زمانی که صحبت از مال مشاع می‌شود، ذهنیت اکثر افراد به سمت آپارتمان و محیط بیرونی آن می‌رود. به‌عنوان مثال ممکن است در مالی شک و تردید به وجود آید که آیا مشاعی است یا شخصی و مسئولیت در هرکدام از این موارد به عهده کیست؟
در واقع می‌توان مشاع را این گونه تعریف کرد: «زمانی که بیش از 2 نفر در مالی حق مالکیت یا به نحوی حق انتفاع داشته باشند آن مال، مشاع است.» مهم‌ترین ویژگی مال مشاع این است که هر کدام از مالکان در هر جزء و هر ذره‌ای از مال مشاع، سهم دارند. یعنی همه مالکان همزمان در هر ذره‌ای از مال مشاعی حق دارند و نمی‌توان حق آنها را نادیده گرفت. برای مثال اگر ساختمانی 10واحد دارد هر 10مالک در هر جزء از مشاعات حق و سهم دارند.
وقتی کسی بخواهد از مال مشاعی که هم زمان یک یا چند نفر دیگر هم در آن مال حق دارند، استفاده کند برخوردهایی به‌وجود خواهد آمد. به همین دلیل می‌گویند که یکی از معایب وضعیت جوامع امروزی و شهرنشینی به‌گونه‌ای است که نمی‌شود از این مسائل اجتناب کرد.
براساس عمومات اولیه، مردم مالک اموال خود هستند. ویژگی‌های مالکیت نیز عبارت است از: «دائمی بودن، انحصاری بودن و مطلق بودن»
از مطلق بودن استنباط می‌شود که هرکس در مال خود هرگونه تصرفی می‌تواند داشته باشد؛ اعم از تصرفات حقوقی و اعتباری و تصرفات مادی و فیزیکی. تصرفات مادی و فیزیکی موجب تضییع حقوق دیگران می‌شود و حداقل این است که حقوق مجاوران را به نحوی تحت تأثیر قرار می‌دهد. از طرفی یک قاعده فقهی مشهور از قواعد ثانویه تحت عنوان «قاعده امتنانی لاضرر» وجود دارد. طبق این قاعده کسی نمی‌تواند عملی انجام دهد که موجب ضرر به دیگری شود. به این قاعده فقهی هم در اصل 40 قانون اساسی و هم در ماده 132 قانون مدنی اشاره شده است. طبق ماده 132 قانون مدنی، مالک نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی داشته باشد که به مجاوران و همسایگان آسیب بزند. البته طبق قسمت اول ماده، به‌عنوان مثال مالک طبقه دوم هیچ‌وقت نباید تصرفی همراه با ایجاد صدا، گرد و غبار و… داشته باشد زیرا حقوق همسایگان تضییع می‌شود. اما از طرف دیگر یک قاعده ثالثی هم وجود دارد که تعارض پیدا می‌کند با قاعده لاضرر و آن هم قاعده «نفی عسر و حرج» است که به مالک مربوط می‌شود. طبق این قاعده اگر مالکی می‌خواهد در ملک خود تصرفی داشته باشد و این تصرف مستلزم ضرر رسیدن به حقوق دیگران است، با قاعده لاضرر محدود می‌شود و از طرفی هم به این تصرف نیاز داشته باشد یعنی برای رفع این نیاز و دفع ضرر از خود باید این عمل را انجام دهد، می‌تواند به حد متعارف «حدود تصرفات متعارف باشد و برای رفع نیاز خودش و دفع از خودش باشد» آن کار را انجام دهد. یعنی اگر این دو شرط وجود داشته باشد اشکالی ندارد که به سایران آسیب برسد.
بنابراین هرکسی می‌تواند در ملک خودش با رعایت این شرایط تصرف داشته باشد. اما اگر این شرایط رعایت نشود و تصرفی کند که آسیبی به دیگری برساند از باب قواعد عام مسئولیت مدنی، مسئول جبران خسارت همسایگان است. حتی با اینکه در ملک خود تصرف کرده اما این تصرفات سبب خسارت به همسایه شده است بنابراین تصرف در مال خود که موجب تضییع مال دیگری شود مسئول جبران خسارت خواهد بود.
به‌عنوان مثال اگر مجرا و لوله اصلی که میان واحدها مشترک است آسیب ببیند و از محل ترکیدگی به یک یا چند واحد از واحدهای ساختمان خسارتی وارد شود دو حالت دارد: اول اینکه یکی از مالکان به لوله اصلی آسیب‌زده باشد (عمدی یا غیرعمدی) و با فعل زیان‌بار این شخص به دیگران خسارت وارد شده است؛ در اینجا کل واحدها در مقابل واحدی که متحمل آسیب شده است، مسئول نیستند و فقط مالکی که آسیب را به وجود آورده مسئول است. دوم اینکه کسی که موجب آسیب نشده بلکه پوسیدگی طبیعی یا… شده است بخشی از لوله آسیب ببیند و به یکی از واحدها خسارات وارد کند، در این حالت تمام واحدها در مقابل آسیب‌دیدگی مسئول هستند.
پس در نهایت می‌توان این گونه نتیجه گرفت در ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به دلیل احصایی بودن موارد، اگر بین مشاعی و شخصی بودن مالی تردید شود اصل بر مشاعی بودن مال و هم چنین اصل بر مسئول بودن تمامی ساکنین است مگر آن که تقصیر شخصی در آسیب دیدن مال اثبات شود در آن صورت شخص مسئول جبران خسارت خواهد بود.
