرارداد عادی مورخ 26/3/72 به دلالت سطر اول آن كه به صراحت ماده 338 قانون مدنی اشاره داشته و سایر مندرجات آن كه حاكی از نحوه انجام معامله و نحوه پرداخت ثمن و شروط حاكم بر معامله در راستای مقررات ماده 221 قانون مدنی مبین انعقاد عقد بیع بوده و به همین واسطه تابع مقررات حاكم بر این عقد معوضی خواهد بود و بدیهی است دارای آثاری از جمله تملیك مبیع به خریدار می‌باشد و شرط مذكور در قسمت اخیر قرارداد صرف‌نظر از ایراد خوانده به آن از حیث عدم انتساب آن به خود به لحاظ اینكه تحقق شرط محرز نگردیده است و اقدامات بعدی فروشنده كه مبین صحه گذاردن بر مندرجات قرارداد در مهلت تعیین شده و انقضاء آن می‌باشد. دلالت بر پذیرش مفاد قرارداد و عدول از شرط مذكور بوده است مضاف بر اینكه اظهارات شهود به شرح منعكس در پرونده نیز دلالت بر این امر دارد. ثانیاً: مضمون وكالتنامه رسمی شماره 49594 ‌ـ‌ 28/10/86 تنظیمی در دفترخانه رسمی شماره 16 مشهد فیمابین خواهان‌های اصلی پرونده علاوه بر اینكه قبل از انعقاد قرارداد مورد اشاره تنظیم شده است؛ حكایت از این دارد كه خواهان ردیف اول به خواهان ردیف دوم اختیار فروش سهم خود را به غیر داده است بر همین مبنا دفاعیات خواهان ردیف اول مبنی بر اینكه خواهان ردیف دوم اختیار فروش ملك را نداشته است به نظر دادگاه موجه نیست. ثالثاً: با صدور چك‌های مورد اشاره در قرارداد و تحویل آن به بایع در ازاء ثمن معامله در واقع ثمن معامله پرداخته شده و به صرف صدور سند تجاری و تحویل آن به ذینفع یك نوع تبدیل تعهد از مدنی به تجاری صورت پذیرفته و این موضوع به صراحت در مقررات مواد 292 و 293 قانون مدنی ذكر شده و مفهوم و منطوق این مواد حاكی از انعقاد قرارداد فی مابین طرفین می‌باشد. رابعاً: تمامی مفاد و مندرجات قرارداد بنا بر نظر كارشناس منتخب دادگاه كه مورد اعتراض یا خدشه از ناحیه طرفین كه موثر در قضیه باشد واقع نشده است، به امضاء خواهان ردیف دوم كه وكالت از خواهان ردیف اول داشته رسیده و وی را در راستای مقررات مواد 10 و 219 و 220 قانون مدنی ملزم به رعایت و اجرای مفاد قرارداد می‌نماید و دلیل قانونی نیز بر فسخ آن ارائه نشده است لذا بقاء آن از نظر دادگاه محرز است. خامساً: دفاع خواهان‌های اصلی به عنوان خواندگان دعوی متقابل مبنی بر اینكه قبلا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خواهان دعوی متقابل به طرفیت آنها به موجب دادنامه شماره 993 ‌ـ‌ 29/8/80 و دادنامه شماره 1693 ‌ـ‌ 27/12/80 رد و قطعی شده است در این مرحله موجه نیست چرا كه با توجه به مدلول آراء صادره علت رد دعوای خواهان در رهن بودن ملك بوده كه از ناحیه مالك اولیه در مقابل اخذ وام از بانك تجارت به وثیقه سپرده شده است و این اقدام بعد از انعقاد معامله با خوانده دعوای اصلی به عمل آمده است. مضاف بر اینكه در رهن قرار دادن ملك دیگری (با عنایت به احراز انتقال آپارتمان به خوانده دعوای اصلی) تعرض به حق مالكیت دیگری است هرچند این قرارداد متكی به یك قرارداد عادی باشد ضمن اینكه ملك در مقابل دین راهن به مرتهن به وثیقه سپرده شده است و مفهوم آن این است كه در صورت رعایت حقوق مرتهن و تضمین بازپرداخت دین به طریق مقتضی اساسا مرتهن حقی بر ملك مورد رهن ندارد. لذا بنا به مراتب، دادگاه با احراز رابطه قراردادی طرفین و رعایت اصل صحت و لزوم در قراردادها و آثار مترتب بر آنها و تلقی قرارداد به عنوان بیع میان طرفین و عدم دفاع موثر از ناحیه خواندگان دعوی متقابل مبنی بر بی‌اعتبار بودن قرارداد مورد اشاره و علیرغم اینكه حسب مندرجات ستون نقل و انتقالات سند رسمی ملك متنازع فیه را كه مبین در رهن بودن قسمتی از ملك در حق بانك تجارت می‌باشد و با توجه به اینكه دادگاه رابطه مع‌الواسطه قراردادی خواهان ردیف اول دعوای اصلی را با خوانده به واسطه احراز صحت اصالت قرارداد وكالت رسمی محرز می‌داند و در نهایت رد مدافعات خواهان‌های دعوی اصلی (خواندگان دعوی متقابل) و پذیرش دعوی خواهان متقابل و محمول بر صحت دانستن آن، دادگاه ضمن صدور حكم مبنی بر بی‌حقی خواهان‌های دعوی اصلی در خصوص خلع ید از ملك متنازع‌فیه و پرداخت عواید و با عنایت به كافی بودن دلایل خواهان دعوی متقابل در دادخواست تقدیمی، خواندگان دعوی متقابل را مستندا به مواد 219 و 220 و 10 قانون مدنی و رعایت ماده 662 از قانون اخیرالذكر محكوم به الزام به فك رهن از ملك مورد اشاره در مقابل بانك تجارت موضوع قرارداد مورخ 22/6/72 به عنوان مرتهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملك متنازع فیه برابر مفاد قرارداد مورد اشاره فی مابین با رعایت حقوق مرتهن با عنایت به مدلول مواد 784 و 793 قانون مدنی و نیز پرداخت خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد مستندا به ماده 221 قانون اخیرالذكر معادل مبلغ سیصد و بیست و دو میلیون و پانصد هزار ریال (میزان مندرج در دادخواست) و نیز پرداخت خسارات دادرسی از باب تسبیب و مقررات ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی معادل مبلغ هفت میلیون و چهارصد و هشتاد و پنج هزار و ششصد ریال در حق خواهان محكوم می‌نماید…».
پس از ابلاغ رای صادره خانم «ش ‌ـ‌ د» و آقای «ب ‌ـ‌ م» در مقام اعتراض برآمده و اقدام به تجدیدنظرخواهی كرده‌اند. پرونده به شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع شده و مرجع مذكور به موجب دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 چنین رای داده است:
تجدیدنظرخواهی بانو «ش ‌ـ‌ د» و آقای «ب ‌ـ‌ م» نسبت به دادنامه‌های شماره 560 و 561 ‌ـ‌ 12/5/84  شعبه 218 دادگاه عمومی حقوقی تهران كه بر بطلان دعوای تجدیدنظر خواهان‌ها به خواسته صدور حكم خلع ید و تحویل یك دستگاه آپارتمان و پرداخت عواید ملك مذكور از تاریخ 26/3/1372 تا زمان صدور حكم و اجرای آن و قبول دعوای متقابل تجدیدنظر خوانده به خواسته الزام تجدیدنظر خواهان‌ها به فك رهن از آپارتمان موضوع خواسته و تنظیم سند رسمی انتقال آن به انضمام خسارت تاخیر انجام تعهد و خسارات دادرسی مربوطه اشعار دارد مآلا وارد است و دادنامه‌های تجدیدنظر خواسته واجد ایراد به شرح زیر است:
اولاً: قرارداد استنادی طرفین فقط بین آقایان «ب ‌ـ‌ م» و «غ ‌ـ‌ ا» تنظیم شده و خانم «ش ‌ـ‌ د» در تنظیم آن دخالتی نداشته و آن را امضا نكرده است. این ادعای تجدیدنظر خوانده و وكیل او كه آقای «ب ‌ـ‌ م» از مشارالیها وكالت در فروش ملك داشته كافی بر صحت ادعای آنان در ایجاد تعهد یا انتقال مالكیت سهم وی نیست زیرا در قرارداد نامی از خانم «ش ‌ـ‌ د» برده نشده در صورتی كه آقای «ب ‌ـ‌ م» از جانب نامبرده مبادرت به تنظیم قرارداد می‌نمود می‌بایست این موضوع را صریحا ذكر می‌كرد و قرارداد اصالتاً از ناحیه خود او و وكالتا از طرف خانم «ش ‌ـ‌ د» تنظیم می‌شد با ذكر شماره وكالتنامه‌ای كه چنین اختیاری به او داده شده است در حالی كه مطابق متن قرارداد تصریح شده (این قرارداد به موجب ماده 338 قانون مدنی در تاریخ 26/2/72 بین آقای «ب ‌ـ‌ م» كه در این قرارداد فروشنده نامیده می‌شود از یك طرف و آقای «غ ‌ـ‌ ا» كه خریدار نامیده می‌شود از سوی دیگر به شرح زیر منعقد می‌گردد) بنابراین صرف داشتن وكالت از كسی بدون اینكه احراز شود قصد وكیل معامله از جانب موكل اوست ایجاد تعهدی برای موكل نمی‌نماید در سایر سطرهای سند مدركیه نیز همه جا صحبت از فروشنده است نه فروشندگان و هیچ دلیل و مدركی كه نشان دهد طرف اول قرارداد هم از جانب خود و هم از جانب شریك دیگه معامله می‌كرده وجود ندارد و از نظر این دادگاه كه قرارداد استنادی را در حد ماده 10 قانون مدنی حاكی از تعهد طرفین نسبت به یكدیگر می‌شناسد هیچ تعهدی از ناحیه خانم «ش ‌ـ‌ د» نسبت به خواهان تقابل به عمل نیامده و تنها حاكی از تعهد امضاكننده قرارداد است و از نظر دادگاه نخستین كه سند مدركیه را سند بیع و حاكی از انتقال دانسته هیچ دلیلی بر احراز قصد و نیت خانم «ش ‌ـ‌ د» در انعقاد عقد بیع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وی فضولی بوده كه با توجه به اینكه مطابق ماده 942 قانون مدنی سكوت مالك ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود و مطابق ماده 252 قانون مدنی لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد با انكار مشارالیها در معامله نسبت به سهم وی دعوای تجدیدنظر خوانده در دادخواست تقابل به طرفیت وی ثابت نیست. متقابلا دعوای وی به خواسته خلع ید وی از ملك متنازع فیه كه مالكیت وی بر سه دانگ مشاع آن به حكایت اسناد رسمی محرز و مسلم است ثابت بوده رأی تجدیدنظر خواسته كه بدون توجه به مفاد قرارداد طرفین و صرفا به این استناد كه وكالتی در خصوص فروش بین خواهان‌های اصلی قبل از تنظیم این قرارداد وجود داشته انجام معامله را از جانب وی نیز احراز كرده مخدوش است. خصوصاً اینكه هیچ یك از شهود تعرفه شده خواهان تقابل در خصوص انجام معامله خانم «ش ‌ـ‌ د» با خواهان تقابل، شهادت نداده یا نگفته‌اند اطلاع دارند آقای «ب ‌ـ‌ م» اصالتاً و وكالتاً با نامبرده معامله كرده است بنا به جهات فوق و عدم تنفیذ معامله و نیز عدم ایجاد تعهدی از ناحیه تجدیدنظرخواه فوق مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی رأی تجدیدنظر خواسته نسبت به وی نقض، و در اصل دعوا اولاً حكم به بطلان دعوای تقابل به لحاظ عدم ثبوت دعوای خواهان تقابل و متكی نبودن دعوای وی به دلیل كافی و فضولی بودن قرارداد، مستنداً به مواد پیش گفته صادر و اعلام می‌گردد. ثانیاً در خصوص خلع ید نظر به اینكه تصرفات خوانده دعوای اصلی آقای «غ ‌ـ‌ ا» در سهم خانم «ش ‌ـ‌ د» فاقد مجوز قانونی و اذن و اجازه می‌باشد ‌ـ‌ در حكم غصب تلقی ‌ـ‌ مستنداً به ماده 308 و 311 قانون مدنی با رعایت ماده 43 قانون اجرای احكام مدنی حكم به خلع ید وی از سه دانگ مشاع یك دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول ملك دارای پلاك ثبتی 57654/2395 بخش 10 تهران صادر و اعلام می‌گردد. ثانیاً وكیل آقای «ب ‌ـ‌ م» به دو جهت خلع ید و عواید ملك را از خوانده این دعوی خواستار شده بود در مورد موكلش خانم «ش ‌ـ‌ د» به لحاظ فضولی بودن قرارداد و در مورد آقای «ب ‌ـ‌ م» به لحاظ انفساخ قرارداد.، آقای وكیل در طرح دعوای خلع ید و مطالبه عواید انفساخ معامله با قرارداد را مفروض و ثابت شده دانسته و بر این اساس خواستار خواسته‌های مطروحه گردیده است. در حالی كه وقتی انفساخ قرارداد و عقد موضوع آن، مورد قبول طرف مقابل نیست، اثبات تحقق آن و انحلال قرارداد خود خواسته دیگری است كه می‌بایست قبلاً اقامه و در صورت احراز صحت ادعا و اثبات تحقق انفساخ قرارداد به لحاظ (شرط تفاسخ یا شرط تعلیق انحلال عقد) مندرج در قرارداد خلع ید و اجرت‌المثل ایام تصرف خوانده را مطالبه می‌نمود در واقع دعوی خواهان آقای «ب ‌ـ‌ م» تا قبل از اثبات ادعای انفساخ قرارداد و صدور حكم به انحلال عقد یا تعهد موضوع آن قابلیت استماع نداشته و ورود دادگاه نخستین در ماهیت دعوای خلع ید به لحاظ اینكه تصرفات تجدیدنظرخوانده ناشی از اذن مندرج در قراردادی است كه انحلال آن اعلام نشده است. لذا فاقد جایگاه قانونی بوده و رأی تجدیدنظرخواسته در قسمت بطلان دعوای نامبرده نیز مخدوش و مغایر قانون است. كه با نقض آن به استناد ماده پیش گفته، از قانون آئین دادرسی مدنی در اصل موضوع دعوای مطروحه خواهان در هر دو خواسته تا قبل از طرح دعوای مناسب با انحلال قرارداد مستند دعوا و اثبات تحقق شرط مندرج در آن قابلیت استماع نداشته و قرار عدم استماع آن صادر و اعلام می‌گردد. ثالثاً به همین جهت دعوای تقابل آقای «غ ‌ـ‌ ا» نیز مسموع نبوده زیرا دعوای تقابل ارتباط كامل با دعوای اصلی دارد و صدور حكم در هر یك مؤثر در دیگری است. بر این اساس نمی‌توان دعوای تقابل را استماع نموده و ثابت دانست. لكن در ماهیت دعوای تقابل قرار عدم استماع دعوا صادر نمود. وابستگی دو دعوا ایجاب می‌نماید یا هر دو در ماهیت یا هر دو در شكل مورد اظهارنظر قرار گیرند. بدین جهت رأی تجدیدنظر خواسته در این قسمت نیز مقتضی ورود در ماهیت نبوده و مخدوش است. مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض آن به استناد ماده 141 همان قانون قرار عدم استماع دعوای تقابل خواهان صادر و اعلام می‌گردد.
پرونده در خصوص خواسته خانم «ش ‌ـ‌ د» به خواسته پرداخت عواید ملك از تاریخ 26/3/1372 تا زمان صدور حكم و اجرای آن مفتوح و با ثبت به كلاسه جدید رسیدگی به آن ادامه خواهد یافت. این رأی قطعی است.
خلاصه اعتراض آقای «م ‌ـ‌ آ» وكیل آقای «غ ‌ـ‌ ا» در این مرحله از دادرسی بدین شرح است:
1) آقای «غ ‌ـ‌ ا» در تاریخ 26/3/1372 اقدام به خرید تمامی ششدانگ یك دستگاه آپارتمان قطعه 2605 تفكیكی به شماره 57654 فرعی از 2395 مفروز و مجزی شده از پلاك 21589 فرعی از اصلی مذكور واقع در بخش ده تهران اراضی طرشت به مساحت 17/151 متر مربع بقدرالسهم از مشتركات و منضمات طبق قانون تملك آپارتمان‌ها از آقای «ب ‌ـ‌ م» و بانو «ش ‌ـ‌ د» به مبلغ هشت میلیون تومان نموده است. فروشنده در ماده 3 قرارداد منعقده متعهد گردیده است كه در ازاء هر روز تأخیر برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی مبلغ ده هزار تومان بابت تخلف از تعهد به خریدار پرداخت نماید. اما برخلاف بند یك ماده 362 قانون مدنی آپارتمان فروخته شده به موكل را بعد از فروش و دریافت كل ثمن معامله و به تصرف دادن ملك به موكل به موجب سند رسمی شماره 68889 ‌ـ‌ 23/6/1372 در دفترخانه اسناد رسمی شماره 111 تهران در رهن بانك تجارت قرار داده‌اند در صورتی كه شرعاً و قانوناً حق به‌رهن گذاردن ملك فروخته شده به موكل را نداشته‌اند؛ و از زمان انتقال ملك به موكل طبق بند یك ماده 362 قانون مدنی، موكل از تاریخ 26/3/1372 مالك عین و منافع آپارتمان خریداری شده بوده و اقدام فروشندگان در تاریخ موخر یعنی سه ماه بعد (در تاریخ 26/6/1372) و به رهن گذاشتن آپارتمان موكل برخلاف قانون و شرع بوده است. و به همین علت ضمن درخواست صدور رای به فك رهن از ملك منتقل شده، دادگاه صادركننده رأی، فروشندگان را محكوم به فك رهن از ملك مورد معامله نموده است.
2) نكته دیگر، اینكه فروشندگان در موقع احداث بنا، مرتكب تخلف ساختمانی شده‌اند و برخلاف قانون شهرداری‌ها قسمتی از پاركینگ ساختمان را تبدیل به مسكونی نموده‌اند. رأی كمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری در تاریخ 16/5/1370 به پرداخت جریمه، علیه سازندگان صادر شده كه بعد از اعتراض شهرداری به رأی بدوی در رأی تجدیدنظر كه در تاریخ 3/3/1371 صادر شده است. مالكین را به تأمین پاركینگ‌ها طبق پروانه ساختمان محكوم كردند در نهایت فروشندگان با مراجعه به شهرداری و مصالحه با مسئولین و با پرداخت جریمه، موفق به گرفتن گواهی پایان كار ساختمان شده‌اند؛ و تمامی این اقدامات قبل از انجام معامله با موكل بوده زیرا تاریخ وقوع عقد بیع با موكل 26/3/1372 یعنی دقیقا یك سال بعد از صدور رای تجدیدنظر ماده 100 شهرداری بوده و تاریخ صدور رای تجدیدنظر شهرداری 3/3/1371 بوده است؛ و مالكین برخلاف این واقعیت‌ها در صدد خلع ید موكل از ملكی برآمده‌اند كه 13 سال قبل با پرداخت تمامی ثمن معامله به فروشندگان شرعاً و قانوناً آن را تملك نموده است.
3) آقای «ب ‌ـ‌ م» به قصد جلب منفعت نامشروع برای خودش و ایجاد ضرر به خریدار حتی امضاء منتسب به خودش را در متن سه‌برگ مبایعه‌نامه تنظیمی تكذیب می‌كرد در نتیجه با ارجاع امر به كارشناسی و استكتاب از وی و استماع شهادت شهود مشخص گردید كه امضاء هر سه برگ قرارداد تنظیمی مربوط به آقای «ب ‌ـ‌ م» می‌باشد؛ و عمداً در موقع استكتاب امضاء خودش را تغییر می‌داده است تا شاید با این وسیله بتواند حق مسلم و شرعی و قانونی خریدار را ضایع نماید.
4) آقایان «ج ‌ـ‌ ا» و «م ‌ـ‌ م» كه (به عنوان شاهد) امضاءكنندگان قرارداد فروش بوده‌اند و سه فقره از چك‌های ثمن معامله نیز توسط آقای «م ‌ـ‌ م» از حساب شخصی وی صادر شده و به فروشندگان پرداخت گردیده است. شاهد و حاضر و گواه هستند كه آقای «ب ‌ـ‌ م» قصد فروش ششدانگ سهمی خودش و همسرش را در آپارتمان مورد معامله داشته و در موقع فروش و دریافت كل ثمن معامله قصد و اراده‌اش غیر از این نبوده و به عنوان اصیل در سه دانگ و وكیل همسرش در سه دانگ مشاع اقدام به انجام معامله نموده و حاضرند با قید قسم در هر جایی كه لازم باشد به عنوان شاهد مراتب فوق را شهادت دهند.
5) خانم «ش ‌ـ‌ د» از زمان وقوع معامله از كم و كیف معامله و دریافت ثمن معامله اطلاع كامل داشته و سال‌ها بعد از خرید ملك توسط خریدار این دو خانواده با هم رفت و آمد داشته‌اند و بیش از 10 سال پس از انجام معامله و دریافت ثمن معامله و تحویل ملك به موكل با یكدیگر مراوده و رفت و آمد نزدیك داشته و با هم در یك ساختمان زندگی می‌كرده‌اند و خانم «ش ‌ـ‌ د» در تمام مراحل مستقیماً دخالت داشته است.
6) رأی صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان برخلاف منطوق ماده 225 قانون مدنی است. كه صراحتاً مقرر می‌دارد: «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری كه عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذكر در عقد است.» بنابراین آقای «ب ‌ـ‌ م» كه خودش مالك سه دانگ مشاع بوده و از همسرش كه مالك دیگر سه دانگ مشاع بوده اقدام به فروش ششدانگ یك دستگاه آپارتمان كه مالك آن بوده‌اند نموده است. علاوه بر اینكه قصد و هدف و انگیزه فروش ششدانگ آپارتمان را داشته و در قرارداد هم صراحتاً به فروش ششدانگ تمامی آپارتمان مورد معامله تصریح نموده كه تمامی ثمن معامله برای ششدانگ را هم نقداً دریافت كرده و حق دریافت وجه را نیز از جانب موكل داشته است؛ و چون بیش از ده سال از وقوع معامله نیز گذشته است طبق منطوق ماده 225 قانون مدنی دقیقا به منزله ذكر در عقد است و احتیاجی به تصریح مجدد نداشته است. زیرا قانونگذار و شارع، عقد را تابع قصد می‌دانند و قصد فروشنده در واقع فروش ششدانگ و قصد خریدار نیز خرید ششدانگ بوده است كه متأسفانه قضات محترم شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موضوع توجه نداشته‌اند.
7) آقای «ب ‌ـ‌ م» در موقع انجام معامله فتوكپی نامه شماره 215 مورخ 10/3/1372 اداره شهرسازی شهرداری منطقه 2 تهران را كه صراحتاً نام مالكین مشاع یعنی آقای «ب‌ـ‌ م» و خانم «ش ‌ـ‌ د» در آن قید گردیده بود را برای اطمینان خاطر موكل در تسویه حساب با شهرداری و پرداخت جریمه تخلف، به وی ارائه داد كه خود دلیلی بر قصد و اراده فروش ششدانگ ملك از طرف فروشنده به‌عنوان اصیل در سه دانگ مشاع و به وكالت از طرف مالك دیگر یعنی خانم «ش ‌ـ‌ د» بوده است.
8) رأی صادره برخلاف صریح ماده 656 قانون مدنی است، كه مقرر می‌دارد: «وكالت عقدی است كه به موجب آن یكی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امر نایب خود می‌نماید.» لذا آقای «ب ‌ـ‌ م» كه قبلا از طرف همسرش دارای وكالت رسمی و تام‌الاختیار در فروش سهم خودش بوده و وكیل هم به‌عنوان اصیل و با وكالتی كه داشته اقدام به فروش ششدانگ ملك نموده است. چگونه می‌توان اقدام وی را فضولی تلقی نمود اگر قرار باشد وكیلی كه از جانب موكل خود وكالت دارد، اقدام به فروش سهم وی نماید. عقد واقع شده از طرف وی را فضولی بدانیم چه تفاوتی با اقدام شخصی خواهد داشت كه بدون اذن و بدون اجازه و بدون وكالت اقدام به فروش مال غیر نماید. فرق است بین آنكه دارای وكالت است و اقدام به فروش می‌نماید با كسی كه اختیاری از جانب مالك نداشته و اقدام به فروش مال غیر می‌نماید. این معامله را شرعاً و عرفاً و اخلاقاً نمی‌توان فضولی تلقی كرد. استدلالی برخلاف این واقعیت برخلاف عدالت و برخلاف انصاف است و نادیده گرفتن قانون را می‌رساند.
9) رأی صادره برخلاف مفهوم مخالف ماده 663 قانون مدنی است كه صراحتاً مقرر می‌دارد:
«وكیل می‌تواند عملی را كه از حدود وكالت او خارج نیست انجام دهد.»
10) با توجه به اینكه فروشنده خود مالك سه دانگ مشاع از آپارتمان مورد معامله بوده و از مالك دیگر هم نسبت به سه دانگ باقیمانده وكالت داشته است؛ و اعطای وكالت از جانب خانم «ش ‌ـ‌ د» قبل از فروش توسط وكیل او بوده است، لذا معامله انجام شده را نمی‌توان فضولی تلقی نمود. زیرا ماده 476 قانون مدنی صراحتاً مقرر می‌دارد: «موكل باید تمام تعهداتی را كه وكیل در حدود وكالت خود كرده است، انجام دهد.» بنابراین رأی صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران كه چنین معامله‌ای را فضولی تلقی كرده برخلاف صراحت قانون بوده و محكوم به نقض است.
11) ماده 680 قانون مدنی می‌گوید: «تمام اموری كه وكیل قبل از رسیدن خبر عزل به او، در حدود وكالت خود بنماید نسبت به موكل نافذ است.» بنابراین مطابق این ماده تمام اعمالی را كه آقای «ب ‌ـ‌ م» از جانب خود و همسرش انجام داده از تاریخ اعطای وكالتنامه رسمی همسرش نسبت به هر دوی آنها نافذ است و عمل هیچ‌یك از آنها را نمی‌توان فضولی تلقی كرد اما متاسفانه دادگاه تجدیدنظر بدون اینكه برای استدلال خود دلیل قانونی و یا شرعی ارائه دهد، با نادیده گرفتن قوانین و مقررات جاریه كه به شرح فوق به عرض رسید؛ معامله‌ای را كه قانونا و شرعا صحیح واقع شده است و اصل صحت نیز بر آن حمل می‌گردد، فضولی تلقی كرده و زندگی خانوادگی و اجتماعی موكل را متزلزل ساخته است… استدعای رسیدگی و نقض دادنامه صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران و تنفیذ دادنامه بدوی را دارم. انشاالله این امر با عدالت و انصاف نزدیك‌تر و با قانون و مقررات حاكم منطبق‌تر باشد و خانواده‌ای را از فروپاشی و نابودی نجات دهد.
پس از مطالبه پرونده‌های محاكماتی و بررسی محتویات آن مطالب زیر درخور توجه و دقت است:
1‌ـ‌ اصالت امضای آقای «ب ‌ـ‌ م» در ذیل سه صفحه قرارداد فروش به شرح نظریه كارشناس منتخب دادگاه (آقای ح ‌ـ‌ ش) كه در اوراق 64، 65 و 77 پرونده بدوی منعكس است احراز گردیده است.
2‌ـ‌ آقای «ب ‌ـ‌ م» به شرح برگ 18 پرونده به نظریه كارشناس تسلیم شده و از دادگاه درخواست كرده تقاضای وی را در مورد ارجاع امر به هیأت كارشناسی كان‌لم‌یكن تلقی نماید.
3‌ـ‌ حسب نامه شماره 8410/502 مورخ 17/7/73 شهرداری منطقه 2 مضبوط در برگ 100 پرونده عوارض مربوط به كسری پاركینگ و تغییر كاربری تعیین و تقسیط گردیده و پس از پرداخت اقساط تعیین شده توسط مالك ‌ـ‌ به حكایت نامه شماره 36514/502 ‌ـ‌ 24/8/74 معاونت مالی و اداری شهرداری منطقه 2 كه تصویر آن در برگ 97 پرونده بدوی منعكس است ‌ـ‌ از ملك مورد تنازع رفع خلاف شده است و شهرداری منطقه ضمن موافقت با بنای احداثی در وضعیت موجود و با اخذ عوارض و جرائم متعلقه از ساختمان مورد نظر رفع تعرض نموده است. بنابراین با توجه به موافقت شهرداری با مالك به شرح نامه یاد شده رای كمیسیون شماره 2 تجدیدنظر ماده صد به شماره 244 ‌ـ‌ 3/3/71 مبنی بر تخریب، عملاً سالبه انتفاء موضوع گردیده و رأی بدوی كمیسیون شماره 10 ماده صد مضبوط در برگ 12 پرونده عملا تأیید و اجرا شده است. و شرط مندرج در قرارداد فروش ‌ـ‌ كه مورد استناد وكیل خواهان بدوی قرار گرفته و در دادنامه تجدیدنظر خواسته نیز به آن اشاره شده ‌ـ‌ كلا منتفی گردیده است، و دلیل عقلی برای استناد به آن وجود ندارد. زیرا مالك با اقداماتی كه در خصوص پرداخت عوارض متعلقه انجام داده، سرانجام رضایت شهرداری منطقه 2 را نسبت به اقدامات و عملیات ساختمانی خود جلب كرده و شهرداری با اخذ جرایم متعلقه نسبت به ملك مورد نظر رفع تعرض نموده و برای ساختمان یاد شده گواهی پایان كار صادر كرده است؛ و هم‌اكنون از نظر شهرداری مانع قانونی برای تنظیم سند انتقال وجود ندارد.
4‌ـ‌ آقایان «م ‌ـ‌ م» و «م ‌ـ‌ ا» كه مسجلین ذیل سه برگ مبایعه‌نامه مورخ 26/3/72 بوده‌اند به شرح اوراق 105 تا 801 پرونده شهادت داده‌اند كه آپارتمان طبقه اول واقع در شهرك ژاندارمری از طرف آقای «ب ‌ـ‌ م» به آقای «غ ‌ـ‌ ا» فروخته شده و تمام ثمن معامله از طرف آقای «غ ‌ـ‌ ا» به آقای «ب ‌ـ‌ م» پرداخت گردیده و آنها هم به عنوان شاهد ذیل هر سه برگ مبایعه‌نامه را امضا كرده‌اند. با توجه به مراتب فوق اینك پرونده در دستور كار شعبه قرار دارد.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشكیل گردید. پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده‌های محاكماتی در خصوص تقاضای تجدیدنظر نسبت به دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 تجدیدنظر خواسته مشاوره نموده؛ چنین رای می‌دهد:

بسمه تعالی
رأی شعبه چهارم تشخیص دیوانعالی كشور
اساس روابط حقوقی طرفین، مبایعه‌نامه مورخ 26/3/1372 می‌باشد. كه در سه برگ بین آقایان «ب‌‌ـ‌‌م» به عنوان فروشنده و «غ ‌ـ‌ ا» به عنوان خریدار در حضور دو شاهد تنظیم گردیده و اصالت این مبایعه‌نامه نزد دادگاه‌های رسیدگی‌كننده به اثبات رسیده است. و ملك مورد معامله بر اساس مراضات حاصله به موجب بند 5 قرارداد مورخ 26/3/72 به خریدار تحویل گردیده و از همان تاریخ در تصرف او می‌باشد. استدلال شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران دایر به اینكه هیچ دلیلی بر احراز قصد و نیت خانم «ش ‌ـ‌ د» در انعقاد عقد بیع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وی فضولی بوده و دعوی آقای «غ ‌ـ‌ ا» را نسبت به سهم وی در دادخواست تقابل غیرثابت دانسته مخدوش و درخور نقض می‌باشد، زیرا به موجب وكالتنامه شماره 49594 مورخ 28/10/1368 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره 161 حوزه ثبتی مشهد خانم «ش ‌ـ‌ د» (به عنوان موكل) به همسرش آقای «ب ‌ـ‌ م» وكالت بلاعزل داده كه سهم وی را در پلاك ثبتی 57654 فرعی از 2395 اصلی به هر مبلغ و به هركس ولو به خود با هرگونه قرارداد یا هرگونه تعهد و شرط و اسقاط كافه خیارات بفروشد و در قسمت اختیارات وكیل صراحتاً قید گردیده وكیل در انجام مورد وكالت دارای تمام اختیاراتی است كه موكل قانونا داراست و امضاء وی در تمام مراحل از طرف موكل به جای وی نافذ بوده و معتبر خواهد بود علاوه بر این ماده 691 قانون مدنی می‌گوید كسی كه معامله می‌كند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است، مگر اینكه در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود. در قضیه مانحن‌فیه شخص آقای «ب ‌ـ‌ م» كه فروشنده بوده علم و اطلاع داشته كه فقط مالك سه دانگ مورد معامله می‌باشد و سه دانگ دیگر متعلق به همسرش خانم «ش ‌ـ‌ د» بوده است.
بنابراین در اینكه سه دانگ مورد معامله را اصالتا از جانب خود و سه دانگ دیگر را وكالتا از جانب همسرش واگذار كرده است تردیدی نیست زیرا نامبرده با داشتن وكالتنامه مبسوط و بدون قید و شرط شماره 49594 ‌ـ‌ 28/10/68 اقدام به واگذاری شش دانگ مورد معامله به خریدار كرده و تمامی ثمن را هم از وی دریافت نموده و آپارتمان مورد نظر را هم به تصرف وی داده است، كه خریدار در 13 سال اخیر در این آپارتمان تصرفات مالكانه دارد و آقای «ب ‌ـ‌ م» و همسرش سال‌های متمادی در طبقه فوقانی آپارتمان مورد معامله و در همسایگی آقای «غ ‌ـ‌ ا» سكونت داشته‌اند و خانم «ش ‌ـ‌ د» كاملاً بر موضوع آگاهی كامل داشته و در زمان تقدیم دادخواست وكیل فروشنده با هماهنگی خواهان از ارائه وكالتنامه مزبور امتناع كرده و حتی در متن دادخواست هم كمترین اشاره‌ای به وكالتنامه مزبور نكرده است؛ و بعد از تشكیل پرونده و در جریان رسیدگی موجودیت و اصالت وكالتنامه موصوف برای مرجع قضائی رسیدگی‌كننده محرز و مسلم گردیده است.
بنابراین با چنین اختیارات وسیع و بدون قید و شرط كه حدود چهار سال قبل از فروش آپارتمان از طرف موكله به وكیل داده شده بود و وكیل هم دقیقاً بر اساس اختیارات تفویضی اقدام به واگذاری آپارتمان مورد نظر كرده عقلاً و منطقاً و براساس ماده 680 قانون مدنی آثار عقد بیع بلاتردید بر چنین قراردادی مترتب است و رای تجدیدنظر خواسته كه بدون توجه به مراتب فوق اصدار یافته با قانون و دلایل موجود در پرونده انطباق ندارد و درخور نقض است. لذا مستنداً به تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشكیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب دادنامه مورد اعتراض نقض و دادنامه شماره 560 ‌ـ‌ 561 مورخ 12/5/84 صادره از شعبه 218 دادگاه حقوقی تهران مفاداً تأیید و ابقاء می‌شود. رأی صادره قطعی است.

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن