حمایت از مالک واقعی یا مالک ظاهری؟
تعارض حق دارنده‌ی با حسن نیت سند رسمی با دارنده‌ی سند عادی مقدم
نویسنده: علی خراسانی،( دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی و کارآموز قضایی )
[ در نظام حقوقی ایران، با عنایت به مبنای معاملات فضولی در فقه امامیه، هدف، حفظ حقوق مالک واقعی است و حمایت از ثالثِ با حسن نیت(مالک ظاهری) در درجه‌ی دوم از اهمیت قرار دارد. اتخاذ این رویکرد بدون تردید باعث بروز مشکلات متعددی از جمله مشکل موضوع این پرونده می‌شود: اگر این رویکرد به طور مطلق پذیرفته شود نتیجه آن خواهد شد که دارنده‌ی سند رسمی که هیچ‌گونه اطلاعی از وقوع معامله‌ی مقدم نداشته و امکان حصول چنین آگاهی نیز برای وی موجود نبوده است، باید بار گناه انتقال‌دهنده را که مرتکب جرم انتقال مال غیر گردیده، به دوش گیرد. ]
– مقدمه:
با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰، قانونگذار در جهت تأمین اهداف عمده‌ای در حوزه‌ی ثبت بر آمد که دو هدف ذیل از آن جمله‌اند:
۱- تأمین امنیت قضایی افراد در جامعه. بدین نحو که پس از ثبت هر ملک در دفتر املاک، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد.
۲- مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص و در موارد استثنایی امکان‌پذیر می‌باشد. از این رو بین ادله‌ی اثبات دعوی، سند رسمی از قدرت اثباتی بیشتری برخوردار است.
با این حال پس از گذشت بیش از ۸۰ سال از تاریخ تصویب این قانون، استنباطی که بعضاً از مقررات مزبور در دکترین و رویه‌ی قضایی به عمل آمده، قانون ثبت را از اهداف فوق‌الذکر دور ساخته است. در این نوشتار به یکی از معضلات موجود که ناشی از همین طرز تلقی می‌باشد، اشاره می‌شود. معضلی که شاید گریبان بسیاری از اشخاص را گرفته و آنان را بی‌خانمان ساخته یا لااقل با مشکلات و دشواری‌های عدیده‌ای مواجه نموده است.
پرونده‌ی حاضر نمونه‌ی عملی از بروز چنین مشکلاتی است. در این پرونده، شخص «الف» در تاریخ ۲/۷/۱۳۸۴ ملکی را به موجب سند رسمی به شخص «ب» منتقل می‌نماید. متعاقب آن آقای «ب» در تاریخ ۶/۸/۱۳۸۴ مبایعه‌نامه‌ی عادی را با شخص «ج» در خصوص ملک مذکور تنظیم نموده و در اثر این قرارداد شخص «ج»(خریدار عادی) در موضوع معامله سکونت می‌کند. با این حال شخص «ب» در تاریخ ۱۹/۱۰/۱۳۸۵ ملک مزبور را به موجب سند رسمی به شخص «د» منتقل می‌نماید. با توجه به اینکه شخص «ج»(خریدار عادی) در ملک مزبور سکونت داشت، شخص «د» دعوایی را به خواسته‌ی خلع ید علیه ایشان مطرح نموده که در نتیجه‌ی آن دادگاه عمومی(حقوقی) حکم به خلع ید خوانده(شخص «ج») صادر می‌کند. پس از آن شخص «د» نیز به موجب سند رسمی، ملک فوق‌الذکر را به خانم «ه» منتقل می‌نماید. متعاقب آن آقای «ج»(خریدار عادی) شکایت کیفری انتقال مال غیر را علیه آقای «ب» مطرح نموده و در نتیجه‌ی شکایت مزبور، دادگاه عمومی(جزایی) حکم به محکومیت آقای «ب» به تحمل حبس و همچنین رد مال مورد معامله به شاکی(شخص «ج») صادر نموده است.
در مرحله‌ی اجرای حکم اخیرالذکر، مأمور اجرا جهت تخلیه‌ی مورد معامله و تحویل آن به محکوم‌له(شخص «ج») به محل وقوع ملک که به استناد سند رسمی در مالکیت و تصرف خانم «ه» قرار دارد، مراجعه نموده و با اعتراض و اظهار حق ایشان نسبت به ملک مزبور مواجه می‌گردد. پرسشی که در این پرونده مطرح می‌شود این است که آیا خانم «ه»، که بی‌خبر از وقوع معامله‌ی عادی مقدم بوده، از حمایت قانونی در برابر مدعی مالکیت(شخص «ج») برخوردار بوده و سند رسمی مالکیت وی همچنان معتبر باقی می‌ماند؟
در نظام حقوقی ایران، با عنایت به مبنای معاملات فضولی در فقه امامیه، هدف، حفظ حقوق مالک واقعی است و حمایت از ثالثِ با حسن نیت(مالک ظاهری) در درجه‌ی دوم از اهمیت قرار دارد. اتخاذ این رویکرد بدون تردید باعث بروز مشکلات متعددی از جمله مشکل موضوع این پرونده می‌شود: اگر این رویکرد به طور مطلق پذیرفته شود نتیجه آن خواهد شد که دارنده‌ی سند رسمی که هیچ‌گونه اطلاعی از وقوع معامله‌ی مقدم نداشته و امکان حصول چنین آگاهی نیز برای وی موجود نبوده است، باید بار گناه انتقال‌دهنده را که مرتکب جرم انتقال مال غیر گردیده، به دوش گیرد و ملک خود را تقدیم محکوم‌له(شخص «ج») نموده و برای وصول مثل یا قیمت مال مزبور، روانه‌ی راه پر پیچ و خم دادگستری شود. بدون تردید هیچ عقل سلیمی چنین نتیجه‌ای را روا نمی‌دارد. از این رو باید برای جلوگیری از بروز چنین معضلاتی راهی اندیشید. در این نوشتار تلاش خواهد شد تا رویکرد افراطی مذکور با توجه به ظرفیت‌های قانونی موجود، تعدیل گردد. به نظر می‌رسد در حوزه‌ی معاملات راجع به غیر منقول، با توجه به لزوم تنظیم سند رسمی، بتوان از حقوق دارنده‌ی با حسن نیت سند رسمی، حمایت نمود. در ادامه به توضیح این مطلب پرداخته خواهد شد.
– ارائه‌ی راه حل
در این باره، با توجه به وضعیت کنونی، دو راه حل به نظر می‌رسد:
– می‌توان قائل بدین امر شد که با انتقال رسمی ملک از سوی آقای «ج» به آقای «د» و متعاقباً خانم «ه» و ثبت آن در دفتر املاک، گویی که موضوع معامله در رابطه‌ی فی‌مابین «ب» و «ج»(خریدار عادی)، به واسطه‌ی عدم امکان دسترسی قانونی شخص «ج» به آن، تلف گردیده است. لذا به دلیل اتلاف مال توسط آقای «ب»، ایشان به عنوان محکوم‌علیه، متعهد به رد مثل یا قیمت موضوع معامله به آقای «ج» می‌باشد. در واقع «رد مال» موضوع حکم کیفری، معنایی بیش از این ندارد. با فرض پذیرش احکام اتلاف مال در این حالت، در مقام عمل باید گفت در صورت عدم صراحت رأی دادگاه کیفری بر رد مثل یا قیمت و ابهام یا اجمال حکم صادره از این حیث، لازم است با استناد به ماده‌ی ۲۷ قانون اجرای احکام مدنی، از دادگاه صادرکنندهی حکم خواستار تفسیر رأی شد و مرجع مزبور می‌تواند با اتخاذ این دیدگاه، وضعیت موجود را اتلاف محکوم‌به تلقی نماید. البته طرح اعتراض ثالث اجرایی نیز با این استدلال که مال موضوع رأی با تنظیم سند رسمی، تلف شده و در نتیجه موضوعِ اجرا(ملک تحت تصرف خانم «ه») با محکوم‌به متفاوت است، موجب نیل به این مقصود خواهد شد. با این حال، با عنایت به اینکه الفاظ «اتلاف» و «تلف» ظهور در از بین رفتن واقعی مال داشته و استعمال آن در معنای مجازی(از بین رفتن حکمی) منوط به وجود قرینه بوده که در خصوص مورد مفقود است، استنباط چنین معنایی از حکم به «رد مال»، دور از واقعیت می‌باشد.
– راه دیگر، امکان طرح شکایت اعتراض ثالث نسبت به جنبه‌ی حقوقی حکم قطعی کیفری(رد مال) از سوی دارنده‌ی با حسن نیت سند رسمی به منظور حل تعارض و استیفای حقوق وی می‌باشد. در ادامه مبانی و ویژگی‌های این راه حل مورد بررسی و دقت نظر قرار خواهد گرفت.
بحث را در دو بخش ماهوی و شکلی دنبال خواهیم نمود.
۱- مباحث ماهوی
بنا به مراتب ذیل آن قسمت از حکم کیفری صادره که ناظر به رد مال به محکوم‌له(خریدار عادی) است، مخدوش می‌باشد:
۱- ۱- نظام ثبتی ایران بر پایه‌ی اعتبار مطلق دفتر املاک استوار است. هنگامی که ملکی در دفتر املاک به نام کسی به ثبت می‌رسد، ثبت دفتر املاک معیار مالکیت و دیگر حقوق عینی نظیر حق رهن و ارتفاق می‌باشد. ماده‌ی ۲۲ قانون ثبت تصریح می‌کند که پس از ثبت ملک در دفتر املاک دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که این ملک رسماً به او منتقل شده و در دفتر املاک به ثبت رسیده است.
۱-۲- ماده‌ی ۲۴ قانون ثبت نیز پس از ثبت اولیه، دعوای تضییع حق را نه به عنوان عین و نه به عنوان قیمت و نه به هیچ عنوان دیگری خواه حقوقی باشد یا کیفری، نپذیرفته است. مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون ثبت نیز نشان می‌دهد حتی در مواردی که شخصی بی آنکه مالک ملک باشد، اگر این ملک به نام او ثبت گردد، مالکیت وی به رسمیت شناخته می‌شود ولی به دلیل سوء استفاده از تشریفات مقررات ثبت، به کیفر می‌رسد.
۱-۳- در صورت تعارض معامله‌ی مستند به سند رسمی با مبایعه‌نامه‌ی عادیِ مقدم بر آن، به موجب ماده‌ی ۲۲ و بند ۱ ماده‌ی ۴۶ و ماده‌ی ۷۲ قانون ثبت، مالکیت خریدارِ دوم به رسمیت شناخته شده است. در حقیقت رسمی بودن معامله‌ی دوم و اعتبار آن نسبت به اشخاصی که ماده‌ی ۷۲ قانون ثبت به آن تأکید نموده، شامل همه‌ی اشخاص از جمله خریدار اول(خریدار مبایعه‌نامه‌ی عادی) می‌باشد.
۱-۴- خانم «ه» در کمال حسن نیت و بدون اطلاع از وجود مبایعه‌نامه‌ی عادیِ مقدم و با اعتماد به مقررات ثبتی ملک را خریداری نموده است. در حقیقت به دلیل عدم ثبت مبایعه‌نامه‌ی عادی، راهی برای اطلاع خانم «ه» از وجود مبایعه‌نامه‌ی مذکور وجود نداشته است. در این باره مقررات آمره‌ی ثبت که قانون خاص وارد بر مقررات عام قانون مدنی می‌باشد، از خریدار با حسن نیت که دارای سند رسمی است، در مقابل خریداری که ادعای او بر مبنای مبایعه‌نامه‌ی عادی با تاریخ مقدم می‌باشد، حمایت می‌کند. در واقع نظم عمومی و امنیت معاملات و جلوگیری از معاملات معارض که فلسفه‌ی وضع مقررات ثبتی بوده، مانع از این است که مبایعه‌نامه‌ی عادی مقدم خللی به صحت معامله با سند رسمی خانم «ه» وارد نماید. به عبارت دیگر ترجیح حقِ دارنده‌ی سند رسمی بر عادی به این دلیل است که دارنده‌ی سند عادی با عدول از مقررات و تکالیف مندرج در قانون ثبت، از ثبت معامله خودداری نموده و ریسک چنین عملی را که همانا احتمال وقوع معامله‌ی مؤخر با تنظیم سند رسمی می‌باشد، پذیرفته است. از این رو خریدار عادی مأخوذ به اقدام خویش بوده و حق دارنده‌ی با حسن نیتِ سند رسمی بر او ارجحیت می‌یابد .
۱-۵- اصل ۴۰ قانون اساسی و قاعده‌ی لاضرر فقط به خریدار عادی حق رجوع به طرف قرارداد خود و مطالبه‌ی خسارت ناشی از تخلف در انجام تعهد را می‌دهد. زیرا اگر قرار باشد معامله با سند رسمی با استناد به مبایعه‌نامه‌ی عادی مقدم، اعم از اینکه دارنده‌ی مبایعه‌نامه‌ی عادی دارای نوعی حق عینی یا دینی تلقی گردیده و برای جلوگیری از سوء استفاده‌ی فروشنده، باطل یا قابل ابطال دانسته شود، نتیجه‌ی آن بی‌اعتباری معاملاتی است که با اعتماد مشروع خریدارانِ با حسن نیت به مقررات ثبتی و با استعلام ثبتی توسط سردفتر اسناد رسمی به عنوان مأمور صلاحیت‌دارِ تنظیم سند انجام شده است.
۱-۶- براساس ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۱۲، « هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول و یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهد معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد‌شد». همچنین به موجب رأی وحدت رویه‌ی شماره‌ی ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱، « در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده (۴۷) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (۴۸) همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت». بنابراین به تصریح ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت و رأی وحدت رویه‌ی مذکور، معامله‌ی دوم که با سند رسمی انجام شده دارای اعتبار بوده و به استناد سند عادیِ مقدم قابل ابطال نیست.
۱-۷- در فرضی که فروشنده تخلفی از انجام تعهد موضوع قرارداد عادی خود با خریدار نموده باشد و ملک موضوع قرارداد را رسماً به دیگری بفروشد، این مسأله هیچ ارتباطی به خانم «ه»، که خریدار رسمیِ با حسن نیت می‌باشد، نداشته و فقط فروشنده است که از حیث کیفری مجرم و از نظر حقوقی مسئول استرداد ثمن و جبران خسارات خریدار عادی است.
در نتیجه، مبایعه‌نامه‌ی عادی در مقابل سند رسمی خانم «ه» اعتباری نداشته و حتی اگر حکم کیفری دایر بر فروش مال غیر بر مبنای آن صادر شود، در وضعیت حقوقی معامله‌ی رسمی خانم «ه» بی تأثیر است.
۲- مباحث شکلی
پس از روشن شدن راه حل از نظر ماهوی، سئوال بعدی این است که با توجه به مقررات آیین دادرسی، در نمونه‌ای که ارائه شد، چگونه باید این راه حل را عملی ساخت؟
۲-۱- تسری مقررات اجرای احکام مدنی نسبت به اجرای احکام کیفری
۲-۱-۱- به موجب ماده‌ی‌ماده‌ی ۲۸۶ قانون اجرای احکام کیفری، به دلیل سهولت امر، اجرای احکام راجع به هزینه‌ی دادرسی، تأدیه‌ی خسارات و ضرر و زیانِ مدعیانِ خصوصی مطابق مقررات مندرج در فصل اجرای احکام مدنی به عمل می‌آید. ملاحظه می‌شود که هزینه‌ی دادرسی، تأدیه‌ی خسارت و ضرور و زیان همگی واجد جنبه‌ی حقوقی می‌باشند. براین‌اساس، اجرای حکم کیفری صادره در بخشی که واجد جنبه‌ی حقوقی است، می‌بایست مطابق قانون اجرای احکام مدنی صورت پذیرد. بدون تردید حکم به رد مال نیز واجد جنبه‌ی حقوقی است. لذا به استناد وحدت ملاک ماده‌ی مذکور، اجرای آن بخش از حکم کیفری صادره که ناظر به رد مال می‌باشد، تابع مقررات اجرای احکام مدنی است.
۲-۱-۲- با وجود تفاوت میان آیین دادرسی و اجرای احکام مدنی با کیفری و علی‌رغم تکلیف مراجع قضایی کیفری به رعایت قانون آیین دادرسی کیفری، در مواردی که در خصوص موضوعی، حکمی در این قانون وجود ندارد، به منظور رعایت تکلیف مقرر در اصل ۱۶۷ قانون اساسی، می‌بایست به قانون آیین دادرسی و اجرای احکام مدنی استناد شود.
نظر به اینکه در قانون آیین دادرسی کیفری در خصوص تعارض حق ثالث با حق محکوم‌له نسبت به محکوم‌به در مرحله‌ی اجرا تعیین تکلیف نشده است، با توجه ماده‌ی ۲۸۶ قانون آیین دادرسی کیفری و اصل ۱۶۷ قانون اساسی، برای یافتن حکم مسأله باید به مقررات اجرای احکام مدنی رجوع نمود.
۲-۲- توجیه طریق شکایت از رأی
حال با عنایت به تسری مقررات اجرای احکام مدنی نسبت به جنبه‌ی حقوقی حکم کیفری، به نظر می‌رسد بتوان این تعارض را از طریق اعتراض ثالث خانم «ه» نسبت به جنبه‌ی حقوقی حکم قطعی کیفری(حکم به رد مال) برطرف نمود. دلایل تقدیم دادخواست اعتراض ثالث به دادگاه صادرکنندهی حکم قطعی کیفری به شرح ذیل می‌باشد:
۲-۲-۱- براساس ماده‌ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، «اگر عین محکوم‌به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر این که متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز (مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیت‌دار مراجعه کند و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت». نظر به اینکه حکم بین محکوم‌له و محکوم‌علیه صادر گردیده و با توجه به قاعده‌ی نسبیت احکام و بنابراین عدم تسری اصولی آن به شخص ثالث، مستنداً به ماده‌ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، خانم «ه» نسبت به جنبه‌ی حقوقی حکم کیفری شخص ثالث محسوب گردیده و براساس آن می‌تواند مانع اجرای حکم کیفری در بخش متعارض با حقوق وی گردد.
۲-۲- ۲- نوع اقدام خانم «ه» در مراجع قضایی در خصوص مورد، اعتراض ثالث موضوع مواد ۴۱۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد. زیرا در این باره، تعارض مفاد حکم با حقوق ثالث مطرح است. همچنین با توجه به پایان یافتن رسیدگی در مرجع صادرکنندهی رأی قطعی و قاعده‌ی فراغ دادرس، بدون تردید اعتراض ثالث باید اعتراض ثالث اصلی قلمداد شود.
۳- جلوگیری از تضییع حق دارنده‌ی سند عادی مقدم
در صورتی که حکم به نقض رأی به «رد(عین) مال» صادر شود، با توجه به اینکه دیگر حکم معتبری در خصوص رد عین مال وجود ندارد، می‌توان وضعیت موجود را بسان تلف حکمی تلقی نمود و در نتیجه به استناد عمومات قانون مدنی، محکوم‌علیهِ حکمِ کیفری(شخص «ب») مکلف به رد مثل یا قیمت مال به محکوم‌له(شخص «د») می‌باشد. در این صورت، حقوق دارنده‌ی سند عادی مقدم(شخص «ج») نیز محفوظ باقی خواهد ماند.
منابع و مآخذ:
امینی، منصور، انتقال مالکیت در قراردادهای فروش در نظام‌های حقوقی آلمان، فرانسه و ایران، مجله‌ی تحقیقات حقوقی، شماره‌ی ۳۷، پاییز ۱۳۸۲؛
امینی، منصور، نقش ثبت سند در بیع غیرمنقول، مجله ی تحقیقات حقوقی، شماره‌ی ۴۹، بهار و تابستان ۱۳۸۸؛
خدابخشی، عبدالله، تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت، مجله‌ی پژوهش‌های حقوقی، شماره‌ی ۱۴، پاییز و زمستان ۱۳۸۷؛
شمس، عبدالله، ثالث در صحنه توقیف، مجله‌ی تحقیقات حقوقی، شماره‌ی ۲۱ و ۲۲، زمستان ۱۳۷۶ تا تابستان ۱۳۷۷؛
صاحبی، مهدی، نقش ثبت سند در معاملات غیرمنقول، نشر آداک، تهران، ۱۳۹۱؛
کاتوزیان، ناصر، عقود معین، جلد ۱، شرکت سهامی انتشار، تهران، ۱۳۸۹٫
