بسته حقوقی برای پایان دادن به دعوا بر سر جای پارک؛
این روزها همه کسانی که دنبال خانه‌ای به عنوان سرپناه می‌گردند سوالی را ابتدای توافقات خود مطرح می‌کنند: «پارکینگ هم دارد؟» دلیل این سوال مشکلاتی است که این فضای کوچک در روزهای آتی ممکن است برای ساکن ساختمان ایجاد کند. در اکثر موارد بساز‌و‌بفروش‌ها، این قاعده شهرسازی را که باید به ازای هر واحد مسکونی، یک پارکینگ ساخته شود، اجرا نمی‌کنند و در نتیجه تعداد پارکینگ‌ها از تعداد واحد‌های مسکونی کمتر می‌شود و نماینده ثبت با نظر مالک ساختمان، فقط برای برخی از واحدها، پارکینگ اختصاص می‌دهد.
اجزای آپارتمان را بشناسیم
باید این نکته را مورد توجه قرار دهیم که یک آپارتمان از اجزای مختلفی تشکیل شده است که در یک نگاه کلی به اختصاصي و مشترك تقسيم مي‌شود. این تقسیم‌بندی در ماده یک قانون «تملك آپارتمان‌ها» مورد توجه قرار گرفته است. در این قانون بخش‌های مشترک شامل قسمت‌هایی که عموم ساکنان ساختمان از آن استفاده می‌کنند یعنی قسمت‌هایی که برابر ماده 3 این قانون «حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد».
بنابراین قسمت‌های مشترک ساختمان ویژگی‌هایی دارد که شامل عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به‌عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم‌ناپذيري، ممنوعيت گذاشتن اشيا، ممنوعيت نگهداري حيوانات و مواردی از این قبیل می‌شود.
تاکید مقررات بر پارکینگ ساختمان
در آپارتمان‌ها دلیل برای دعوا و درگیری میان اعضا و ساکنان زیاد است اما از جمله مواردی که پای ثابت دعوای همسایه‌های یک آپارتمان به حساب می‌آید جای پارک یا «پارکینگ» است. تا سال 1371 و مدتي بعد از آن در گواهي‌هاي پايان ساختمان قسمت‌هايي كه برای پاركينگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بود و در آن هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل به چشم نمی‌خورد. کم‌کم وقتی دعوای جای پارک در آپارتمان‌ها افزایش یافت و این امر باعث شد در این ساختمان‌ها مالك اوليه موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان، خريدار را از حق داشتن پاركينگ منع کند؛ عملی خلاف ماده 3 آیين نامه قانون تملك آپارتمان‌ها كه مقرر مي‌دارد «قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌گردد نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد». افزایش اعتراض‌ها باعث شد پاركينگ جزو مشاعات تعيين نشود و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره کند تا شاید دعوای پارکینگ کمرنگ‌‌تر شود.
جای پارک باید در سند قید شود
با توجه به توضیحات بالا حالا می‌دانید که جای پارک ماشین شما باید حتما در سند ملکتان قید شده باشد و هنگام انتقال سند، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد کنند.
بنابراین پاركينگ ساختمان به دو صورت به يك واحد آپارتماني تعلق می‌گیرد؛ در صورت نخست تعلق اختصاصی مانند انباری است. در این مورد با تعيين موقعيت و مساحت آن، محل دقيقش در صورت‌مجلس تفكيكي و سند رسمي قيد مي‌شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان به حساب می‌آید. مورد دیگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است. این روش قبل از سال ۷۱ نیز استفاده می‌شد البته برای اجرای این مورد باید در صورت‌مجلس تفكيكي واحدهايي كه مي‌توانند به صورت مشاع از پاركينگ ساختمان استفاده كنند، نام برده شود. در اين صورت فقط آپارتمان‌هايي كه حق استفاده از پاركينگ مشاع براي آنها شناخته شده است مي‌توانند از پاركينگ ساختمان به طور مشاع بهره ببرند. در این حالت هر كدام از واحدها مي‌توانند اتومبيل خود را در هر قسمت از پاركينگ متوقف كند و كسي نیز حق اعتراض ندارد.
پارکینگ فقط برای مالک خودرو
در این میان کم نیستند افرادی که خود را مالک اصلی این فضا می‌دانند و فکر می‌کنند از فضای پارکینگ خود هر استفاده‌ای می‌توانند داشته باشند. در این میان این پرسش مطرح می‌شود که مالک در فضای قانونی اختصاص داده‌شده برای پارکینگ خود می‌تواند کاری غیر از آن انجام دهد؟ مسلم این است که استفاده عرفی از چنین محلی، پارک خودرو است و در صورت کاربری دیگری برای این محل، با وجود مالکیت بر آن، دیگر ساکنان حق اعتراض به چنین رویه‌ای را دارند، زیرا چنین کاری می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد. در عین حال انتقال چنین فضایی به دیگران هم کاملا به میل و اختیار مالک نیست. مالک می‌تواند پارکینگ را به دیگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن این محل به غیرساکن و بدون احراز رضایت همسایگان، ممکن نیست زیرا می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.
مواردی که اختلاف ایجاد می‌کند
کم نیستند مواردی که در ساختمان بعد از ساخت، برخی از واحدها بدون پارکینگ می‌مانند؛ گاهی پیش می‌آید که مالکان بدون پارکینگ که غالبا در اکثریت هم قرار دارند به حق مالکان صاحب جای پارک تعدی و ماشین خود را در جایی که نباید متوقف می‌کنند. اگر چنین مشکلی پیش بیاید جای نگرانی نیست. همه کسانی که در ساختمان این مشکل را دارند می‌تواند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شكايت كنند و دادگاه با رويت مدارك مالك متجاوز را محكوم مي‌کند زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي‌تواند غير قانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. باید بدانید که ساکنان برخی از ساختمان‌ها از قسمت‌هاي مشترك ساختمان مثل حياط به جای پارکینگ استفاده می‌کنند و برخی از ساکنان بی‌بهره از جای پارک ماشین خود را در این فضاها قرار می‌دهند؛ این در حالی است که آنان اجازه چنین کاری را ندارند و نمی‌توانند بدون اجازه ساير افراد در قسمت‌هاي مزبور اتومبيل خود را متوقف كنند، در نتیجه مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غيرقانوني بازدارند.
اگر خیال تغییر کاربری دارید
در این اوضاعی که همه تشنه داشتن جای پارک شخصی هستند برخی هوای تغییر کاربری پارکینگ به سرشان می‌زند. مثلا پیش می‌آید که مالکان جای پارک در ساختمان تصمیم می‌گیرند پارکینگ‌های خود را به فضایی اداری تبدیل کنند. این افراد باید بدانند که تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ‌های اختصاصی مجتمع‌های ساختمانی بدون موافقت تمام مالکان و رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانونی ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مصرح در لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغال فضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است و تغییر کاربری آن جز در موارد مستثناشده در مقررات جواز قانونی ندارد. بنابراین برای این افراد سه مانع توافق ساکنان، قانون تملک آپارتمان و قانون شهرداری، در این خصوص وجود دارد.
