سایت حقوقی راه مقصود

ماهیت پول پیش در قرارداد اجاره

مرسوم است که مستاجر در عقد اجاره مبلغی را با عنوان رهن در اختیار موجر قرار می‌دهد و در مقابل مبلغی کمتر برای اجاره می‌پردازد. در خصوص این مبلغ دو سوال مطرح است. آیا این مبلغ واقعا رهن است؟ و سوال دیگر اینکه آیا پرداخت چنین مبلغی مشروع است؟

به نظر می‌رسد ماهیت پول پیش، همان قالب‏ قراردادهای خصوصی مشمول ماده 10 قانون مدنی است که در چنین فرضی، نه‌تنها این‏ قرارداد خلاف قانون و نظم عمومی نیست بلکه توافقی است که در اغلب موارد به‌نفع‏ هر دو طرف عقد اجاره است. مثلا اگر مال‌الاجاره خانه‏ای از قرار ماهی‏ 200 هزار تومان باشد، موجر و مستاجر توافق می‏کنند که بنا بر عرف بازار در مورد اجاره و رهن منزل (آنچه امروزه متداول‏ است)، مستاجر مبلغی را به‌عنوان پول پیش بدهد و بقیه مبلغ اجاره را هر ماه پرداخت کند.

پول پیش؛ قانونی و عرفی

توافق میان موجر و مستاجر، یک‏ قرارداد خصوصی معتبر و نافذی است که‏ نه‌تنها بقای عقد اجاره را خدشه‏ دار نمی‏ کند، بلکه در بطن عقد اجاره نیز، طرفین یک نوع عقد معوض خصوصی و معتبری را با یکدیگر منعقد کرده‏اند که در لزوم و نفوذ آن تردیدی وجود ندارد. علاوه بر اینکه، نه‌تنها «قانون» آن را منع‏ نکرده‏اند بلکه «عرف» نیز آن را پذیرفته است‏ و به هر حال، فرقی هم نمی‏کند که ماهیت‏ آن چه باشد، تنها باید گفت که در قالب‏ عقود معین نمی‏گنجد و ماهیت خاص خود را دارد، همان چیزی که ماده 10قانون مدنی نیز آن را معتبر و نافذ شمرده است.

 پول پیش؛ نفع موجر یا مستاجر؟

به نظر می‌رسد در فرضی که مستاجر اندوخته‏ای بدون مصرف در اختیار دارد و در مقابل از توان پرداخت مال‌الاجاره‏ بیشتر عاجز است، به نفع اوست که آن‏ اندوخته را به موجر داده و در عوض اجاره‌بهای کمتری بپردازد. موجر نیز در مدت‏ اجاره از پول فوق، فایده‏ای می‏برد یا به‏ وسیله آن از بانک وام می‏گیرد و یا دیگری‏ عملیات بر روی آن انجام می‏دهد و در عین‏ حال، تصرفات موجر در پول پیش مستاجر مجاز بوده و از سوی مستاجر ممنوع نشده‏ است. به‌عبارتی، براساس یک توافق‏ ضمنی هر دو به عملیات مزبور رضایت‏ داده‏اند و در نهایت، موجر کل مبلغ دریافت‏ شده را به مستاجر برگردانده و در عین حال‏ از منافع آن نیز بهره‌مند شده است.

تفاوت پول پیش با رهن

شاید این سوال ایجاد شود که چرا مبلغی را که در ابتدا پرداخت می‌شود، رهن نمی‌دانیم؟ در مورد رهن نبودن پول پیش در قراردادهای اجاره، بعضی به ماده 774 قانون مدنی استناد کرده‌‏اند که: «مال مرهون باید عین معین‏ باشد و رهن دین و منفعت باطل است.» ولی پول پیش عین نیست‏ و دین است.. حال آنکه به نظر می‏رسد پول، عین است. اگر عین را شیء‏ خارجی‏ قابل لمس بدانیم که‏ به حس درمی‏آید، پول نیز همین وصف‏ را دارد و در عالم خارج‏ قابل لمس کردن و شمارش کردن است‏ و به هیچ‌وجه نمی‏توان‏ خود پول را با ثمن‏ بیع و… مقایسه کرد. آنچه به‌موجب بیع بر عهده و ذمه قرار می‏گیرد و ثمنی که ما آن را دین می‏دانیم، چیزی است که به جهت یک‏ عقد معوض، در یکی از عوضین قرار گرفته‏ و همان‌طور که ماده 362 قانون مدنی بدان اشاره‏ دارد از آثار آن عقد است. مثلا در عقد بیع، به موجب بند 4 ماده 362 قانون مدنی عقد بیع، مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‏کند، همان‌طور که در بند «3» همین ماده آمده که عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید. بنابراین مشغول شدن‏ ذمه برای یک دین است ولی نه بدان معنی‏ که ماهیت آن، عین است بلکه بایع، مدیون به تسلیم عین است. در مورد ثمن مبیع نیز همین استدلال‏ جاری است، یعنی مشتری، مدیون به تادیه‏ ثمن است و این ثمن همان عین پول است‏ به علاوه در معاملات ارزی که مثلا مقداری‏ دلار در معاوضه با هم ارزش خود با ریال، مارک و…معامله می‏شود، دو عین با هم‏ مبادله می‏شوند، نه دو دین.

لذا رهن ندانستن پول پیش در استدلال‏ ما، به دلیل دین بودن آن نیست، زیرا معتقدیم که پول، دقیقا عین است، بلکه در ماهیت عقد رهن به اختلاف آن با پول پیش‏ برمی‏خوریم. در ماده 786 قانون مدنی ثمره رهن‏ و زیادتی را که ممکن است در آن حاصل‏ شود- در صورت اتصال – جزو رهن و – در صورت انفصال – متعلق به راهن دانسته‏ است. حال آنکه همان‌طور که قبلا هم اشاره‏ شد، در پول پیش، مالک (موجر) تصرف‏ کرده و از تصرف نیز هدفی جز استیفای‏ منفعت ندارد و به هیچ‌وجه نیز منفعت‏ عایدی را به مستاجر مسترد نمی‏کند.

از طرف دیگر، بنابر ماده 789 قانون مدنی رهن در ید مرتهن امانت محسوب می‏شود، بنابراین مرتهن مسوول تلف یا ناقص‏ شدن آن نخواهد بود. اول اینکه؛ امانت‏ بودن رهن در ید مرتهن، اقتضای عدم‏ تصرف مالکانه را دارد اما موجر از پول‏ پیش در مدت عقد اجاره استفاده کرده و منافع آن را مالک می‏شود. دوم اینکه؛ عدم‏ مسوولیت در مقابل تلف یا نقص، همان‏ چیزی است که با ماهیت پول پیش تعارض‏ دارد. اگر این پول در ید موجر تلف گردد، مستاجر مسوولیتی ندارد اما موجر مسوولیت برگرداندن کل آن را به هر نحوی‏ که توانایی دارد، عهده‏دار می‏باشد.

در نهایت، مهم‌ترین مساله‏ای که در مورد عقد رهن وجود دارد ولی در پول‏ پیش قراردادهای اجاره موجود نیست، وجود دین است. براساس ماده 771 و 775 قانون مدنی این عقد به تبع وجود یک دین‏ تشکیل می‏شود و از همین روست که یکی‏ از اوصاف عقد رهن را تبعی بودن آن‏ می‏دانیم. برای انعقاد عقد رهن-که در آن‏ مالی به وثیقه گذاشته می‏شود-الزاما مالی‏ در ذمه مدیون وجود دارد و در صورت‏ عدم وجود دین یا عدم مشغولیت ذمه، به‏ وثیقه گذاشتن و رهن نهادن مال به مرتهن‏ بدون وجهه و بی‏دلیل خواهد بود. حال‏ آنکه در قرارداد اجاره، اصولا مستاجر دین‏ و ذمه‏ای نسبت به موجر ندارد که بخواهد به تبع آن پول پیش را به رهن بگذارد.

منبع:شهرقانون کدخبر-۳۸۷۶۰۶

0 0 رای ها
امتیاز دهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 دیدگاه ها
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها

You may also like these

0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x