تحلیلی بر رای اصراری شماره ۳۱ مورخه ۱۳۷۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص فروش عین مرهونه و ابطال اجرائیه (۱)

محمدمهدی صفاکیش ( وکیل دادگستری و عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد مشهد)

چکیده:
در بین عموم، فروش عین مرهونه با سند عادی شایع شده است؛ محاکم نیز با اقامه دعوای ذی نفع، آراء متناقضی صادر می‌کنند. علی رغم صدور رای وحدت رویه شماره ۶۲۰- ۲۰/۸/۷۶، هنوز هم تشتت آراء به وفور دیده می‌شود. تفسیر ناصحیح یا عدم توجه کافی به رای وحدت رویه، گامی به سوی اختلاف رویه و بی ثمر کردن رای وحدت رویه است. یکی از آراء قابل انتقاد، رای اصراری حقوقی شماره۳۱- ۱۱/۱۲/۷۷ است که اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات هیات عمومی دیوان عالی کشور، در جلد چهارم مذاکرات و آراء هیات عمومی، در صفحه ۶۹۹ تا ۷۲۲ منتشر نموده است. رای مذکور در اختلاف نظر بین شعبه سوم دیوان عالی کشور و دادگاههای عمومی کرج(شعبات ۱۶و۱۸) صادر گردیده و با اندکی تامل در رای هیات عمومی شعب حقوقی که با اکثریت آراء (۲۹نفر) صادر شده، نقاط ضعف آن در برابر گروه مخالف(۲۵ نفر) که تقریبا تعداد آنها نزدیک به اکثریت است آشکار می‌گردد. به همین جهت با بیان خلاصه‌ای از جریان پرونده، رای صادره را در دو بخش مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌دهیم. در بخش نخست، از خلاصه دعاوی مطروحه و آراء صادره صحبت می‌کنیم و سپس در بخش دوم رای هیات عمومی را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و در نهایت نتیجه گیری از بحث بیان خواهد شد.

واژگان کلیدی: فروش رهینه، عدم نفوذ معامله، ابطال اجراییه

بخش اول- خلاصه دعاوی و آراء صادره

شخصی به نام علی اصغر شیخ مرادی، مجتمعی مسکونی مشتمل بر ۴۰ واحد آپارتمان احداث می‌نماید و تعدادی از واحدها را از طریق وکیل خود، آقای پرویز محمد علی با سند عادی به فروش می‌رساند. بعد از معاملات، مشخص می‌شود کل پلاکها در رهن بانک تجارت بوده و به جهت عدم پرداخت اقساط، بانک تقاضای صدور اجرائیه نموده است.
به همین جهت۲۶ نفر از خریداران، دادخواستی به طرفیت (علی اصغر و پرویز) به خواسته الزام آنان به انتقال رسمی ملک و همچنین حدود ۳۰ نفر دادخواستی به طرفیت علی اصغر شیخ مرادی و بانک تجارت و اداره ثبت اسناد کرج به خواسته توقیف عملیات اجرایی ثبت کرج و ابطال اجرائیه تقدیم نموده که به لحاظ ارتباط موضوعی، کلیه پرونده‌ها به شعبه ۱۶ دادگاه عمومی کرج ارجاع می‌گردد.
متعاقب آن، آقای علی اصغر شیخ مرادی دادخواست تقابل به طرفیت شرکت زاکان گاز(به مدیریت آقای پرویز محمدعلی) و چند نفر دیگر به خواسته ابطال قرارداد ۲۴/۱۲/۶۶ (که در آن آقای پرویز محمدعلی متعهد شده بدهی‌ها را پرداخته و فک رهن نموده و سپس هر اقدامی که در مورد پلاک‌ها مقتضی می‌داند معمول دارد) و ابطال وکالتنامه رسمی ۵/۲/۶۷ (که در آن به آقای پرویز محمد علی وکالت رسمی برای اجرای قرارداد ۲۴/۱۲/۶۶ داده شده بود) تقدیم می‌نماید.

با اعتراض بانک تجارت، پرونده به شعبه سوم دیوان عالی کشور ارجاع و شعبه مرجوع الیه، استدلال دادگاه را مخدوش تلقی می‌نماید. دلایل شعبه مذکور چنین مسطور گردیده است:
الف) سند رسمی تنظیمی بین آقای شیخ مرادی و بانک تجارت صرفاً سند رهنی نیست و مشعر بر اعطاء مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۵۰ ریال وام و تسهیلات به مشارالیه است و درماده۱۰ سند رسمی تصریح شده که در صورت تخلف، بانک تجارت می‌تواند مبادرت به صدور اجرائیه نموده و طلب خود را به انضمام مخارج و منافع و خسارات تاخیر استیفاء نماید.
ب) انتقال عین مرهونه به غیر قبل از فک رهن یا بدون اذن مرتهن، به جهت حق عینی و حق تقدم مرتهن و با لحاظ ماده۷۹۳ ق.م. وجهه قانونی ندارد.
ج) مطابق ماده ۷۱ قانون ثبت، اسناد ثبت شده نسبت به طرفین و قائم مقام آنان رسمیت و اعتبار دارد و طبق ماده۷۴ قضات و مامورین دولتی نمی‌توانند از اعتبار دادن به آن استنکاف نمایند.
د) اجازه استیفاء از منافع ملک به معنای اجازه فروش و انتقال ملک مرهونه به اشخاص ثالث نمی‌باشد و درماده۶ سند رسمی، راهن حق انتقال عین و منافع را نداشته و تعهد کرده شخصاً از آن استیفاء منفعت کند.
ه‍( در باب صدور اجرائیه به مبلغ بیش از ۰۰۰/۰۰۰/۲۵۰ ریال، دادگاه باید با ملاحظه پرونده اجرایی و سوابق و جلب نظر کارشناس در امور حسابرسی، میزان واقعی استحقاق بانک را معلوم و اگر اثبات می‌گردید اجرائیه بیش از مبلغ استحقاق بانک صادر شده، صرفاً آن را نسبت به مبلغ اضافه ابطال می‌نمود.
و) راهن نسبت به کلیه میزان سود تضمین شده و کارمزد و مخارج و غیره در برابر بانک مسوول است. مضافاً در مورد سود تضمین شده بانکها شورای نگهبان طی نامه شماره ۷۷۴۲-۱۱/۱۲/۶۱ خطاب به بانک مرکزی اظهارنظر کرده و مهم‌تر این که قرارداد رسمی مستند صدور اجرائیه صرفاً بین بانک و آقای علی اصغر شیخ مرادی تنظیم گردیده و علی رغم استدلال دادگاه، خواهانها جانشین قانونی آقای شیخ مرادی محسوب نمی‌شوند؛ بنا به مراتب دادنامه تجدیدنظر خواسته در حدی که مورد تجدیدنظر خواهی قرار گرفته نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه عمومی کرج ارجاع می‌گردد.
دادگاه رسیدگی کننده پس از نقض(شعبه۱۸ دادگاه عمومی کرج) پس از استماع مدافعات طرفین، به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید:«… با عنایت به محتویات پرونده، اولا در خصوص دعوی خواهانها مبنی بر انتقال رسمی ملک با توجه به اقرار خواندگان به فروش آپارتمانها به خواهانها و احراز مالکیت خوانده آقای شیخ مرادی نسبت به پلاکهای مورد دعوی و احراز و کالت بلاعزل آقای پرویز محمدعلی و تحقق عقد بیع فیمابین طرفین به موجب قراردادهای منعقده و قبض مبیع توسط خریداران و پرداخت ثمن معامله به فروشنده و به استناد مواد۱۰و ۲۱۹و ۱۸۳و۳۶۲ قانون مدنی دعاوی خواهانها را وارد تشخیص و توجهاً به این که در متن سند رهنی، حق استفاده و نگهداری از ملک به خود راهن داده شده و قبل از تنظیم سند رهنی ملک تفکیک و به صورت ۴۰ دستگاه آپارتمان مجزی در آمده و به راهن تحویل و به وی اجازه داده شده از منافع آن بهره مند شود وبدین ترتیب تلویحاً اجازه فروش آنها را به منظور استهلاک بدهی به راهن داده است و مشارالیه نیز با استفاده از این حق آنها را به فروش رسانده، بدین ترتیب خریداران جانشین راهن گردیده‌اند و با این وصف به موجب بند پنج سند مذکور، اجرائیه می‌بایست با در نظر گرفتن حقوق جانشینان راهن صادر می‌گردید و چون اجرای ثبت در صدور اجرائیه قوانین ثبت و مدنی را در رابطه با رهن رعایت نکرده و مبلغی بیش از مبلغ مورد رهن و بدون اثبات مازاد آن اجرائیه صادر کرده است و با عنایت به این که عقد رهن نسبت به مرتهن لازم است و تنها اوست که می‌تواند مبلغ اصل مورد رهن را با فروش عین مرهونه وصول نماید، لذا رای بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی آپارتمانهای خریداری شده در حق خواهانها و با رعایت حقوق قانونی بانک مرتهن(صرفاً تا اصل مبلغ مورد رهن) صادر می‌گردد. در خصوص دعوی خواهانها مبنی بر توقیف و ابطال اجرائیه باتوجه به مراتب فوق الذکر و نظر به این که بانک تجارت بدون توجه به حقوق خریداران با وجود این که ید خواهانها نسبت به آپارتمان ید مالکانه است نسبت به صدور اجرائیه اقدام نموده لذا حکم به ابطال اجرائیه صادر می‌گردد. دعوی متقابل آقای علی اصغر شیخ مرادی به خواسته ابطال قرارداد و وکالتنامه رسمی نیز محکوم به رد اعلام می‌شود».

رای هیات محترم عمومی دیوان عالی کشور:
با اعتراض وکیل بانک تجارت، پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و شعبه سوم دیوان مستند به بند ج ماده۲۴ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب، به لحاظ صدور رای اصراری پرونده را به منظور طرح در هیات عمومی شعب حقوقی، به دفتر دیوان عالی کشور ارسال می‌نماید.
هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور، در روز سه شنبه۱۱/۱۲/۷۷ تشکیل جلسه داده و پس از استماع نظریه دادستان کل کشور(که رای شعبه سوم دیوان عالی کشور را موجه و صحیح دانسته) از ۵۴ نفر حاضرین جلسه، ۲۹ نفر رای شعبه۱۸ دادگاه عمومی کرج و ۲۵ نفر رای شعبه سوم دیوان عالی کشور را تائید می‌نمایند.
رای هیات عمومی بدین شرح است:« نظر به این که وقوع عقد بیع بین طرفین دعوی با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به این که به موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و ملک در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره مند گردد و تلویحاً به منظور استهلاک بدهی به بانک، اجازه فروش آپارتمانها نیز به راهن داده شده است، بنابراین اعتراضات تجدیدنظر خواهانها غیرموثر تلقی و دادنامه شماره۳۰۶ الی۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه ۱۸ دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته، به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود».

بخش دوم-تحلیل حقوقی رای هیات عمومی دیوان عالی کشور

حال که از بیان خلاصه دعاوی مطروحه و آراء صادره فراغت حاصل شد، باید ببینیم آیا رای دادگاههای کرج بنا به ادعای هیات عمومی، بلااشکال و خالی از منقصت قانونی است؟ یادآور می‌شود، از ۳ دعوای مطروحه، ۲ دعوی (الزام به تنظیم سند- ابطال قرارداد و وکالتنامه) به جهت عدم تجدیدنظر خواهی از دادنامه شعبه۱۶ عمومی کرج قطعیت یافته است ؛ بنابراین هیات عمومی دیوان عالی کشور باید در خصوص تجدیدنظر خواهی نسبت به دعوای باقیمانده (یعنی ابطال اجرائیه) اظهار نظر می‌کرده است. برای تشخیص درجه فطانت و صحت و سقم نظریه هیات عمومی، با توجه به مقررات قانونی و شرعی و اصول و قواعد حقوقی به تحلیل بحث می‌پردازیم.

بررسی دلائل ابطال اجرائیه:
در بررسی آراء صادره از شعبات ۱۶و۱۸ دادگاه عمومی کرج و مطالعه رای هیات عمومی دیوان عالی کشور و مذاکرات اعضاء هیات، سه دلیل عمده به شرح ذیل برای توجیه ابطال اجرائیه دیده می‌شود:
۱.        عدم توجه به حقوق خریداران که آپارتمانها را به عنوان مالک در تصرف دارند.
۲.        منتفی بودن اجرائیه به دلیل حفظ حقوق مرتهن.
۳.        صدور اجرائیه به بیش از مبلغ طلب.

دلیل اول: عدم توجه به حقوق خریداران
قبل از ورود به این دلیل که به نظر ما قابل مناقشه است، بیان مقدمه‌ای لازم است. در فقه امامیه از جمله موانع صحت بیع، طلق نبودن ملک است(طلق یعنی سلطنت مالک باید بر ملکش کامل بوده و تزلزلی در آن نباشد، به طوری که متمکن از انحاء تصرفات باشد). یکی از اسباب خروج ملک از طلقیت، به رهن گذاشتن آن است. به همین جهت، انتقال عین مرهونه به صورت استقلالی و بدون اجازه مرتهن، در حکم معامله فضولی بوده و صحیح نیست ؛ زیرا بیع موخر راهن نمی‌تواند مضیع حق عینی مقدم مرتهن باشد؛ اجماع و اخبار نیز دلالت بر ممنوعیت بیع راهن دارد . برخی نیز برای حفظ حقوق مرتهن، راهن را به عنوان محجور تلقی نموده‌اند.
در دادنامه‌های صادره دیدیم، وقوع بیع با اجازه مرتهن تشخیص شده و مفید این معنی است که، عقد بیع صحیح بوده و مالکیت برای خریدار حاصل شده است. ولی بحث مهم این است که، مرتهن چگونه و به چه نحو اجازه فروش داده است؟ دیوان عالی کشور بدون تعمق، همان استدلالی را که در رای دادگاههای کرج منعکس شده، در حکم خود تسجیل کرد؛ یعنی اجازه استفاده از منافع را تلویحاً به معنی اجازه فروش تلقی نمود.

آیا اجازه استفاده از منافع، تلویحاً اجازه فروش تلقی می‌شود؟
همان طور که می‌دانیم در عقد رهن از یک سو، راهن مالک عین مرهونه است ولی حق استفاده از آن را ندارد. از سوی دیگر، مرتهن نیز امینی است که متعهد به نگهداری مال به طور مجانی است ولی حق بهره برداری از منافع را ندارد و در صورت استفاده به جهت تعلق اجرت المثل، دو دین به اندازه‌ای که با هم معادله نمایند تهاتر می‌شوند.
به همین جهت، ادامه قبض خصوصا در اموال غیرمنقول نه تنها به سود مرتهن نیست، بلکه ضرورتی هم ندارد زیرا، در اموال غیرمنقول با ثبت رهن در دفتر املاک، مرتهن بر مال مرهون استیلاء معنوی یافته و همین اندازه برای اطمینان و وثاقت او کافی است و نیازی به ادامه قبض نیست. این است که، ماده۷۷۲ ق.م. استمرار قبض را شرط صحت معامله ندانسته و مرتهن می‌تواند رهینه را به راهن جهت استیفاء منفعت برگرداند.
در ماده۵ سند رهنی آمده که بانک، مورد رهن را پس از تصرف موقت به راهن سپرده و اجازه می‌دهد تا پایان مدت قرارداد از منافع آن بهره مند شود. در ماده۶ مقرر شده:«(راهن) به طور کلی هر معامله یا عمل و اقدام نسبت به انتقال و یا واگذاری عین یا منافع مورد رهن نسبت به اصل یا مازاد را از خود سلب می‌نماید و تعهد کرد شخصاً از آن استیفاء منفعت کند».
اگر محور استدلال دادگاه، مواد۵ و۶ سند رهنی باشد، استدلال مذکور مبتلا به اشکال است زیرا، در مواد فوق مرتهن فقط اجازه تصرف در منافع را داده است، درحالی که فروش باعث تصرف در عین ومنافع هر دو می‌شود و می‌دانیم عین و منفعت دو مقوله جدای از یک دیگرند. به همین جهت است که مالک می‌تواند، عین و منفعت را تواما منتقل کند یا مالکیت عین را حفظ کرده و فقط منافع را تملیک نماید و یا عین مسلوب‌المنفعه را منتقل سازد.
با توجه به تنویر ذهن نسبت به فلسفه قبض و دلیل استرداد منافع به راهن، این نحوه استدلال از قضات دیوان عالی کشور که استیناس به غور در عبارات دارند، بسیار شگفت آور است. زیرا نه منطوق صریح و نه منطوق غیر صریح کلام(مدلول سیاقی) بر چنین معنایی دلالت ندارد معلوم نیست به کدام یک از دلالت‌های منطقی چنین معنایی از لفظ استنباط شده است.
دلیل مدعای ما(مواد۵و۶ سند) نشان می‌دهد، نه تنها اجازه فروش(تلویحاً و تصریحاً) داده نشده است ؛ بلکه حتی تصرفات ضعیف‌تر راهن نیز منع شده است. مثلا جمله« تعهد کرد شخصا از آن استیفاء منفعت کند» ظهور در این دارد که، استفاده غیر راهن از منافع و همچنین انتقال منافع به غیر(تحت عنوان اجاره و غیره) متوقف بر اذن مرتهن است.
ایراد قابل بحث دیگر این است که، رای اصراری مذکور با رای شماره۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور که در مقام رای وحدت رویه صادر شده قابل جمع نیست. رای وحدت رویه در تهافت دو رای شعبه۱۴و۲۱ دیوان عالی کشور صادر شده به این شکل که در یک پرونده، مال مرهون(مغازه) در نزد راهن امانت گذاشته شده تا از آن شخصا منتفع شود و در پرونده دیگر، برای راهن حق انتفاع از منافع پیش بینی نشده ولی در هر دو فرض، راهن تخلف کرده و سرقفلی مغازه را به غیر واگذار کرده است.
هیات عمومی در این خصوص چنین رای داده است :« مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از ملکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نما ید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از این که معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست. در نتیجه رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود…».
از رای وحدت رویه استظهار می‌شود، در فرضی که عین مرهونه به راهن جهت استیفاء منفعت مسترد شود،انتقال عین مرهونه به غیر، منافی با حق مرتهن است و به مفهوم اجازه فروش از ناحیه مرتهن نیست ؛ در حالی که ثمره و تبلور خارجی رای اصراری، اعتبار بخشیدن به اختیار راهن در انتقال عین و منافع و عدم تنافی با حقوق مرتهن است و می‌دانیم اصول حقوقی ما نافی استحصال چنین نتیجه‌ای است.

مراد دادگاه از عدم توجه به حقوق خریداران دراجرائیه صادره چه بوده است؟
گفته شد به موجب آراء صادره، اجرائیه ثبتی به جهت در نظر نگرفتن حقوق خریداران ابطال گردیده است. ولی معلوم نیست به نظر دادگاه، اجرای ثبت چگونه باید عمل می‌کرد تا حقوق خریداران لحاظ می‌گردید؟
اولاً- در صورتی که مراد دادگاه این باشد که، اجرائیه باید به طرفیت خریدار(به عنوان مالک جدید) صادر شود، باید دانست صدور اجرائیه و تعقیب عملیات آن در مورد اسناد وثیقه‌ای باید به طرفیت متعهد سند صورت گیرد. اما اگر مالک وثیقه شخصی غیر از متعهد سند باشد، وفق ماده۱۱۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرایی باید به طرفیت مالک وثیقه جریان یابد و مراتب به مدیون ابلاغ شده تا از جریان کار آگاه شود، مگر این که ابلاغ به او متعسّر باشد.
مسئله مهمی که التفات نشده این است که، مطابق ماده۲۲ قانون ثبت، دولت (ازجمله محاکم و ادارات ثبت) نمی‌توانند خریدار سند عادی را مالک بشناسند. بنابراین در زمان صدور اجرائیه، اداره ثبت چگونه می‌توانسته با منع ماده۲۲، خریدار سند عادی را مالک بشناسد واجرائیه را علیه او صادر نماید؟
از ماده۹۷ آئین نامه نیز استنباط می‌شود که، اداره ثبت خریدار سند عادی را مالک نمی‌شناسد. ماده مذکور مقرر می‌دارد:« در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می‌شود، ادعای شخص ثالث اگر چه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک، مال متعهد شناخته شده و بازداشت می‌شود».
ثانیاً- نه تنها برای اداره ثبت امکان شناسائی خریدار سندعادی ممکن نیست، بلکه ثبت در این خصوص تکلیفی هم ندارد.
در آراء صادره قید شده، با احراز مالکیت خریدار، او را باید جانشین راهن تلقی کرد؛ اما در این فرض نیز باید توجه داشت، چون سند اخذ تسهیلات و سند رهنی بین راهن و بانک تجارت تنظیم شده، تکالیف سند مذکور با وقوع بیع به خریدار منتقل نمی‌شود؛ زیرا می‌دانیم در انتقال دین، رضایت طلبکار و اراده مدیون جدید و مدیون اصلی شرط است. بنابراین مرتهن نمی‌تواند دین موضوع تسهیلات بانکی را از خریدار مطالبه کند(هرچند بتواند مال الرهانه را به جهت عدم پرداخت بدهی بفروشد) مگر این که ثابت شود، قصد ایشان این بوده که با انتقال عین، دین مدیون نیز منتقل شود.
با توضیحات منشرحه فوق واضح گردید، اجرای ثبت به درستی خریدار سند عادی را مالک نشناخته و در نتیجه، اجرائیه صادره منطبق با قانون ثبت وآیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بوده است.

دلیل دوم: منتفی بودن اجرائیه به دلیل حفظ حقوق مرتهن
می‌دانیم ابطال اجرائیه وقتی باید صورت گیرد که عقد رهن فک شده و مرتهن به حق خودش رسیده باشد. در زمان صدور رای اصراری، برخی از اعضای هیات عمومی در پاسخ به برخی مناقشات استدلال کرده‌اند که، موضوع رای وحدت رویه مربوط به سرقفلی است که حقوق مرتهن در آن رعایت نشده و ارتباطی به پرونده حاضر ندارد، زیرا در این پرونده حقوق مرتهن حفظ شده است.
باید دید به صرف ذکر عبارت«با حفظ حقوق مرتهن»، واقعا مرتهن به حقوق خودش رسیده و اجرائیه باید ابطال شود؟ در مذاکرات اعضاء هیات این تحلیل دیده می‌شود که عبارات «با حفظ حقوق مرتهن» و «با رعایت حقوق قانونی بانک مرتهن» در آراء صادره، دلالت بر این معنا دارد که، راهن باید به حکم دادگاه قبل از تنظیم سند، طلب مرتهن را پرداخت نماید. به این ترتیب، چون حقوق مرتهن محفوظ خواهد ماند، اجرائیه صادره منتفی بوده و باید ابطال گردد(احتمال نخست).
لازم به ذکر است، احتمال دارد منظور دادگاه از عبارت« با حفظ حقوق مرتهن» الزام راهن به پرداخت دین قبل از تنظیم سند نباشد، بلکه مراد دادگاه، تنظیم سند به نام خریدار و درج حقوق مرتهن در سند باشد(احتمال دوم).